Frage von althaus,

Wieviel darf der Vermieter von der Kaution für NK-Abrechnung einbehalten bei Auszug des Mieters?

Mein Mieter ist zum 01.10.2012 eingezogen und mußte für 2012 120,- Euro Nebenkosten nachzahlen. Die Kaution beträgt 900 Euro. Er wird zum 01.09.2013 ausziehen. Habe vorgeschlagen 500,- Euro sofort bei Auszug zurückzuzahlen und den Rest nach Abrechnung im Januar 2014. Also behalte ich 400,- Euro ein, denn es ist wieder mit einer Nachzahlung zu rechnen. Dem Vermieter ist das zuviel! Wieviel darf ich einbehalten?

Antwort vom Anwalt erhalten
Anzeige

Schneller und günstiger Rat zum Mietrecht. Kompetent, von geprüften Rechtsanwälten.

Experten fragen

Antwort
von Mikkey,

Wenn jemand für nur drei Monate 120€ nachzahlen muss, ist irgendetwas nicht in Ordnung. Entweder wurden die Vorauszahlungen viel zu niedrig angesetzt oder der Mieter hat den Heißwasserhahn abgebrochen und das Wasser läuft seit Oktober (was auch den Schimmel erklären würde).

Normalerweise führt die Nebenkostenabrechnung mit einer hohen Nach- oder Rückzahlung zu einer Anpassung der Vorauszahlungen. So dürfte sich die Rückbehaltung der Kaution auf ca. 100€ beschränken.

Wenn man bei 40€ Nachzahlung pro Monat von einem systematischen Mehrverbrauch ausgeht, Würden sich über 9 Monate 360€ ansammeln. Wenn nun die Nachzahlung in erster Linie auf Heizkosten zurückzuführen ist, dürfte der Rückbehalt etwas niedriger sein, aber ungefähr dürfte das mit den 400€ schon hinkommen.

Kommentar von Fragfreund ,

Trotzdem ist der Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung vertraglich zu regeln.

Kommentar von Mikkey ,

Du kannst zwei Personen, die miteinander einen Vertrag schließen, nicht vorschreiben, was in diesem Vertrag drinstehen muss.

Das BGB enthält als einzigen Hinweis in §551:

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten...

Daraus ist zu schließen, dass die Sicherheit nicht höher zu sein braucht, als die noch zu erwartenden Leistungen des Mieters sind. Mit Rückgabe der Mietsache ist also der Großteil der Kaution zurückzugewähren. Die noch ausstehenden Pflichten beschränken sich auf die noch mögliche Nachzahlung.

Das deckt sich auch mit dem BGH-Urteil VIII ZR 71/05

Kommentar von althaus ,

Danke. Bin deiner Meinung.

Antwort
von LittleArrow,

Du darfst ausreichend einbehalten. Anhand der genannten Zahlen läßt sich keine bessere Aussage machen. Dass für 2012 Nachzahlung auflief, ist alleine schon deshalb nachvollziehbar, weil es kein Polster aus den heizkostenschwachen Sommermonaten gab. Aber ob z. B. die Heizkosten (oder welche auch immer) überhaupt bei dieser Betrachtung relevant sind, kommt auf die Komponenten Deiner Betriebskostenabrechnung an.

Guck auch mal in diesen Link: http://lexetius.com/2006,359

Antwort
von Snooopy155,

Der Frage ist nicht zu entnehmen, ob die Nebenkosten auch Heizkosten enthalten. Sind es die Heizkosten, die zu dieser Nachzahlung geführt haben, dann ist davon auszugehen, dass in 2013 ausreichend Vorauszahlung geleistet wurde. Denn die Monate Oktober bis März sind die Monate in denen überwiegend geheizt wird. Somit wäre von der Kaution nur ein kleiner Betrag länger als 6 Monate als Sicherheit einzubehalten.

Sind für die Nachzahlung andere Faktoren maßgebend, dann würde ich wie angedacht ca. 400 € zurückbehalten. Wenn der Mieter zickig ist, würde ich mit der Rückzahlung der Kaution den gesetzlichen Zeitrahmen ausschöpfen.

Antwort
von ExpertTalk,

Hier gibt es keinen vorgeschriebenen Betrag. Du solltest nicht zu viel einbehalten... aber was das genau ist müsst ihr unter euch ausmachen. Du könntest ja eine Zwischenschätzung machen und dann 100€ drauf schlagen. Dann bist du auf der sicheren Seite.

Antwort
von imager761,

Die Kaution wäre in Höhe der erwartbaren Nachzahlung, nach ständiger Rechtsprechung bis zu 3 monatl. Vorauszahlungen, einzubehalten.

400 EUR Einbehalt wäre da gerade noch so im Rahmen, zumal, wenn dein Vorschlag akzeptiert wäre, zu dem man sich eine Unterschrift abholen könnte.

G imager761

Antwort
von Privatier59,

Dem Vermieter ist das zuviel!

Ich nehme an, Du meinst den Mieter?!

Und zur Sache selber: "Getretner Quark wird breit nicht stark" sagte Goethe. Das ist die gefühlt 1000ste Frage zur Kaution hier im Forum und kommt damit gleich nach der Schufa-Frage. Aber sei es drum: Der Vermieter muß nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb von angemessener Frist über die Kaution abrechnen. Was angemessen ist sagt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung geht von Fristen bis zu 6 Monaten aus, macht das im Detail aber von dem Einzelfall abhängig. Bei 6 Monaten wären wir ja schon in 2014, berechnet ab 1.9.13.

Ich rate alledings trotzdem zu einem angemessenen Abschlag: Mach doch anhand der schon feststehenden Zahlen für 2013 eine vorläufige NK-Abrechnung für 2013 und versehe die mit einem Sicherheitszuschlag. Das kann dann Basis für den Einbehalt sein und den Rest überweist Du dem Mieter.

Kommentar von imager761 ,

Der Vermieter muß nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb von angemessener Frist über die Kaution abrechnen. Was angemessen ist sagt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung geht von Fristen bis zu 6 Monaten aus,

Bei Betriebskostenabrechnungen?

Unsinn - "Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet", § 556 (3) S. 4 BGB :-O

Auch nach Auszug gelten die Bestimmungen des § 556 (3) S. 1 BGB - wie soll eine Abrechnung denn erstellt werden können, wenn Rechnungen noch gar nicht vorliegen?

Deshalb gilt auch eine Abrechnungsfrist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums gem. § 556 (3) S. 2 BGB.

G imager761

Kommentar von Privatier59 ,

Der Gesetzestext ist hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

Möge der Leser sich ein Bild davon machen,wer recht hat. Von einer Pflicht ist in meinem Beitrag im übrigen nicht die Rede.

Kommentar von Privatier59 ,

Und gleich noch ein Argument für eine vorläufige Nebenkostenabrechnung. Wenn nämlich nicht vorgetragen werden kann, dass Nachzahlungen überhaupt entstehen können, ist die gesamte Kaution auszuzahlen:

http://www.mieterverein-hamburg.de/kaution-mietsicherheit.html

Antwort
von billy,

Wem ist das denn nun zuviel, dem Mieter oder dem Vermieter ?

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community