Frage von sanshine44, 13

Wie geht Finanzierung auch aus steuerrechtl. Sicht clever??

Hallo liebe Experten,

ich (angestellt+Zuverdienst aus selbstständiger Tätigkeit) werde im Sommer 2013 eine Eigentumswohnung kaufen und von 114qm Gesamtfläche, 15qm zur Eigennutzung und den Rest an 3 weitere in der Wohnung lebende Menschen vermieten. Daraus generiere ich 700€ Kaltmiete, welche ich ja als Einnahme mit 6% versteuern muss?

Welche Finanzierung ist nun sinnvoller?

  1. DiBa Baufinanzierung--> Annuitätendarlehen über 114.500€ mit 20.000Eigenkapital, zu 2,35% Sollzinssatz(2,38% effekt.Jahreszins) auf 10Jahre fest, 560€ monatl. Rate(3,5% Tilgung), 5%-10% Sondertilgungsrecht
  2. Testsieger 2013 RingBausparvertrag als Kombikredit www.RingBausparrechner.de Amgeblich kann ich hier mehr Kosten den monatlichen Einnahmen entgegensetzen und als Werbungskosten absetzen? Aber kann ich nicht auch sämtliche Renovierungskosten von der Steuer absetzen? Ich kenn mich mit Bausparverträgen Null aus und schon gar nicht, was die Steuer betrifft....Help! und THANX Sanne
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Antwort
von clarissa22, 13

"Der Vorteil" beim Bausparkredit ist, dass Du erstmal nur ansparst und nicht tilgst, d.h. die schuldzinsen für den vermieteten Teil der Wohnung können immer in voller Höhe angesetzt werden. Weiterhin kannst Du natürlich alle Renovierungskosten ansetzen, wenn die Wohnung gewerblich genutzt wird.

Antwort
von MadRampage,

welche ich ja als Einnahme mit 6% versteuern muss?

In welchem Land? Wohnungs-Mieteinnahmen sind hier in D nicht (umsatz)steuerpflichtig sondern die Einkünfte (also der Gewinn) aus Vermietung+Verpachtung: Diese werden mit dem persönlichen (Grenz)Steuersatz von bis zu 45% plus Soli versteuert

  1. Steuerlich ist die Vermietung einzelner Räume einer selbstgenutzen Eigentumswohnung kompliziert und die Anerkennung anfänglicher Verluste vom Finanzamt schwierig. Es wären höchstens die Kosten, welche auf die vermieteten Teile bezogen werden können, steuerlich abzugsfähig. Im Gegensatz alle Einnahmen daraus steuerlich anzugeben.

    Viel sauberer und einfacher wäre es, 3 kleine Wohnungen zu kaufen: eine für Sich aus Eigenkapital und zwei zum Vermieten mittels Darlehen: Das wäre eine saubere Trennung.

  2. Deine Zahlen klingen sehr optimistisch: 700€ plus eigenen Zimmer (200€) aus einer Immobilie die es für 135.000€ zu kaufen gibt? Das wären (12x (700+200)) : 135.000 = 8% Rendite!

  3. Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteur, Notar, Makler, ...) berücksichtig?

  4. Bonität und ausreichend Einkommen gegeben? Um 100.0000€ Darlehen zu bekommen wollen die Banken mindestens 1500€ gesichertes regelmäßiges Nettoeinkommen sehen: monatliche Rate minus Pfändungsgrenze muss deutlich über 0 liegen!

Kommentar von sanshine44 ,

Danke für diese ausführliche Antwort.

  1. Bewohne die114qm große Eigentumswohnung selbst bereits seit 2009, bin Hauptmieterin und vermiete derzeit an 3 Personen unter

2.Bin Soz.Pädagogin- was sind Rendite;)?

3.Ohne Makler belaufen sich die NK auf ca. 6000€ (sind Notakosten verhandelbar oder gibt es IMMER den Prozentsatz vom Kaufpreis?

  1. 2800€ Netto monatlich 1500 aus angestellter befristeter Tätigkeit und 1300 aus Selbstständigkeit(seit 1.3.2011)

  2. die Wohnung soll 115.000 kosten, habe noch Renovierungs und Modernisierungskosten etc. veranschlagt. Außerdem ist Vollfinanzierung immer doff mit Banken

Kommentar von sanshine44 ,

Freunde haben mir jetzt schonmal vom Bausparvertrag abgeraten, wie seht ihr das? Hab grad ein nettes Angebot bei der Diba über 2,3 % Zinsen bei einem Darlehen von 114.500 und 3,5 Tilgungsrate

Kommentar von MadRampage ,
  1. das ist ja was anderes, weil Du bei untervermietung KEINE Gewinne machst sondern nur Deine (Miet)Kosten reduzierst.

  2. Rendite ist die jährliche Verzinsung: Realistisch sind bei Vermietung eher 4%. Anders ausgedrückt: Der Immobilie der Immobilie bestimmt sich aus der zu erziehlende Miete: 20 - 25 Jahreskaltmieten werden oft als Kaufpreis verlangt

  3. Grunderwerbssteuer und Notar/Gerichtskosten sind nicht verhandelbar, Makler schon

  4. "befristet" ist problematisch und auch "Selbstständigkeit" wird kritsch geprüft. Halte eine 100% Finanzierung für Dich daher für ausgeschlossen, aber das wird Dir die Bank auch erklären (können)

PS: und Ja, BSV ist meist teuer wenn man sofort kauft. Für den Kauf in einigen Jahren kann ein guter und dann zuteilungsreifer BSV einen Grundstock sein.

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