Wieviel Prozent Rendite sollte eine Kapitalanlageimmobilie bringen?

Gegenwärtig überhitzt nach Angaben fast aller Experten der Markt für Kapitalanlageimmobilien, d.h. Wohnungen, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser. In Überhitzungsphasen ist es immer schlecht, in diese Märkte zu investieren. Die angestrebte Rendite sollte nennenswert über der risikfreien Rendite von aktuell rd. 2,5 Prozent liegen, also bei ca. 4-5 Prozent. Ein Problem von Immoblien ist der unsichere Verkaufspreis und Instanterhaltungsaufwendungen. Beides machen eine seriöse Vorab-Renditekalkulation sehr schwer. Die Attraktivität wird neben der Überhitzung zudem durch die erhöhten Grunderwerbssteuern verringert. Mit Ausnahme von Bayern und BAWÜ liegen sie bald überall bei rd. 5 Prozent zuzüglich Notarkosten.

Aktuell interessanter sind nach meiner Einschätzung offene Immobilienfonds, die man teilweise mit sehr großem Abschlag erwerben kann. Aber auch hier gilt: Man muss etwas Zeit in neutrale Information verwenden, denn ansonsten kann so ein Fonds schnell "geschlossen" werden und man erleidet neben der Illiiquidität plötzlich 15-25 Prozent Verlust. Ich empfehle Finanztest kaufen, ist neutral und kostet kaum was.

Naja, 4-5% sollte die Rendite schon sein, sonst kann man ja sein Geld auch anderweitig anlegen. Aber: Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel: die jährliche Kaltmiete mal 100 geteilt durch den Kaufpreis des Objekts. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro. Rechnung: 42.000 Euro mal 100 dividiert durch 550.000 = 7,6 Prozent. Auf den ersten Blick eine sehr überzeugende Rendite. Doch die eigentliche Rechnung beginnt erst jetzt: Von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht so einfach auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (häufig zehn Prozent vom Kaufpreis), die Instandhaltungskosten (im Schnitt zwischen sechs und zwölf Euro je Quadratmeter) sowie die Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr). Bei einer Fremdfinanzierung des Objekts müssen Käufer zudem die Darlehenszinsen von den Erträgen abziehen.