Frage von scientesjulia, 99

Wie lassen sich Darlehenszinsen von Mieteinnahmen absetzen, wenn das betreffende Haus selbst finanziert war?

Ein selbstfinanziertes und bisher selbst bewohntes Haus soll vermietet werden. Die Eigentümer wollen noch einmal neu bauen. Um diesen Neubau zu finanzieren, müsste auf das (zu vermietende) alte Haus ein Kredit aufgenommen werden.

Die Darlehenszinsen lassen sich ja von dem Mieteinnahmen steuerlich absetzen, wenn das Darlehen bereits beim Kauf des Hauses auf die Vermietungsabsicht bezogen war. Das war aber hier nicht der Fall.

Gibt es andere Wege, um eine steuerliche Absetzung der Kreditzinsen für ein ursprünglich selbst bewohntes, nun zu vermietendes Haus zu ermöglichen? Wenn ja, welche?

Vielen Dank im Voraus für alle professionellen Antworten!

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo scientesjulia,

Schau mal bitte hier:
Steuern Finanzamt

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Finanzamt, 99

Grundsätzlich nein.

Zinsen können nur für Darlehen abgezogen werden, die für Bau, oder Kauf des Objekts aufgenommen wurden.

Nun zur Frage von Gestaltungsmöglichkeiten. 

Gehört das Objekt den beiden nach dem Grundbuch jeweils zur ideellen Hälfte?

Dann könnte der eine, dem anderen seine Hälfte abkaufen und das voll finanzieren. Damit wären dann diese Zinsen abzugsfähig.

Gehört es nur einem von beiden, wäre der Kauf voll zu finanzieren, mit Chance der Abzugsfähigkeit.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Woraus entnimmst du, dass man das Darlehen nicht umwidmen kann?

Aus § 9 EStG wohl nicht.

Kommentar von wfwbinder ,

@EnnoWarMal

Da scheine ich wohl eine Fortbildung verpasst zu haben.

Geld für den Bau eines neuen privaten Hauses aufnehmen, aber die Darlehenszinsen beim alten, bisher privatgenutzen Haus abziehen, das nun vermietet wird?

Kommentar von Juraheinz ,

Das halte ich nicht für möglich und lese es aus § 42 (1) S. 1 AO heraus. Zudem ist der Schuldzinsenabzug gerade bei Vermietung von Immobilien eng geregelt. Eine willkürliche Zuordnung von Darlehen zu Wirtschaftsgütern, zu denen kein Bezug besteht, ist unzulässige Gestaltung.

Gerade bei Immobilien ist das Finanzamt (zurecht) sehr genau in der Prüfung, für was hier eigentlich aus welchen Gründen ein Kredit aufgenommen wird. So sieht man es auch bei den letzten Urteilen zu nachlaufenden Kreditzinsen nach Verkauf eines finanzierten Hauses. (Zusammenfassend http://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/vermieter-koennen-kredit-zinsen-ko... )

Kommentar von wfwbinder ,

Danke für die Bestätigung, dass § 42 AO greifen würde.

Kommentar von Mikkey ,

Ich danke auch für diesen Hinweis.

Nur, damit ich es nicht falsch verstehe,

Bisher selbst bewohntes Objekt im gemeinsamen Eigentum Wert 250.000.

Hälfte wird an F verkauft: 125000. Dafür nimmt F einen Kredit auf.

M steuert die 125000 als Eigenkapital in das neue Objekt ein.

Objekt wird vermietet, Zinsen für die 125000 können in V+V geltend gemacht werden

Richtig?

Kommentar von scientesjulia ,

Vielen Dank für den Tipp!

Tatsächlich gehört das alte Haus beiden zu gleichen Teilen.
Doch da seit dem Kauf keine zehn Jahre vergangen und im übrigen die Grundstückspreise erheblich gestiegen sind, wäre die bei einem Rückkauf einer Hälfte zu unvermeidlich zu zahlende "Spekulationssteuer" sehr hoch - bzw. man liefe Gefahr, dass Schenkungssteuer zu zahlen ist.

Gibt es noch andere Möglichkeiten?

Kommentar von Mikkey ,

Eine "Spekulationsteuer" fällt bei ausschließlich selbstgenutztem Wohnraum nicht an.

Kommentar von scientesjulia ,

Vielen Dank, das stimmt! - Doch problematisch wird es, wenn das Grundstück größer als üblich ist. Wird hier ein Teil vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, der über den Wert von ca 1000 qm geht, geht das Finanzamt doech von einer Spekulation bei Anschaffung des Grundstücks aus?!

http://www.frag-einen-anwalt.de/Verkauf-unbebauter-Grundstuecksteil-7-Jahre-nach...

Wie ist dies zu beurteilen?

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