Frage von shoppingqueen,

Wieso soll man bei niedrigen Zinsen mind. 2% Anfangstilgung leisten, bei Hausfinanzierung?

Kann mir jemand erklären, warum bei niedrigen Zinsen mind. 2% Anfangstilgung leisten soll. Ich verstehe das nicht!

Hilfreichste Antwort von LittleArrow,
5 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Dein beschriebenes Phänomen tritt beim sog. Annuitätendarlehn auf, bei dem über die Kreditlaufzeit der Kapitaldienstbetrag je Monat, Quartal etc. (also die Summe aus Zins- und Tilgungsbetrag) konstant ist. Im Laufe dieser Zeit sinkt der Zinsanteil und steigt korrespondierend der Kapitalanteil.

Es geht dabei um die Frage, in welcher gewünschten Zeit willst Du bei dem vorgegebenen Zinsniveau einen Baukredit vollständig tilgen. Die Antwort ist von der Höhe der Tilgungsrate abhängig! Es ist sicherlich wünschenswert, sich schnell von den Schulden zu befreien.

Die hierbei verwendete Finanzmathematik zeigt tatsächlich, dass bei monatlichen Zahlungen, einem Kreditzins von 5 % p.a. und (üblicher) 1 %iger Tilgung die Kreditgesamtlaufzeit ca. 36 Jahre dauert. Alternativ bei 2 %iger Tilgung dauert sie nur ca. 25 Jahre.

Diese Zusammenhänge kannst Du in den beiden beigefügten Bildern auch für andere Konstellationen annähernd nachvollziehen.

Volltilgerdarlehn
Volltilgerdarlehn
Kreditlaufzeit
Kreditlaufzeit
Kommentar von mig112,

Perfekte Antwort! DH

Kommentar von LittleArrow,

Korrektur: "...korrespondierend der Tilgungsanteil."

Kommentar von Edelrot,

Angenommen ich habe mir einiges angespart, und es wäre mir möglich gleich am Anfang 4% Tilgung zu leisten, wie würden dann mein Zinssatz aussehen?

Kommentar von LittleArrow,

@Edelrot: Dein Zinssatz ist nicht nur vom anfänglichen Zinssatz abhängig, sondern auch noch von der Beleihungsquote, dem Kreditbetrag, der gewünschten Zinsbindungsdauer und Deiner Bonität.

Mit Deinem Angesparten kannst Du evtl. die Beleihungsgrenze reduzieren, aber mit der anfänglichen Tilgungsquote hat dies dann wenig zu tun. Die Tilgungsquote ist eher von Deiner nachhaltigen monatlichen finanziellen Leistungsfähigkeit abhängig.

Gib Deine persönlichen Eckdaten mal hier ein, um eine Idee vom möglichen Sollzins bei verschiedenen Anbietern zu erhalten: http://hypotheken.fmh-rechner.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx

Du wirst grob einen Sollzins von ca. 3,4 % p.a. bei durchgehender Zinsfestschreibung finden.

Antwort von Tritur,
5 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Bei einem Annuitätendarlehen ist die monatliche Kreditrate konstant. Diese Rate enthält einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt die zu verzinsende Restschuld. Der Tilgungsanteil der konstanten Rate wird daher immer größer. Bei einem hohen Zinssatz (z.B. 8% wie es früher die Regel war) erspart der Tilgungsanteil der Rate mehr Zinsen als bei einem niedrigen Zins von z.B. 4%. Das bedeutet, dass bei hohen Zinsen der Tilgungsanteil der Kreditrate schneller wächst, als bei niedrigen Zinsen. Die Laufzeit eines ansonsten gleichen Annuitätendarlehens ist also umso kürzer je höher der Zinssatz ist. Bei einem Zins von 8% und einer anfänglichen Tilgungsrate von z.B. 1% beträgt die Laufzeit 27 Jahre und 7 Monate. Bei einem Zins von 4% und 1% anfänglicher Tilgung beträgt die Kreditlaufzeit 40 Jahre und 4 Monate. Um die Laufzeiten in einem vernünftigen Rahmen zu halten, verlangen die Banken in Zeiten niedriger Zinsen einen höheren anfänglichen Tilgungsanteil. Bei 4% Zinsen und 2% anfänglicher Tilgung ist die Laufzeit dann wieder 27 Jahre und 7 Monate.

Kommentar von Niklaus,

Klasse Antwort. Nur werden die wenigsten hier verstehen, dass sich die Kreditlaufzeit durch einen höheren Zinssatz reduziert.

Kommentar von Tassos,

Die Kreditzeit verringert sich nicht durch den höheren Zinssatz sondern durch höher gewählte Tilgung (prozentual).

Kommentar von betroffen,

DOCH !

Du hast es nicht verstanden !

Bei einem höheren Zinssatz verringert sich die Kreditlaufzeit.

Es ist ausführlich erklärt !

Kommentar von Springbutterfly,

Niklaus hat's geahnt, und Tassos zeigt, dass er Recht hat. Tritur hat's perfekt ausgedrückt: "Bei einem hohen Zinssatz erspart der Tilgungsanteil der Rate mehr Zinsen als bei einem niedrigen Zins" Deswegen reichte früher die 1%ige Tilgung aus, um schnell abzubezahlen, heute muss man mindestens mit 2% ran.

Eigentlich sollte man schauen, dass die Rate aus Zins und Tilgung irgendwo über 5%-6% der Anfangekreditsumme liegt. Bei hohen Kreditzinsen tilgt man weniger, bei niedrigen mehr.

Antwort von Rentenfrau,
3 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Wenn die Zinsen niedrig sind, sollte man die Zeit eben nutzen, möglichst hohe Tilung zu zahlen, damit die Schulden rasch getilgt werden. Wenn die Zinsen später steigen, ist man froh, wenn man schon einiges vom Darlehen zurückgezahlt hat.

Kommentar von LittleArrow,

Den befürchteten späteren Zinsanstieg sollte man besser durch einen Vertragsabschluss mit einem Festzins über die gesamte Kreditlaufzeit ausschließen (sog. Volltilgerdarlehn). Dies gilt umso mehr in der derzeitigen, noch andauernden Niedrigphase.

Kommentar von Springbutterfly,

Kann mich der Rentenfrau nur anschließen! Haben wir auch so gemacht: kürzere Laufzeit mit günstigerem Zins gewählt und hohe Tilgung (5%) vereinbart. Da ist man nach 10 Jahren schon relativ weit unten mit dem Kredit (ein Drittel ca. verbleibt), so dass ein Zinsanstieg um 5% dann auch nicht mehr so wild wäre, weil man die neue Rate dann so gestaltet, dass man weniger tilgt. Die Restlaufzeit ändert sich dann kaum noch.

Ich muss allerdings zugeben, dass wir bescheiden waren und uns nur ein kleines Haus gekauft haben, und mit dem Kaufpreis nicht - wie sonst zumeist üblich! - ans Limit der Finanzierbarkeit gegangen sind, so dass nur noch "zahlen bis zur Rente" angesagt ist.

Antwort von Charli,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Die anfängliche Tilgung hat nichts mit den Zinsen zu tun. Solltest du jung mit einer Baufi beginnen, kann der anf. Tilgungssatz auch bei 1% liegen, bist du älter (unterstelle ich jetzt) liegt er bei 2% und mehr %. Eine Baufi sollte mit Eintritt ins Rentenalter erledigt sein, daher kommen die verschiedenen Tilgungssätze. Du kannst natürlich auch als junger Mensch einen hohen Tilgungssatz wählen, damit die Baufi schnell erledigt ist. Deine Rate setzt sich dann aus Zinssatz und Tilgungssatz zusammen.

Kommentar von mig112,

Diese Antwort hättest du besser für dich behalten. Lies mal die qualifizierte Antwort vom @littlearrow

Kommentar von Charli,

Hallo Mig112, also in der Baufi scheinst du dich nicht auszukennen. Meine Antwort ist aus dem Leben eines Bankkaufmannes entstanden und 100% richtig.

Kommentar von LittleArrow,

@Charli: Richtiger Hinweis auf den Rentenbeginn! Leider kann sich der Kreditnehmer sein Lebensalter ja nicht aussuchen, sondern muss dies als Gegebenheit akzeptieren. Er kann sich auch nicht das Zinsniveau bei Kreditvertragsabschluss aussuchen, sondern muß auch dies als Marktgegebenheit hinnehmen. (An dieser Stelle will ich vereinfachend von der von der Bestimmungsgröße "Zinsbindungsfrist" für die Kreditzinshöhe absehen.)

Aus meiner Sicht geht es um die Frage der festzulegenden Tilgungsquote bei vorgegebener Kreditlaufzeit in der jeweils vorherrschenden Zinssituation des Marktes. Hierzu kann meine Volltilgertabelle durch Näherungsrechnung eine Hilfestellung bieten:

Bei 1 % Tilgung (p.a.) und bspw. 6 % p.a. Zinsen beträgt die Volltilgungszeit ca. 32,5 Jahre. Besteht zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme jedoch ein Zinsniveau von nur 4 % p.a., dann muß die anfängliche Tilgung auf 1,5 % angehoben werden, um die gleiche Volltilgungszeit zu erreichen. Bei lediglich 1 % anfänglicher Tilgung würde die Volltilgungszeit auf gut 40 Jahre steigen.

Kommentar von Charli,

Hallo LittleArrow: Ich danke für deine Bestätigung, beide haben wir das Gleiche geschrieben, aber nur anders ausgedrückt. Es wäre wirklich schön, wenn wir uns noch einmal das Alter aussuchen könnten.

Antwort von berniebutt,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Kredite sind Verträge zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer. Jeder ist da bei den Konditionen des Kredites nahezu völlig frei. Und wenn einem etwas nicht passt, macht er den Vertrag einfach nicht.

Antwort von Springbutterfly,

Die Anfangstilgung bei einem Annuitätendarlehen ist nicht die maßgebliche Größe für die Tilgung eines Kredits sondern die Summe aus Zins und Tilgung! Die 1%ige Anfangstilgung war früher üblich, als es hohe Zinsniveaus von über 5% gab.

Ein Beispiel: Da hat dann die Jahressumme aus Zinsen (5%) plus Anfangstilgung (1%) zusammen 6% ausgemacht. Im Laufe der Zeit steigt der Tilgungsanteil in der Annuitätenrate dann immer mehr an, bis die Jahressumme irgendwann bei 3% Tilgung ist und Du nur noch 3% Zinsen zahlst, am Ende des Kredits zahlst Du gar keine Zinsen mehr und 6% Tilgung (immer bezogen auf die Anfangssumme).

Heute, bei niedrigem Zinsniveau von z.B. 2% käme man mit 1%ger Anfangstilgung in Summe nur auf 3%. Dementsprechend zahlt man VIEL länger als früher, da die Tilgungssumme innerhalb der Annuität langsamer steigt als bei hohen Zinssätzen. Denn Du zahlst ja z.B. am Schluss maximal 3% Tilgung, was nur halb so hoch ist, wie im vorherigen Beispiel, daher brauchst Du viel länger zum tilgen der gesamten Kreditsumme. Das ist natürlich im Interesse der Bank, weil die von Deinen Zinsen lebt und dass Du die möglichst lange zahlst!

Deswegen sollten heute 2% bis 3% MINDESTENS angestrebt werden. Unter 5% Jahresrate auf das Anfangsdarlehen sollte man nie liegen, sonst zahlt man ewig!

Du musst natürlich schauen, welche Rate Du Dir dauerhaft leisten kannst - auch mal an eine kurzfristige Arbeitslosigkeit oder an einen Mietausfall denken, und wie lange Du diese aus dem Ersparten überdauern kannst - und dann innerhalb dieses finanziellen Rahmens möglichst hoch tilgen, und natürlich Sondertilgungen anstreben, sofern es geht!

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