Frage von Hansjoerg24, 72

Wie übertragen wir Eheleute nach erfolgter Nachlassplanung unsere Immobilien richtig?

Wir Eheleute leben in Zugewinngemeinschaft und haben nur gemeinsamen Besitz. Eine 2009 gekaufte und seitdem an den jüngeren Sohn vermietete Eigentumswohnung. Der Mietpreis beträgt 75% der ortsüblichen Miete. In einer EAÜ- Rechnung wird die Wohnung im gemeinsamen jährlichen EKSt. Bescheid angegeben und abgeschrieben. Es sind noch Darlehensschulden und Werbungskosten in unserem EkSt. Bescheid absetzbar. Wir möchten die Eigentumswohnung auf unseren jüngeren Sohn schon jetzt oder in zwei Jahren dann schuldenfrei übertragen oder später vererben. Was ist die bessere Lösung. Ich möchte, dass der Erbe, unser Sohn keine Erbschaftssteuer bezahlt, da er die von uns angeschaffte und an ihn vermietete Wohnung schon fast 10 Jahre(2019) bewohnt und dadurch mitfinanziert hat. Auch unser Einfamilienhaus, das bis zum Ableben des letzten Ehepartners bewohnt und unterhalten wird, soll danach auch in seinen Besitz übergehen. Im 1. Stock vermieten wir eine gut ausgebuchte Ferienwohnung, deren Einnahmen in einer EAÜ – Rechnung auch im gemeinsamen jährlichen EKSt. Bescheid angegeben und abgeschrieben wird. Die Ferienwohnung macht Gewinn, die Eigentumswohnung von Jahr zu Jahr immer weniger Verlust, da Darlehensschuldzinsen und Renovierungskosten bei steigender Miete wegfallen. Welche Möglichkeiten der Übertragung der Eigentumswohnung(Markt- und Zeitwert: 300 000 €) und Einfamilienhaus(Schätzwert durch Immobilienmakler vor 2 Jahren: 200 000 €) sind für uns die günstigsten unter Ausschöpfung der Erbschaftssteuergesetze und Minimierung der Notarkosten? Der Freibetrag von 400 000 € eines Kindes kann bei Vererbung oder Schenkung doppelt(von je einem Ehepartner) genutzt werden. Wie ist das möglich? • Gesetzliche Erbfolge verteilt Nachlass vielleicht nicht wunschgemäß, obwohl sich alle Familienmitglieder einig sind. ½ Teil: Ehepartner Familienwohnhaus wird von überlebenden Ehepartner bewohnt. ¼ Teil: jüngerer Sohn erhält die von ihm bewohnte Eigentumswohnung ¼ Teil: älterer Sohn erhielt erschlossenen Bauplatz und Darlehenstilgung seines selbst gebauten Hauses und bekommt noch Geldzuwendung aus Nachlass. Ist eine Dokumentierung der Zuwendungen zu Lebzeiten sinnvoll zwecks späterer Pflichtteilsforderungen? • Der Erbfall kann ein oder mehrmals auftreten - z.B. Einzeltestamente; d.h. Teilung der Immobilien Eigentumswohnung und Einfamilienhaus sind nicht möglich; deshalb schließen wir diesen Fall aus. • Berliner Testament mit Erst Erb Ausschlussregel der Kinder und Widerverheiratungsklausel. Berliner Testament lässt keine 2 Erbfälle mit je 400 000€ Freibetrag für 1 Kind zu; Oder sind es dann im 2. Erbfall – Versterben des 2. Ehepartners - vielleicht 800 000 € Freibetrag? Deshalb denken wir an eine Schenkung der Eigentumswohnung oder einen Erbvertrag, was jedoch mit hohen Kosten verbunden ist. Welches sind die gesetzlich möglichen, sinnvollen und kostengünstigsten bzgl. Erbschaftsteuer und Notarkosten? Welches sind die Vor- und Nachteile der einzelner Varianten?

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo Hansjoerg24,

Schau mal bitte hier:
Erbschaft Erbschaftssteuer

Antwort
von Privatier59, 16

Der Freibetrag von 400 000 € eines Kindes kann bei Vererbung oder Schenkung doppelt(von je einem Ehepartner) genutzt werden. Wie ist das möglich?

Du solltest Dir mal einige Grundsätze des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts aneignen. Dann siehst Du klarer:

Egal, ob Erbschaft oder Schenkung, die Steuersätze sind dieselben und auch die Freibeträge. Verschenkt ein Elternteil eine Sache an ein Kind beträgt der Steuerfreibetrag 400.000 Euro und kann alle 10 Jahre ausgeschöpft werden.

Dieser Steuerfreibetrag gilt pro Kind. Ihr habt 2 Kinder, also können 2 x 2x 400.000 Euro = 1.600.000 Euro steuerfrei übertragen werden innerhalb von 10 Jahren.

Dabei wird unterstellt, daß jeder Elternteil aus eigenem Vermögen jedem der Söhne jeweils 400.000 Euro verschenkt oder vererbt.

Beim Berliner Testament erbt der überlebende Ehegatte. Dieser vererbt oder verschenkt dann an die Kinder, wobei er dann natürlich nur seinen eigenen Freibetrag einsetzen kann.

Wenn ich den Wert Eures Vermögens zusammen rechne, dann liegt das so weit im Freibetrag daß ich rätsele wieso Du immer von Steuerbelastung redest.

Und Notarkosten sparen? Wie soll das gehen wenn Ihr doch offenbar eine Schenkung planst? Ohne Notar lassen sich Immobilien nicht verschenken.


Antwort
von wfwbinder, 30

Das Konglomerat aus vielen ungeordneten Angaben, wobei einige wichtige Fehlen. Dazu selbst beantwortete Fragen.

1. Niemand kann beurteilen, ob für den älteren Sohn der Pflichtteil eingehalten ist, ohne zu wissen was der Bauplatz wert ist und was er für seine Darlehenstilgungen bekommen hat/bekommen wird.

2. Mit welchem Wert die ETW für die ErbSt anzusetzen ist, kann ohne die Belastung auch nicht eingeschätzt werden.

3. Das EFH, was wohl ein ZFH ist, kann vererbt werden, dann ist es mit dem Verkehrswert anzusetzen, oder bereits vorher mit der Belastung eines Wohnrechts, oder, wenn auch die Miete bei Euch bleiben soll, mit einem Nießbrauch, dann Verkehrswert abzüglich Wert des Wohnrechts/Nießbrauchs.

4. In anbetracht der Fehler die gemacht werden können, wenn man es einfach mit einem Testament macht, und in Anbetracht der zu bewegenden Werte, erscheint es als sparen am falschen Ende, wenn man einen Erbvertrag als zu teuer ablehnt.

5. Eigentlich müsstet Ihr erstmal 2-300,- für einen Steuerberater investieren und das Ergebnis als Basis für einen Erbvertrag nehmen, der ca. 2.000,- kosten wird.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Du hast diese Buchstabenwüste durchkämmt?

Respekt, du bist wirklich einer von den Schmerzlosen! Mich hat bereits der Anblick abgeschreckt.

Worum geht es denn?

Kommentar von wfwbinder ,

Ein Ehepaar mit zwei Immobilien, will diese auf einen Sohn übertragen und hat den anderen bereits mit Bauplatz und zuschuss zur Hausfinanzierung in unbekannter Höhe abgefunden.

Gefragt ist, wie das gelingen kann, ohne die Freibeträge zu überschreiten. Es fehlen aber die Hälfte der Angaben (Belastungen usw.)

Ausserdem bei einem Vermögen jenseits 500.000,- Euro euro wegen der vermutlichen Kosten  den nötigen Notar einzuschalten, wobei erstmal eine Rücksprache beim Steuerberater nötig ist.

Hoffentlich kommen die an einen Kollegen, der Wertgebühr statt Zeitgebühr nimmt.

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