Frage von Marcel1987, 116

Wie kann ich rückwirkend die Höhe des Wertes einer Immobilie von 1997 ausfindig machen?

Hallo, ich habe das Problem, dass ich eine Immobilie geerbt habe, auf der eine Grundschuld von ca. 150.000€ lastet. Meine Oma nahm diesbezüglich 1997 ein Darlehen von 500.000 DM bei einer Bank auf, hatte aber seinerzeit (eventuell) kein so hohes Vermögen, das zur Sicherheit für den Gläubiger diente. Ich habe dementsprechend ihre persönliche und dingliche Haftung mitgeerbt. Mein Anwalt prüft gerade, inwiefern die persönliche Haftung überhaupt wirksam war und ob das Darlehen hätte ausgezahlt werden dürfen. Dazu muss ich den Wert des Hauses aus dem Jahre 1997 ermitteln. Meine Frage ist nun, reicht es als Beweislast aus, einen Sachverständigen zu beauftragen, der den jetzigen Wert ermittelt und diesen bis 1997 hochrechnet? Ich habe leider keine Unterlagen zu dem Haus, die den Wert aus dieser Zeit angeben. Von wem könnte ich den damaligen Wert mitgeteilt bekommen? Ortsgericht? Über eine rache Antwort würde ich mich sehr freuen, da ich diese Info, wenn möglich, bis zum 12.09.13 haben müsste. Im voraus vielen Dank für jeden Ratschlag.

Antwort
von Franzl0503, 101

Marcel:

Dich interessiert der Immobilienwert vor 16 Jahren. Für einen erfahrenen Immobiliensachverständiger, der die örtl. Marktentwicklung kennt, ist dies ohne weiteres durch eine Vergleichsrechung 2013 : 1997 möglich, wenn du ihm zudem auch alle wertbereinflussenden Massnahmen, die in dieser Zeit durchgeführt wurden (z.B. Sanierung, Anbau, Aufstockung usw.) belegen kannst. Hatte die Bank zur Auflage gemacht, dass die Voreigentümerin das Darlehen ganz oder teilweise in die Immobilie steckt und hat sie diese Auflage zur Werterhöhung auch erfüllt? Hat die Bank darüberhinaus weitere Sicherheiten verlangt (z.B.Bürgen, Belastung weiterer Immobilien)?

Neben der dinglichen Sicherheit hat die Bank, wie allgemein üblich, auch die persönliche Haftung der Voreigentümerin bedungen. In 16 Jahren hat sich die Bankforderung um 20 % erhöht (250 000 auf 300 000 Euro) d.h., dass erhebliche Leistungsrückstände bestehen dürften.

Jetzt 2013 versuchst du nachzuweisen, dass 1997 der Immobilienwert und die Bonität der Voreigentümerin die Darlehensgewährung von 500 000 DM nicht rechtfertigten.

Antwort
von Mikkey, 85

Falls Du die Frage noch auf dem Radar hast:

Soweit Du die Erbschaft nicht mehr als ganzes Ausschlagen kannst -

Was soll Dir die Feststellung einbringen, dass die Bank damals den Kredit nicht hätte vergeben dürfen? Mögliche Ergebnisse daraus wären:

  • Du kannst ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Kredit zurückzahlen
  • ???

Jedenfalls wird die Bank keine Strafzahlung leisten müssen und der Kredit wird auch nicht erlassen - mit einer denkbare Sittenwidrigkeit kann man hier nicht argumentieren, es steht immerhin eine Immobilie gegen einen zugegebenermaßen ordentlichen Betrag.

Kommentar von Marcel1987 ,

Sittenwidrikeit, z.B. sofern die Erblasserin die Haftungsübernahme nur aus emotionaler Verbundenheit übernommen hat und durch die Übernahme der Haftung krass finanziell überfordert war.

Kommentar von Marcel1987 ,

Wäre das eine Möglichkeit?

Kommentar von Mikkey ,

Ein Verpflichtungsgefühl ist regelmäßig sicher kein Indiz für Sittenwidrigkeit. Immerhin hat sie in 16 Jahren 100.000 € getilgt. Deshalb kann es ja nicht so schlecht um ihre Finanzen bestellt gewesen sein.

Sittenwidrigkeit läge vor, wenn das Haus bei weitem weniger wert gewesen wäre als der Kreditbetrag.

Sollte es vor Gericht kommen, könnte die Bank auch genau umgekehrt argumentieren, dass die Oma als langjähriger und ehrlicher Kunde am oberen Limit des Spielraums den Kredit gewährt bekommen hat.

Ohne alle Umstände zu kennen, habe ich ein leichtes Gefühl, dass Du schlechtem Geld nun gutes hinterherwirfst.

Kommentar von EnnoBecker ,

dass die Oma als langjähriger und ehrlicher Kunde am oberen Limit des Spielraums den Kredit gewährt bekommen hat.

Eben.

Der Fragesteller kämpft hier an der falschen Front, glänzt mit Halbwissen ("Eine Grundschuld ist ein Darlehen"), will den Anwalt aus Kostengründen nicht gewähren lassen und weiß nicht, was er wollen soll.

Deshalb müssen wir die ganze Sache noch mal langsam von vorn anfangen. Ich wünschte, wir würden hierfür bezahlt :-)

Daher nochmal:
Was ist das Ziel deiner Bemühungen? Was soll erreicht werden?

Kommentar von EnnoBecker ,

Was soll Dir die Feststellung einbringen, dass die Bank damals den Kredit nicht hätte vergeben dürfen?

Das war doch mein Gedanke auch.

Leider ließ sich bisher nicht feststellen, was der Fragesteller eigentlich erreichen will.

Kommentar von Marcel1987 ,

"Der Fragesteller kämpft hier an der falschen Front, glänzt mit Halbwissen ("Eine Grundschuld ist ein Darlehen"), will den Anwalt aus Kostengründen nicht gewähren lassen und weiß nicht, was er wollen soll.

Deshalb müssen wir die ganze Sache noch mal langsam von vorn anfangen. Ich wünschte, wir würden hierfür bezahlt :-)"

Bevor es noch weiterhin in Süffisanz ausufert, erkläre ich meine recht konkret geäußerte Frage hiermit als geklärt. Zumal verstehe ich es nun mehr auch nicht, weshalb EnnoBecker sich schon genötigt fühlt, mir flappsige Ratschläge zu erteilen, obwohl ich bereits einlenkte, die Frage längst beantwortet bekommen zu haben. Für eine annähernde Grundsatzdiskussion mit gespickten Seitenhieben ist mir auch meine Zeit zu wichtig und gänzlich unnötig. Meine Beweggründe diese Frage zu äußern kamen sicherlich nicht aus einer habgierigen Schnapsidee heraus und hatte driftigere Gründe, als unterstellt zu bekommen "Immerhin hat sie in 16 Jahren 100.000 € getilgt. Deshalb kann es ja nicht so schlecht um ihre Finanzen bestellt gewesen sein."

In diesem Sinne und um Nerven zu schonen: Thread closed und danke!

Kommentar von Marcel1987 ,

Sorry, wollte wirklich nicht undankbar sein, mir fehlte nur etwas die Sachlichkeit... es war ein Versuch wert.

Antwort
von imager761, 69

Den Wertermittlungsansatz sollte dein Anwalt kennen. Die Rechtsgrundlage deiner Erbenhaftung auch.

G imager761

Kommentar von Marcel1987 ,

Vielen Dank für Deine schnelle Antwort. Es verhält sich jedoch so, dass mein Anwalt mir die Beschaffung der Unterlagen/Infos überlassen hat, damit die Kostennote von ihm so gering wie möglich gehalten wird. Er kennt natürlich die Rechtsgrundlage meiner Erbenhaftung, möchte nur herausfinden, inwieweit diese anfechtbar ist - deshalb bat er mich um die Unterlagen bzgl. des damaligen Wertes des Hauses. Klingt etwas paradox; ich werde ihn aber noch einmal befragen, wo ich am besten fündig werde.

Kommentar von imager761 ,

Was ich meinte, war, dass eine Anfechtung der Erbschaftsannahme ausssichtlos ist.

Und die Anfechtung des Darlehensvertrages aus Rechtsgrund Sittenwidrigkeit scheitern dürfte, wenn du lediglich vermutest, dass die Darlehensnehmerin finanziell überfordert war, sie aber gleichwohl nachweislich jahrelang Tilgung und Zinsen aufbringen konnte.

Und eine Hypothek ohne ausreichende Sicherheiten darf man vergeben. Das Risikomanagement der Banken war vor 16 Jahren durchaus anders als nach der Finanzkrise :-)

Ob man bei diesen mauen "Erfolgs"aussichten denn überhaupt ein ca. 6.000 EUR teures Sachverständigenguthaben beauftragen sollte, das war mein Einwand.

G imager761

Antwort
von Privatier59, 52

Um mal auf den Ausgangspunkt zu kommen: Du hast nicht nur das Haus von der Oma geerbt, sondern das gesamte Vermögen und alle Belastungen dazu. Jetzt hast Du einen Anwalt gefunden der meint, die Schulden loswerden zu können indem er behaupten möchte, das Haus sei übersichert worden. Ich wünsche ihm -und Dir natürlich auch- viel Glück bei diesem abenteuerlichen Versuch, denn eins wird ja wohl völlig übersehen: Die Oma hat eine halbe Million Mark als Gegenleistung bekommen und da fragt man sich doch, wo das Geld geblieben ist. Du hättest besser das Erbe ausgeschlagen statt nunmehr Nachbesserungen zu versuchen.

Antwort
von EnnoBecker, 48

eine rache Antwort

Ach, auch so rachsüchtig wie diese ganzen Restauranttestergucker?

Also, eine persönliche Haftung kannst du nicht geerbt haben, höchstens Schulden. Und das ist die dingliche Haftung, die Haftung mit den Dingen also. Das ist hier die Grundschuld (Eine Grundschuld ist eine Schuld ohne Grund.).

Von wem könnte ich den damaligen Wert mitgeteilt bekommen?

Na von der ausreichenden Bank natürlich. Allerdings wird die nach Lage der Dinge wenig kooperieren. Da muss man sie zwingen, die seinerzeitige Kalkulation offenzulegen. Ob und wie das geht, kann nur dein Anwalt sagen.

Die Frage ist aber, wozu das gut sein soll. Denn das Darlehen ist ja tatsächlich ausgereicht worden. Was soll denn das mögliche Ergebnis, das Darlehen hätte nicht ausgegeben werden dürfen, heute bringen? Einen Erlass doch sicherlich nicht.

Kann es sein, dass der Anwalt auch etwas durch den Nebel fährt und versucht, Zeit zu gewinnen?

Kommentar von Marcel1987 ,

Um nicht den kompletten Fall offenlegen zu müssen, nur die Frage, wie Du darauf kommst, dass man keine persönliche Haftung miterben kann? Hätte ich nur die dingliche Haftung, wäre die Immobilie schon längst unter den Hammer gekommen und ich hätte meine Nerven noch ;-). "Na von der ausreichenden Bank natürlich. Allerdings wird die nach Lage der Dinge wenig kooperieren." - Stimmt! "Was soll denn das mögliche Ergebnis, das Darlehen hätte nicht ausgegeben werden dürfen, heute bringen? Einen Erlass doch sicherlich nicht." - Genau das bzw. beschränktes Erbrecht.

P.S.: Ich wollte mein Anliegen wenn möglich nicht noch rechtfertigen müssen. Mir geht es lediglich um einen Ratschlag. Nicht böse gemeint und danke für Deine Respons. Wurde in einem anderen Forum mit expliziter Stellungnahme zu meiner Frage jedoch schon fündig: Ein Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter erstellen lassen. Es gibt verschiedene Arten wie man dies tun kann. Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren werden häufig dafür genutzt. Ertragswertverfahren: Ertrag durch Miete/Pacht x Faktor + Grundstückswert= Verkehrswert (Zu erzielender Verkaufspreis) Sachwertverfahren: Was kostete die Errichtung des Gebäudes im Jahr 1916 (m³ x Preis) x Faktor = Wert der Immobilie heute (gestern vorgestern irgendwann) - Wertverlust durch Abschreibung - Mängel = Wert des Gebäudes zum Stichtag + Grundstückswert. Der Vollständigkeit halber: es gibt auch noch das Vergleichswertverfahren in dem die Verkaufspreise ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage verglichen werden. Klingt kompliziert? Ist es auch. Daher gibt es dafür auch Spezialisten. Nennen sich Gutachter, vereidigte Gutachter oder Gutachterausschuss.

Kommentar von EnnoBecker ,

Nicht böse gemeint

Kein Problem, Wärme entsteht durch Reibung.

wie Du darauf kommst, dass man keine persönliche Haftung miterben kann?

Gut, dann gehen wir einen Schritt zurück: Was versteht du unter persönlicher Haftung?

Ein Verkehrswertgutachten durch einen Gutachter erstellen lassen.

Ja, das ist der gängige Weg. Den hätte ich auch vorgschlagen, aber du hast ein kleines Problem: Das Ganze ist 16 Jahre her. Wer Soll denn da ein Gutachten erstellen?

Aber okay, wenn du einen gefunden hast, hast du ja alles richtig gemacht.

Kommentar von Marcel1987 ,

"Ja, das ist der gängige Weg. Den hätte ich auch vorgschlagen, aber du hast ein kleines Problem: Das Ganze ist 16 Jahre her. Wer Soll denn da ein Gutachten erstellen?"

:-) Genau das war meine Frage. Hat sich aber mittlerweile schon erledigt.

Kommentar von EnnoBecker ,

Hat sich aber mittlerweile schon erledigt.

Was ich immer noch nicht verstanden habe: Was soll ein solches Gutachten bewirken? Also heute und durch jemand anders?

Kommentar von Marcel1987 ,

Nur zum Verständnis: Eine Grundschuld ist ein Darlehen, das man auf ein Grundstück aufnimmt und mit diesem für den Darlehens-Betrag haftet. Sollte das Grundstück nicht den Wert der Höhe des Darlehens haben (dingliche Haftung), so haftet man zusätzlich mit seinem zusätzlichen persönlichen Vermögen (persönliche Haftung). Da meine Großmutter seinerzeit nicht vermögend war und das Grundstück/die Immobilie nicht den Wert des aufgenommenen Darlehens hatte, gilt es nun noch herauszufinden, inwieweit der damals aufgenomme Betrag mit dem damaligen Wert des Grundstücks auseinanderliegen.

Kommentar von EnnoBecker ,

Eine Grundschuld ist ein Darlehen

Aha, danke.

War neu für mich. Ich hab es für ein fiduziarisches Sicherungsinstrument gehalten.

Kommentar von Marcel1987 ,

Echt? :-D Daher auch Deine Hinterfragungen. Aber genug des frivolen Plausches.

Kommentar von EnnoBecker ,

Du bist echt ein Meister.

Kommentar von Gaenseliesel ,

;-))) man EnnoB. da hast Du aber in einer schlappen Stunde ne richtige Nuss zum knacken gehabt ....lach ! Und.... hat's dir was gebracht ? Solche dankbaren User bauen irgendwie auf, wie ? ...lach ! K.

Kommentar von EnnoBecker ,

Und.... hat's dir was gebracht ?

Ja. Die Erkenntnis, dass ThiloS mal wieder recht hatte:

http://www.finanzfrage.net/frage/vielen-dank-fuer-garnichts

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