Frage von Jensi10, 248

WIe kann ich bei einer Grundstücksrückünertragung die Schenkungssteuer umgehen?

Meine Lebensgefährtin und ich haben 2013 eine Reihenendhaus gekauft, dass nun bezugsfertig ist. Die Gemeinde gab dabei für ortsasässige eine Vergündtigung, allerings war Vorraussetzung dass beide mit 50 % ins Grundbuch kommen (Ersparnis ca 40.000 Euro). Bei uns ist es jedoch so, dass sie kein Eigenkapital hat und wegen ihrem geringen Einkommen ich faktisch die ganzen finaziellen Mittel zur Vefügung gestellt habe (Eigenkpital + Kredit). Für den Falle einer Trennung wollen wir nun notariell regeln, dass sie auf alle Ansprüche am Haus verzichtet, da sie ja auch nichts hineingestekt hat, man nennt das wohl übereignen. Ich müsste dann bei einer Grundbuchänderung die 40.000 an die Gemeinde zurückzahlen, aber das würde ich noch stemmen können. Auf ein anderes Problem hat uns nun die Notarin aufmerksam gemacht. Sie sagte, dass das im Prinzip eine Schenkung sei, da sie ja im Trenungsall auf alles verzchtet, im Grundbuch aber Eigentümerin des halben Hauses ist. Der Wert des Hauses ist ca. 400.000 Euro, so dass eine Schenkungssteuer von ca. 60.000 Euro auf mich zukäme, so dass ich dass Haus dann nicht mehr halten könnte. Hat jemand eine Idee wie man das lösen könnte? Wäre auh eine Auflösung des ganzen Vertrags möglich und ein Neuvertag mit der Gemeinde, direkt zu 100% auf mich? Was hätte das für Kosten? Gibt es eine Vereinbarung in Form einer internen "Schuldenlösung" (Schuldanerkenntis?), so dass die ganze Sache nicht als Schenkung angesehe wird?

Expertenantwort
von gandalf94305, Community-Experte für Steuern, 209

Zunächst mal solltest Du den Vertrag mit der Gemeinde genau lesen. Eine Gemeinde kann gerne Vergünstigungen für ihre Grundstücke gewähren, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Ortsfremde, Familien mit Kindern, Rentner, ...), jedoch kann sie nicht darauf beharren, daß diese Voraussetzungen auf alle Zeit gelten. Daher: Ihr habt 2013 das Grundstück/Reihenendhaus gekauft, das den Bonus bekam. Nach Ablauf von wahrscheinlich maximal 3 Jahren kann eine Rückforderung der Gemeinde aufgrund Nichterfüllung der Voraussetzungen nicht mehr eingeklagt werden. Vielleicht bestimmt der Vertrag konkret eine Frist.

Da Du von Eigenkapital und Kredit sprichst: wer sind die Darlehensschuldner? Ist das auch die Freundin? Wenn sie 50% Miteigentum an der Immobilie hat, sollte sie auch als Darlehensmitschuldnerin aufgenommen werden. Da freut sich die Bank, denn sie hat auch zwei Personen, die zu krallen sind, wenn die Darlehen nicht mehr bedient werden. Zwar ist die Leistungsfähigkeit der Freundin eingeschränkt, aber das spielt zunächst mal keine Rolle.

Leistungen für ein Haus werden nicht nur materiell erbracht. Es geht auch um Eigenleistungen, dererlei die Freundin wahrscheinlich auch einiges erbringt bzw. erbracht hat. Schenkungsrelevant wäre also wohl nur ein Teilbetrag. Ebenso gibt es im Zuge der gemeinsamen Lebensplanung die Möglichkeit, Ausgaben entsprechend auf Zwecke zu verteilen. Wenn Du also die Darlehensrate trägst, dann läßt sich da sicher ein Teil der Ausgaben, die die Freundin für den allgemeinen Lebensbedarf trägt, gegenrechnen. Wenn Sie gar kein Einkommen hat, kommt womöglich noch ihre Unterstützung als mittellose Person zum Ansatz, zu der Du Dich aus starken moralischen Gründen verpflichtest fühlst (ein gemeinsames Kind wäre hier auch perfekt).

Da das ein Neubau ist, dürfte schenkungsrelevant übrigens nur das Grundstück sein, nicht die ganze Immobilie. Das ist der Vorteil, wenn man von Anfang an im Grundbuch steht, nicht erst, wenn das Haus gebaut ist. :-)

Daher wäre durchaus eine 50:50 Regelung für die Immobilie und die Darlehen sinnvoll, wenn man sich in einer gefestigten Beziehung befindet. Wenn Ihr allerdings nicht wirklich an die Beziehung glaubt, war es auch von Anfang an ziemlicher Irrsinn, diese Immobilie überhaupt zusammen zu erwerben.

Also ist die einfachste Lösung: keine Trennung :-) Seid nett zueinander! Habt Kinder, die sich am Häusle dann erfreuen können. Pflanzt ein paar Himbeeren und Brombeeren und viele Kräuter, damit alle gesund bleiben!

Kommentar von Jensi10 ,

Die Frist für die Voraussetzungen ist 10 Jahre!!! Und das Darlehen zahle ich alleine ab, weil sie diese finanzielle Belstung nicht gestemmt bekäme. Das was Du schreibst mit nett sein und Kinder bekommen ist lieb gemeint, aber warum ich diese Anfrage ins Forum gestellt habe hat schon seine Gründe. Die Beziehung lief jahrelang super und just im letzten Jahr dann nicht mehr so. Ich habe im Moment wirklich Sorge, dass das alles zerbricht. Und dann kommt noch die Sorge mit der jetzigen Situation mit dem Haus dazu. Deshalb war ja mein Grundgedanke das Grundbuch nicht nur zu ändern, sondern den gesamten Vertrag mit der Gemeinde aufzulösen und ihn neu beurkunden zu lassen mit 100/0 statt 50/50. Hieße ich verliere zwar die Vergünstigung, die Eigentumsverhältnisse sind dann aber klar geregelt. Meine Freundin würde das sogar mittragen, da sie selbst sagt, dass sie ja nichts (finanzielles) reingesteckt hat und deshalb auch keine Ansprüche drauf haben möchte. Sie möchte auch dass ich da keine weiteren Probleme bekomme im Fall einer Trennung in den nächsten Monaten oder Jahren. Das mit dem 50/50-Eintrag im Grundbuch haben wir ja nur wegen der Vergünstigung gemacht. Leider haben wir nicht gewusst, dass das steuerliche Folgen haben kann.

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Absetzbarkeit, 144

Ich sehe (im Gegensatz zu Privatier) einen anderen Weg für die Formulierung.

Alles eine Frage der Formulierung.

Ich rekapituliere:

  1. Ihr habt gemeinsam gekauft.

  2. Du hattest für Deine Hälfte (ca. 50 % des Kaufpreises) Eigenkapital.

  3. Der Rest wurde finanziert.

  4. Die Raten werden aus dem Familieneinkommen getragen.

  5. Wenn Ihr Euch trennt, übernimmst Du einfach die zweite Hälfte gegen Übernahme der Schulden.

  6. damit würde sich die Belastung auf die Grd. ErbSteuer 6,5 % von 200.000,- = 13.000,- vermindern.

Kommentar von Jensi10 ,

Ist nicht ganz so. Das Eigenkapital war sogar etwas größer als die 50% und das Darlehen zahle ich auch alleine ab.

Kommentar von wfwbinder ,

Das wird in ein paar Jahren vermutlich nicht auf den Cent genau nachgerechnet, vor allem wenn man es jetzt schon so vereinbart und dann nur vollzieht.

Antwort
von Privatier59, 117

Meiner Einschätzung nach ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen: Die Freundin steht als hälftige Eigentümerin da obwohl sie keinen Cent beigetragen hat. Wenn das keine Schenkung war, dann weiß ich es auch nicht mehr. Hoffentlich fragt keiner nach. Das kann noch Jahre später passieren.

Kommentar von Jensi10 ,

Aber liegt hier nicht genau die Chance? Indem man sagt, sie konnte die finanziellen Mittel nun doch nicht aufringen (z.B. kein Kredit bekommen) und nun wollen wir deshalb das Grundbuch ändern von 50/50 auf 100/0, damit eben genau keine Schenkung statt findet. Dann gleicht sich das ja wieder aus. Oder mache ich da einen Denkfehler? Schließlich liefen die ganzen Zahlungen erst nach dem Grundbucheintrag, da es ein Neubau ist, wo die ganzen Rechnung erst im Laufe des Jahres kamen

Kommentar von Privatier59 ,

Ihr hättet Euch besser von Anfang an steuerlich beraten lassen um eine saubere Vertragslösung hinzubekommen. Ob man jetzt noch nachbessern kann, muß ein Steuerberater beurteilen. Fakt ist ja wohl, dass das Eigentum schon hälftig übertragen wurde.

Im übrigen frage ich mich, was denn bei einer Übertragung des Hälfteanteils mit der erhaltenen Vergünstigung von 40.000 Euro wäre. Ich kann mir schwerlich vorstellen, dass es da keine Bedingungen wie z.B. Haltefristen geben soll. Ansonsten könnte ja jeder diese Vergünstigung in Anspruch nehmen und am nächsten Tag weiter verkaufen.

Kommentar von EnnoBecker ,
Ob man jetzt noch nachbessern kann, muß ein Steuerberater beurteilen.

Rückschenkung löst erneut Schenkungsteuer aus. Wir haben also zweimal Schenkungsteuer hier.

Vielleicht sollte Jens doch noch einmal genau nachsuchen, ob er nicht noch den Darlehensvertrag über den Gegenwert eines halben Hauses findet, den er damals mit seiner Lebensgefährtin abgeschlossen hat. Dann könnte die Lebensgefährtin jetzt das Haus an ihn verkaufen und er kann den Kaufpreis mit dem gestundeten Darlehensbetrag verrechnen.

Kommentar von Jensi10 ,

Im Prinzip stand das auch so ähnlich in unserer Vereinbarung. So nach dem Motto eine Art Privatdarlehn, zinslos, mit möglichem Erbe als Aussicht zur Rückzahlung. Allerdings habe ich nun erfahren, dass das Finanzamt so etwas als Fake ansieht und sehr kritsch damit umgeht.

Kommentar von EnnoBecker ,
stand das auch so ähnlich in unserer Vereinbarung.

Mit "ähnlich" ist das immer so eine Sache. Ähnlich ist nicht gleich.

Mancher Hund sieht seinem Herrchen ähnlich, aber er ist nicht das Herrchen.

Kommentar von Jensi10 ,

Ja, Haltefrist 10 Jahre. Aber wie gesagt, diese 40.000 habe ich eben für den Fall der Fälle noch in Reserve. Deshalb ja meine Überlegung: Besser so als irgendwann komplett ruiniert...

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