Frage von cremedelacreme, 56

Wie hoch darf ein Hypothekendarlehen ausfallen?

wir wollten zuerst Neubauen, sind aber jetzt doch zum Entschluss gelangt ein gebrauchtes Haus zu kaufen. Wir sind zu dritt, also mit Kleinkind und verheiratet. Ich bin derzeit zuhause und betreue unser Kind. Die Kinderplanung ist noch nicht abgeschlossen. Mein Mann verdient um die 2300 EUR netto und wir bekommen Kindergeld. Wir möchten monatlich nicht mehr als 700 Euro Abtragung leisten. Mein Mann studiert neben der Arbeit, was das Einkommen bei erfolgreichem Abschluss zukünftig auch erhöhen wird. Was darf eine Immobilie demnach kosten? Wie sieht es aus wenn KFW Mittel einfließen?

*Unser Eigenkapital reicht nur für die Nebenkosten.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Sammy760, 35

Ich gehe bei Deiner Einkommensangabe von einem Nettogehalt aus.

Rein rechnerisch könnt Ihr bei 35 Jahren Laufzeit, 700€ Annuität und einem Zinssatz von 1,95% (abhängig von der Bonität) ein Darlehen von 213.000€ stemmen.

Das ist jedoch nur eine Seite!

Banken veranschlagen gewisse Pauschalen für Lebenshaltung und Bewirtschaftungskosten. Da siehst Du einen Budgetrahmen von 700€ sehr realistisch.

Ein künftig höheres Einkommen interessiert die Banken gar nicht. sondern nur, ob der Kapitaldienst mit jetzigem Einkommen bezahlt werden kann.

Das Arbeitsverhältnis sollte unbefristet sein!

Beleihungsgrenze bei den Banken i.d.R. 80% v. Beleihungswert. Der Kaufpreis ist nicht immer die Grundlage für den Beleihungswert. Es werden noch Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, etc.) fällig.

Damit sind ca. 35% Eigenkapital notwendig.

Bei einer Vollfinanzierung (evtl. mit Konsumdarlehen als Eigenkapitalersatz) wäre damit bei einem Kaufpreis von 185.000€ die Obergrenze erreicht.

Evtl. helfen Dir ein paar Tools um die Nebenkosten, Budget und Konditionen zu berechnen - http://www.aquila-ea.de/finanzierung.htm

Kommentar von cremedelacreme ,

Wir haben Eigenkapital was für die Nebenkosten reicht. Mehr aber nicht. Wie sieht es denn aus wenn noch KFW Mittel, Riester beantragt würden und ein Bausparvetrag? Würden wir dann etwas mehr aufnehmen können?

Kommentar von Sammy760 ,

Wie "mehr aufnehmen"? KfW Mittel, bedingen auch Kapitaldienst! Bausparer und Riester müssen angespart werden! Wovon? Vorfinanzieren und Ansparen??? Das ganze mit 700€ Budget???

Auch wenn Ihr EK für die Nebenkosten habt, fehlt immer noch die Differenz zwischen Beleihungswert und Kaufpreis.
Unterstellt Ihr bekommt tatsächlich 80% vom KP zu 1,9% als Immobiliar-Verbraucherdarlehen und 20% als Allgemeines-Verbraucherdarlehen (5,5% Zins, 12 J. Laufzeit) finanziert, dann sieht es ungefähr so aus:

Allg.- Verbraucherdarlehen:   20.000€ - 190€ mtl

Imm.-Verbraucherdarlehen: 157.000€ - 510€ mtl.

KfW 124 - für Erwerb von Bestand max. 50.000€, 1,15% Zins, 25 Jahre Laufzeit (1-3 J. Tilgungsfrei) o. Volltilger 10 Jahre.

Bei 25 J. Laufzeit sind das in der Tilgungsphase auch rund 200€.

Finanziell gesehen ist das KfW Darlehen vorteilhaft. Jedoch nicht wenn Ihr mit Eurem Budget das max. Fremdmittelvolumen heraus holen wollt.

Riester/BSV scheidet auch aus diesem Grund aus. Riester/BSV (ca. 43.000 €) Sparrate bei einem Kind rund 100€, bei zwei Kinder rund 75€ zzgl. Vorfinanzierung bei ca. 2% Zins noch mal rund 72€

Auch wenn Ihr vom Staat 608€ geschenkt bekommt, die Sparrate und Vorfinanzierung belastet wiederum Euer Budget. 172€ Riester/Vorfinanzierung bedeuten wiederum 53.000€ weniger "normales" Darlehen nur um 43.000€ als Riester zu bekommen.

Fazit: Falls Ihr ein Objekt für ca. 200.000€ inkl. Renovierungsmaßnahmen findet, würde ich den Weg zu einem unabhängigen Finanzieren empfehlen.

Falls die Kaufpreise höher liegen, erst noch Kapital aufbauen und Karriere machen.

Antwort
von barmer, 33

Hallo, da fehlen noch viele Informationen.

700 EUR im Monat sind 8400 im Jahr. Dafür bekommt man heute rein rechnerisch ein Darlehen um die 150000 EUR - 180000 EUR  mit ca. 1,5% Zins und 3% Tilgung. Aber nur, wenn man auch etwas Eigenkapital mitbringt und die Bank die finanzielle Situation positiv einschätzt. Was ich bei 2300 EUR brutto Familieneinkommen bezweifeln würde.

Man kann natürlich auch niedriger tilgen, aber das verschiebt die Tilgung in die Zukunft, wenn vielleicht die Zinsen wieder höher sind. Ich würde davon abraten.

Viel Glück

Barmer

Kommentar von cremedelacreme ,

Das Einkommen ist netto. Wir haben an 2% Tilgung gedacht. Man kann sich die Zinsen ja festlegen lassen.

Kommentar von Sammy760 ,

2% Tilgung entspricht bei aktuellen Zinsniveau ca. 35 Jahre Darlehenslaufzeit.

Was meinst Du mit "Zinsen festlegen lassen"? Eine Zinsbindung über 35 Jahre?

Je länger die Zinsbindung ist, umso höher ist der Zins. Da sind ganz schnell 0,7-1,4% mehr an Bord. Bei Eurer Budget-Obergrenze bedeutet das wieder weniger Fremdkapital.

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 28

Hallo cremedelcreme,

von Sammy760 hast Du bereits wertvolle Informationen erhalten, die ich gerne ergänzen möchte.

Da die jeweiligen Bank unterschiedliche Kriterien in den Lebenshaltungskosten berücksichtigen, lässt sich eine pauschale Auskunft hier leider nicht geben.

Entscheidend für die Höhe der monatlichen Rate ist neben der Tilgungshöhe der Zinssatz. Dieser hängt auch von Eurem verfügbaren Eigenkapital und Euren individuellen Finanzierungswünschen hinsichtlich der Darlehensstruktur ab.

Mit dem nachfolgenden Rechner kannst Du einen allgemeinen Durchschnittswert mit wenigen Angaben ermitteln: http://www.interhyp.de/haushaltsrechner/ 

Ich empfehle Dir eine Beratung durch deine Bank oder einen unabhängigen Immobilienfinanzierungsberater.

Viele Grüße
Christina von der Interhyp AG

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