Frage von santina, 10

Wie wird eine gebrauchte Kapitalanlageimmobilie heute steuerlich noch gefördert?

Kann man nur noch die lineare Abschreibung geltend machen, wenn man sich zur Altervorsorge eine gebrauchte Wohnung kauft? Wie sieht es mit Kaufpreisnebenkosten aus und den Schuldzinsen?

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von LittleArrow, 6

Lineare Abschreibung und Schuldzinsen (sowie weitere Werbungskosten) sind steuerlich nur relevant, wenn diese Immobilie entgeltlich vermietet wird. Ob Du diese Kosten steuerlich voll als Werbungskosten absetzen kannst, hängt von der tatsächlich erzielten Miete ab. Hierzu verweise ich auf § 21 (2) EStG:

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Bei Eigennutzung kannst Du Dich allerdings jährlich in Deiner Geheimbuchfürhung über über diese Kosten freuen oder beklagen.

Die Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten. Allerdings ist der Teil der Notar- und Gerichtsgebühren, der auf die Finanzierung entfällt, ansetzbar bei den sofort abzugsfähigen Geldbeschaffungskosten (Zeile 37, Anlage V 2012). .

Und die Abschreibung bezieht sich nur auf den Gebäudeteil, nicht auf den Grundstücksanteil!

Insgesamt ist da von steuerlicher Förderung nichts zu erkennen, vielleicht allenfalls die Erlaubnis etwas weniger als 100 der marktüblichen Miete nehmen zu müssen.

Kommentar von EnnoBecker ,

Lineare Abschreibung und Schuldzinsen (sowie weitere Werbungskosten) sind steuerlich nur relevant, wenn diese Immobilie entgeltlich vermietet wird.

Auch, wenn sie zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt wird. Kommt bei Wohnungen weniger häufig vor, aber das gibt es. Allerdings heißen die Werbungskosten dann Betriebsausgaben.

Antwort
von Rat2010, 5

Man schreibt das Haus (also den Gebäudeanteil) auf die Nutzungsdauer ab (fast immer 50, sonst 40 Jahre) und man kann anfallende Kosten, die nicht zu den Erwerbskosten gehören (also z. B. auf die Finanzierung entfallende Notarkosten) als Werbungskosten geltend machen. Der Rest erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Nur hat das nichts mit steuerlicher Förderung zu tun!!! Es gibt Regeln, nach denen Einkünfte ermittelt werden und das sind (verkürzt) die Regeln, dei bei vermieteten Wohnimobilien gelten.

Kommentar von EnnoBecker ,

dei bei vermieteten Wohnimobilien gelten.

Woher weißt du, ob die vermietet werden soll? Und dass da nicht eine Besonderheit (Denkmalschutz zB) greift?

Kommentar von Rat2010 ,

Das mit dem Denkmalschutz hatte ich schon hingeschrieben und wieder gelöscht. Das verwirrt nur. Er fragt nach einer Kapitalanlageimmobilie und schreibt von Wohnung und das ist "da draussen" eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die man vermietet. Das andere wäre eine Denkmalimmobilie gewesen.

Kommentar von EnnoBecker ,

in einem Mehrfamilienhaus

Anscheinende bin ich derjenige, der die falschen Leute kennt. Da ist doch wahrlich nicht ein einziger Leut mit hellseherischen Fähigkeiten dabei.

Von Vermietung habe ich außer bei dir und bei LA hier nichts gelesen.

Nur von Kapitalanlage. Das kann auch der Erwerb eines Schlosses sein, das man dann gegen Entgelt bewundern lässt.

Kommentar von Rat2010 ,

Das mit der Hellseherei ist so schwer dann auch wieder nicht.

gebrauchte Kapitalanlageimmobilie sagt, dass es um eine Immobilie zur Kapitalanlage geht. Wenn er auf dem Zweitmarkt irgeneinen Schweinkram kaufen wollte, würde da was anderes stehen. Dazu muss man wissen, dass auch der Schweinkram heute (wie vor zwanzig und auch vor vierzig Jahren) nicht als Fonds oder sonst im Kapitalanlagemantel sondern als nach § 21 zu versteuernde Immobilie daher kommt. Das andere gibt es - ja, du hast recht - auch aber weiter unten schreibt sie ja gebrauchte Wohnung (siehe dort).

zur Altersvorsorge sagt, dass es tendenziell um einen Menschen geht, der etwas für sein Alter zurücklegen will. Warum ausgerechnet über das Vehikel einer Wohnung ist ihre Sache aber das ändert nichts daran, dass ein Mensch etwas für das Alter zurücklegen will.

gebrauchte Wohnung sagt eine nicht neue Wohnung, die sich üblicherweise - sonst wäre es ein Haus - in einem Mehrfamilienhaus befinden.

Ich war in deiner Branche und bin heute in einer, bei der wir schematisch fragen müssen weil es der Gesetzgeber so will. Ich weiss also, was die Aussage des Kunden und was hinzuerfinden ist. Nur muss ich in meiner jetzigen Branche auch versuchen, den Kunden zu verstehen und die Frage von Santina verlangt im Gegensatz zu der von vielen anderen keine hellseherischen Kräfte. Sie schreibt ja alles was man braucht, spezifiziert sogar die Art der Kapitalanlageimmobilie und äußert sich dazu, wohin die Reise mit der Immobilie gehen soll.

Kommentar von EnnoBecker ,

Das mit der Hellseherei ist so schwer dann auch wieder nicht.

Naja, komm. Es kann genausogut sein, dass der Fragesteller die Wohnung seöbst bewohnen will, um Mietzahlungen zu sparen.

Ich weiss also, was die Aussage des Kunden und was hinzuerfinden ist.

Warten wir ab, ob es Ergänzungen gibt. Du hast gute Chancen, hier richtig zu liegen.

Antwort
von EnnoBecker, 3

Da hst leider vergessen mitzuteilen, was du mit dieser Wohnung überhaupt vorhast.

Kommentar von Rat2010 ,

Na was wird er mit einer Kapitalanlageimmobilie schon vorhaben.

Kommentar von EnnoBecker ,

Keine Ahnung. Handeln?

Kommentar von Rat2010 ,

Gute Idee! So richtig der Klassiker. Man kauft sich eine Kapitalanlageimmobilie zur Altersvorsorge und fragt nach steuerlicher Förderung, weil man sie noch bevor das Eigentum übertragen wurde wieder verkaufen will ;)

Ok, kann man darauf kommen. Der häufigere Fall wird aber doch sein, dass man sie vermieten will. Denke ich mal. Vielleicht kenne ich nur die falschen Leute.

Kommentar von EnnoBecker ,

Der häufigere Fall wird aber doch sein, dass man sie vermieten will.

Das wäre dann eine Vermietungs-Immobilie und wir wären im § 21 EStG.

Kapitalanlagen sind mit Immobilien grundsätzlich ebenfalls denkbar, allerdings werden die dann nicht in § 20, sondern in § 23 erfasst.

Vielleicht kenne ich nur die falschen Leute.

Das kann ich nicht beurteilen.

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