Frage von klPrinz, 77

Wie Nebenkosten regeln bei Teilvermietung von Eigentum ?

Liebe Foraner und Fachleute,

ich habe da eine Frage mit der Bitte um sachdienliche Antworten:

Ausgangssituation: Der Eigentümer möchte ein Teil seines Hauses (sagen wir mal 30 % der Wohnfläche) vermieten. Der Erwerb des Hauses soll auf Leibrentenbasis mit 2 %-gen Verzinsung und einem Barwert von 250.000 Euro erfolgen. Die Leibrentenzahlungen sollen 1.000 Euro/Monat betragen. Zu den Erwerbskosten kommen noch 50.000 Euro mit 4 %-iger Verzinsung auf 7 Jahre verteilt hinzu. Der Eigentümer erwägt die 30 % der Wohnfläche für 400 Euro/Monat zu vermieten (Kaltmiete). Die Vermietung soll möbliert erfolgen. Nun meine Frage:

Frage 1: Was ist aus steuerlicher Sicht bezüglich der Nebenkosten günstiger, die Nebenkosten Pauschal, sagen wir mal 100 Euro/Monat, oder aber prozentual an den Gesamtnebenkosten, hier proportional der Wohnfläche (30 %) zu erheben (oder ganz weg lassen) ?.

Frage 2: Welche von den o.g. Kosten können Anteilmäßig als Werbungskosten angesetzt werden ?.

Frage 3: Welche Kosten können insgesamt als Werbungskosten bei einer Vermietung angesetzt werden ?.

Frage 4: Können die Zinsen aus der Finanzierung des Gebäudes, hier Leibrente, anteilig als Werbungskosten angesetzt werden (Barwert * Zinsatz = Gesamtzinsen/a und davon 30 %) ?.

Frage 5: Wie kann der Kredit von 50.000 Euro als Werbungskosten angesetzt werden ?.

Vielen Dank im voraus für sachliche Antworten.

PS: Falls sich aus der Darstellung der Ausgangssituation eine weitere, durch die gestellten Fragen nicht erfasste Möglichkeit ergibt, dann bitte ich auch darauf einzugehen.

Herzlichen Dank.

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo klPrinz,

Schau mal bitte hier:
Steuern werbungskosten

Antwort
von wfwbinder, 63

1. Aus steuerlicher Sicht ist das egal. Die Einnahmen sind Einahmen und die Ausgaben gehen dagegen. Wenn für Nebenkosten eine Pauschale vereinbart ist (§ 556 Abs. BGB) kann es natürlich Differenzen geben. Positiv oder Negativ. Bei genauer Abrechnung wird es sich nach der Nebenkostenabrechnung ausgleichen.

2. Alle Kosten die aus dem Unterhalt des Hauses entstehen, sind Werbungskosten. Abgezogen können sie steuerlich aber nur, soweit sie auf den vermieten Teil entfallen. Die Tilgung für Kredite sind keine Werbungskosten, dafür aber die AfA (Absetzung für Abnutzung ) mit 2 % des Gebäudewertes.

3. siehe 2. die Werbungskosten können nur für den vermieteten Teil abgezogen werden.

4. Die Zinsen für den vermieteten Teil sind abzugsfähig, gem. Nachweis über den Kontoauszug/Jahreszinsnachweis.

5. Der Kredit gar nicht. nur die Zinsen darauf. Diese nur für den vermieteten Teil.

6. Aufteilung nicht nach %, sondern, weil einfacher Nachvollziehbar, nach qm. Gesamtwohnfläche des Hauses 320 qm, vermietet 96 qm, abzugsfähig 96/320.

Antwort
von LittleArrow, 48

Zu der Antwort von wfwbinder habe ich noch folgende Anmerkungen/Ergänzungen.

Neben den anteiligen Keditzinsen können auch die anteiligen Notarkosten für die Finanzierung als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die "normalen" Notarkosten gehen nach wertmäßiger Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude mit dem Gebäudeanteil in die AfA ein.

Schau Dir mal die Anlage V nebst zugehörige Erläuterungen an, um festzustellen, was geht. 

Bei möblierter Wohnungsvermietung ist die beabsichtigte Mietdauer für die Wahl zwischen Nebenkostenpauschale und NK-Abrechnung wichtig. Bei Kurzzeitmieten sind NK-Pauschalen einfacher zu handhaben, denn der Vermieter muss nicht lange auf Nachweise bzw. Belege warten. Aber wenn die Mietdauer längerfristig ist, dann sollte das NK-Steigerungsrisiko (z. B. Grundsteuer, Hausversicherungen, Energie etc.) auch vom Mieter getragen werden. Die Umlage sollte sinnvoll und verursachungsgerecht nach qm Wohnfläche, Personenanzahl und messbaren Verbräuchen aufgeteilt werden. Der Mietvertrag sollte daher auf die Betriebskostenverordnung verweisen oder die NK-Arten und den zutreffenden Verteilungsschlüssel genau auflisten.

Steuerlich sinnvoll müßtest Du erstmal definieren. Willst Du Geld verdienen oder verschenken?

Bei Anschaffung des Mobiliars kann dieses in Höhe der AfA in der Anlage V berücksichtigt werden.


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