Frage von ender, 756

Wie läuft die Besteuerung von Mieteinnahmen, wenn man selber als Eigentümer die Wohnung mit bewohnt?

Thema ist, dass ich fragen möchte, wie es mit der Besteuerung von Mieteinnahmen ist, wenn man ein Zimmer seiner eigenen Wohnung vermietet? Normalfall ist ja eher, dass man eine komplette Wohnung oder ein Haus vermietet. Und Instandhaltungskosten etc steuerlich absetzen kann, aber natürlich in der Steuererklärung auch die Mieteinkünfte angeben muss.

in meinem Fall möchte ich bald eine Wohnung kaufen, die ich auch komplett mit eigenkapital finanzieren kann, und die ich selber bewohnen will. 4 Zimmer, ich bin single, und da ein Zimmer übrig ist, und eine jüngere Cousine auch in derselben Stadt studieren wird, und wir beide , trotz des Altersunterschied von 10 Jahren, uns gut verstehen, spricht erstmal nichts dagegen, es ihr zu vermieten. (Sie bekommt Bafög, und wohnt noch in einem Studentwohnheim). Wir werden auch einen einfachen Mietvertrag aufsetzen.

wie schaut es aber aus mit den Mieteinkünften , was ist zu beachten?

vielen Dank.

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Antwort
von LittleArrow, 628

Steuerlich ist § 21 Abs. 2 EStG bei der Kaltmietfestsetzung (mind. 66 %!) zu beachten, damit Du Mietaufwendungen von den Mieteinkünften absetzen kannst:

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Und dann bitte Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) nebst anhängender Anleitung lesen!

PS: Betriebskosten verteilen wie bei Deiner eigenen Abrechnung, allerdings ohne Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen. Die Zimmer-BK sind Durchlaufposten in Einnahmen und Kosten! Instandhaltungskosten kannst Du steuerlich nur für das vermietete Zimmer ansetzen.


Kommentar von ender ,

danke. Also spielt es erstmal keine Rolle, dass ich selbst auch in der Wohnung lebe als Eigentümer?

das war nämlich der Kernpunkt meiner Frage, das mit der Miete und dem marktüblich war mir schon klar, und ich hätte es der Cousine auch nicht in irgendeiner Art und Weise günstiger vermietet, als wenn es jemand total fremdes wäre. Wir hätten uns sowieso auf 100% Marktmiete geeignet, denn sie bekommt schließlich auch noch zu 100% Bafög berechtigt.

danke auch wegen dem Hinweis der Betriebskosten.

Antwort
von williamsson, 532

Du machst mit Deiner Cousine einen ortsüblichen Mietvertrag und gibst den Mietzins in Deiner Steuererklärung an.

Kommentar von ender ,

danke. Also spielt es erstmal keine Rolle, dass ich selbst auch in der Wohnung lebe als Eigentümer? Also gleichzeitig Bewohner wie auch dann Vermieter in derselben Wohnung bin?

weil klar kenn ich bisher vom Sehen die Anlage V, hatte die nur nie selbst gebraucht, und dachte, man müsste noch spezielles beachten, wenn man mit dem Mieter quasi zusammen unter einem Dach wohnt.

Antwort
von EnnoWarMal, 473

Es ist zweifelhaft, ob hier überhaupt ein Mietverhältnis entsteht. Es könnte auch einfach eine WG sein, in der man sich die Kosten teilt.

Je nachdem, was gewünscht ist, kann man hier im Vorfeld lenkend eingreifen.

Kommentar von ender ,

hmm, ich verstehe dich gerade nicht, warum kein Mietverhältnis entsteht?

Ich arbeite seit 12 Jahren, das gesamte Geld für die Wohnung kommt von mir, und meine Cousine ist 19 Jahre alt, und studiert. Sie ist nicht in der finanziellen Position , sich an den Kosten des Kaufs zu beteiligen.

Ich vermiete ihr ein Zimmer meines baldigen Eigentums, der Wohnung, und sie zahlt Miete.

oder was meinst du mit lenkend eingreifen?

danke.

Kommentar von EnnoWarMal ,

Es war einfach nur eine Überlegung. Schließlich hängt es ja auch davon ab, was gewünscht wird.

Wird denn ein Überschuss aus der Vermietung erzielt?

Kommentar von ender ,

ich befürchte ,  mein Verstand ist zu simpel. Ich muss zugeben, ich weiss immer noch nicht, was du mit gewünscht meinst. wenn ich jetzt blind raten müsste, denke ich, du hast bestimmt Vorstellungen von Steuerkonstruktionen, die sich vielleicht vorteilhaft auswirken könnten, wenn wir eine WG wären.

aber ich/wir möchten die Sache nur simpel halten. ich kaufe die Wohnung, bin die einzige Eigentümerin. meine Cousine, studentin, wir mit mir in der Wohnung wohnen, zur miete.

das Haushaltgeld beträgt ca 360 EUR, das ist auch ungefähr die Miete, die ich gedenke von ihr zu nehmen. wenn sie in 2 oder 3 Jahren mit dem Studium fertig ist, zieht sie aus. ganz einfach.

ich nehme an, ihre Mietzahlungen sind meine Einkünfte (ich hab keine anderen Einkünfte , nur mein Einkommen aus meinem Angestelltenverhältnis) , und diese Einkünfte wollte ich wissen, wie die besteuert werden , also ob ganz normal, obwohl ich Vermierin bin, und gleichzeitig in der Wohnung lebe mit der Mieterin.

die Frage ist glaube ich oben beantwortet. obwohl auch keiner wirklich konkret auf den Kern meine Frage geantwortet hat, nämlich ob es eine Rolle eben spielt, dass ich mit der Mieterin zusammen wohne. aber ich schätze, ich brauch so oder so für den Wohnungskauf einen Steuerberater, also kann ich dort die Frage auch eh stellen.

Kommentar von EnnoWarMal ,

"das Haushaltgeld beträgt ca 360 EUR, das ist auch ungefähr die Miete, die ich gedenke von ihr zu nehmen. "

Aber dann besteht doch von vornherein keine Überschusserzielungsabsicht. Selbst wenn es im zivilrechtlichen Sinn eine Vermietung ist, steuerlich bleibt das unbeachtlich.

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