Wir kaufen eine Wohnung, die wir kurzfristig wieder verkaufen. Was kommt auf uns zu?
Hallo zusammen,
hier geht es nicht um Geld verdienen, sondern darum meinen Bruder vor der ZVG zu retten. Ein Eintrag mit dem Hinweis auf ZVG steht bereits im Grundbuch, daher kommen nur wir als Käufer in Frage. Der Termin mit der Gutachterin nähert sich. Bevor die ZVG publik wird, sind wir zeitgleich mit dem Kauf der Wohnung fast durch. Aktuell warten wir noch auf den Notar. Gläubiger haben dem Vorverkauf bereits alle zugestimmt. Wir kaufen also eine Wohnung von meinem Bruder für 215.000€ die eigentlich 270.000€ - 280.000€ Wert ist. Jede Möglichkeit haben wir schon durchdacht: Einziehen 3 Jahre drin bleiben und dann verkaufen oder 10 Jahre vermieten etc. pp.
Doch eigentlich wollen wir ein Haus bauen, das Grundstück hierfür haben wir gefunden.
Wie können wir das am Geschicktesten realisieren? Was kommt auf uns zu, wenn wir kurz nach dem Kauf die Wohnung verkaufen? Wie sollten wir den Verkaufspreis gestalten?
Ich betone nochmal, dass wir diese Wohnung nur kaufen um sein Image nicht zu zerstören. Wir wollen kein Geld damit verdienen, sondern träumen von unserem Eigenheim.
Danke vorab an jede Antwort.
5 Antworten
Der Plan wirkt nicht endgültig durchdacht.
1. Ist die Bonität des Bruders bisher wirklich nicht angetastet?
2. Der Kaufpreis liegt zum Glück im Bereich von 70 % des Verkehrswertes, denn sonst wäre es ggf. eine gemischte Schenkung.
3. Wenn Ihr selbst einzieht (also der Bruder raus ist), dann braucht Ihr mit dem Verkauf keine drei Jahre zu warten, denn es reicht, wenn zwischen Kauf und Verkauf keine Vermietung vorlag.
4. Habt Ihr berechnet, das bis ca. 16.000,- Euro an Notargeb. und Grunderwerbsteuer zum Kaufpreis dazu kommen?
5. In welcher Höhe verschuldet Ihr Euch für diese Transaktion?
6. Ist der Bruder mit dem Kaufpreis von 215.000,- Schuldenfrei?
Also ich habe den Eindruck, Du hast das einerseits so entschieden, dass Ihr das Risiko zur Rettung des Bruders auf Euch nehmt (und Ihr habt das ja in vielen konkreten Schritten auch schon vorangetrieben).
Andererseits: “Aber eigentlich wollen wir ein Haus bauen“.
Das ist schon sehr bewundernswert, soviel für den Bruder auf sich zu nehmen.
Aber die eigenen Wünsche nach Entwicklung des eigenen Lebens sind ja auch noch da. Mit bald zwei Kindern wünscht Ihr Euch ein Haus in ländlichem Gebiet, und der Wohnungskauf per Kredit ist dabei etwas hinderlich (dazu gab es ja unterschiedliche Bewertungen).
Nun kommt kurz vor dem Notarvertrag die rettende Idee auf, die Wohnung einfach schnell wieder zu verkaufen. Das wäre ja echt die Lösung des Dilemma's. Oder?
Ist denn der veranschlagte Wert der Wohnung wirklich realitisch am Markt erzielbar? Er ist zumindest seit Deiner letzten Frage ja schon gesunken.
Warum konnte der Bruder nicht selbst rechtzeitig verkaufen? O.k., die Frage ist jetzt blöd, es läuft halt nicht bei ihm, aus welchen Grübden auch immer.
Ihr möchtet auch möglichst die geliehenen 75.000,- Euro zurück haben. Bei einer Zwangsversteigerung wären die wohl weg. Aber wären denn wirklich mehr als die 215.000,-€ plus Kaufnebenkosten , plus Vorschußzinsen etc. zu erzielen bei einem schnellen Verkauf der Wohnung?
Mein Gefühl sagt mir, dass Ihr Euch hier auf etwas einlaßt, was nicht gut für Euch ist. Man muß manchmal auch Grenzen setzen.
Wenn der Bruder schon 75.000,-€ von Euch verbrannt hat, würde ich jetzt mal die Reißleine ziehen und mich um mein eigenes Leben kümmern. Das sind seine Probleme und nicht Eure.
Vorfälligkeitszinsen statt Vorschusszinsen war gemeint (bei vorzeitiger Ablösung des Kredites)
Würde ich aber auch sagen. Durch den Verkauf verliert ihr jedesmal 6% Nebenkosten. Zahlt die Schulden des Bruders, schreibt euch ins Grundbuch. Dann hat er die Schulden bei euch. Nur ob die Rechnung aufgeht ?!? Nur, warum das ganze. Jeder sollte für seine Handlungen auch haften. Die Wohnung frei verkaufen, die Schulden tilgen und bescheidener Leben. Oder eben versteigerns lassen. Es ist kaum anzunehmen das er bei der selben Belastung, mit der selben Einstellung danach besser wirtschaften wird.
Ich empfehle dir einen Blick ins Zwangsversteigerungsgesetz.
§ 20 sagt:
(1) Der Beschluß, durch welchen die Zwangsversteigerung angeordnet wird,
gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
und § 23:
(1) Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots.
Es wäre aus meirn Sicht auch falsch und dumm, euren Bruder retten zu wollen - nur darf er die Immobilie, bei der der ZVG-Vermerk im Grundbuch steht, auch nicht mehr verkaufen.
Lösungsvorschlag:
Die betreibenden Grundpfandrechtsgläubiger werden in Höhe ihrer Forderungen von dir sofort befriedigt.
Sie treten die Grundpfandrechte und die ihr zugrundeliegenden Forderungen in öffentlich beglaubigter Form unter Übergabe evtl.Grundpfandrechtsbriefe an dich ab.
Sie nehmen Zug um Zug gegen Vollbefriedigung die ZV-Anträge beim Vollstreckungsgericht zurück.
Er bleibt Grundstückseigentümer.
Du wirst nach Eintragung der Abtretung im Grundbuch auch dinglicher Gläubiger.
Das Image deines Bruders wird nicht weiter beschädigt.
Ergo: Teuere Klimmzüge bleiben euch erspart und die Banken machen mit, den ihnen müßte es doch einerlei sein, ob sie aus einem Verkaufserlös oder anderweitig (z.B. von einem Nichtablösungsberechtigten) befriedigt werden.
Gilt das auch, wenn die Gläubiger zugestimmt haben?