Frage von sembr, 22

Wie werden die Investitionen für die Umwandlung eines MFH in ein Pflegeheim (20 Jahre nach Fertigstellung) steuerlich geltend gemacht?

Keine nachträglichen Herstellungskosten entstehen, wenn das bisherige Wirtschaftsgut sich im Wesen geändert oder tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert wurde, dass die eingefügten neuen Teile der gesamten Sache ein neues Gepräge geben. Nach 20 Jahren wurde das MFH mit notwendigen Bauantrag in ein Pflegeheim umgebaut. Dazu waren folgende Ein-, An- und Umbauten erforderlich: Anbau eines Aufzuges, brandschutzrechtliche Rettungsbalkone und Außentreppen, Pflegebäder und -duschen etc.

Wie sind diese Investitionen steuerlich zu erfassen und zu behandeln?

Antwort
von wfwbinder, 21

Die Beträge werden den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugeschlagen und gemeinsam mit 2 % abgeschrieben.

Es wurden ja anscheinend keine Gebäudeteile abgerissen.

Das Wirtschaftsgut hat sich natürlich im Wesen geändert, denn auch wenn ein Pflegeheim zum wohnen dient, ist es doch etwas völlig anderes als ein Mehrfamilienhaus. Es ist ja nun auch ein Geschäftsgebäude.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Es ist ja nun auch ein Geschäftsgebäude.

Das kommt drauf an, von welcher Seite das betrachtet wird. Sofern das Gebäude an einen Pflegebetrieb vermietet wird, ändert sich nichts an der privaten Vermögensverwaltung. Auch umsatzsteuerlich ändert sich (wahrscheinlich) nichts, da der Pflegebetrieb umsatzsteuerfrei ist, § 4 Nr. 16 UStG. Es entällt also die Optionsmöglichkeit mit der Folge, dass aus dem Umbau auch keine Vorsteuern zu ziehen sind.

"Wahrscheinlich" deshalb, weil man noch in den § 27 gucken muss, ob § 9 (2) anwendbar ist.

Anders sieht es aus, wenn der bisherige Vermieter den Pflegebetrieb selbst übernimmt. In dem Fall wird das Grundstück zwingend ins Betriebsvermögen eingelegt.

Umsatzsteuerlich entfällt der Blick in § 27 - da ist dann leider überhaupt nichts zu holen.


Deshalb kann der Gestaltungshinweis nur lauten: Sofern  § 27 die Vermietung zulässt und der Pflegebetrieb selbst übernommen werden soll, muss eine Kapitalgesellschaft gegründet werden, die den Betrieb führt. Dann klappt das auch mit der Vermietung.

Der Pflegebetrieb ist gewerbesteuerfrei nach § 3 Nr. 20 Bu c) GewStG, so dass das Ganze auch steuerlich attraktiv bleibt.

Allerdings muss darauf geachtet werden, dass die Gesellschafter der KapGes nicht der Vermieter alleine ist, sondern möglichst andere Personen. Sonst kommen wir ertragsteuerlich in die Betriebsaufspaltung und die Vermietung wird gewerblich. Und die umsatzsteuerliche Organschaft, die entstünde, wäre der absolute Schlag ins Wasser, weil das Ziel verfehlt würde.

Kommentar von wfwbinder ,

Natürlich absolut richtig, ich sah es aber weniger steuerlich, sondern von der baurechtlichen Seite. Ein Pflegeheim hat einfach andere Vorschriften, als ein reines Mietshaus.

Kommentar von EnnoWarMal ,

...wie kann ich verwirklicte Sachverhalte anders als steuerlich sehen? :-))

Kommentar von sembr ,

das bisherige Wirtschaftsgut hat sich Wesen geändert und die neu eingefügten neuen Teile wie Aufzug ( nur nutzbar für das Pflegeheim nicht für andere Mieter/Miteigentümer Sparkasse) und Rettungsbalkone/-treppen geben der gesamten Objekt ein neues Gepräge. Die bisherigen Wohnungen und Gewerberäume wurden tiefgreifend umgestaltet.Daher entstehen keine nachträglichen Herstellungskosten ( siehe Beispiel Umbau einer Mühle in ein Wohnhaus). Wie werden nun die Investitionen für den Aufzug ( nur nutzbar für das Pflegeheim und für die Rettungsbalkone/Rettungsaußentreppen ( nur nutzbar für das Pflegeheim) steuerlich erfasst und behandelt. Das Pflegeheim belegt nur 55% der Gesamtfläche des Objektes. Sind beide Investiotionen nicht selbstständige Gebäudeteile und Betriebsvorrichtungen des Pflegeheimes die entsprechend steuerlich behnadelt werden müssen?

Kommentar von sembr ,

das bisherige Wirtschaftsgut hat sich Wesen geändert und die neu eingefügten neuen Teile wie Aufzug ( nur nutzbar für das Pflegeheim nicht für andere Mieter/Miteigentümer Sparkasse) und Rettungsbalkone/-treppen geben der gesamten Objekt ein neues Gepräge. Die bisherigen Wohnungen und Gewerberäume wurden tiefgreifend umgestaltet.Daher entstehen keine nachträglichen Herstellungskosten ( siehe Beispiel Umbau einer Mühle in ein Wohnhaus). Wie werden nun die Investitionen für den Aufzug ( nur nutzbar für das Pflegeheim und für die Rettungsbalkone/Rettungsaußentreppen ( nur nutzbar für das Pflegeheim) steuerlich erfasst und behandelt. Das Pflegeheim belegt nur 55% der Gesamtfläche des Objektes. Sind beide Investiotionen nicht selbstständige Gebäudeteile und Betriebsvorrichtungen des Pflegeheimes die entsprechend steuerlich behnadelt werden müssen?

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