Frage von arkona, 127

Wie berechne ich die Rendite bei einer vermieteten Wohnung?

Kann mir jemand hinsichtlich Renditeberechnung bei einer Wohnung helfen, die zur Vermietung erworben wird. Ist ja auch wichtig, um die Miete festzulegen.

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Mikkey, 127

(Nettomiete - Hausgeld + Umlagefähige Kosten - Grundsteuer)


(Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Eigentlich sollte die AfA von den Einnehmen abgezogen werden, aber das macht niemand (außer in Anlage 'V')

PS: Der lange Strich ist ein Bruchstrich

Kommentar von LittleArrow ,

Den Nenner Deines Bruchstriches verstehe ich nicht.

Die Grundsteuer gehört bereits zu den umlagefähigen Kosten. Warum sollen die umlagefähigen Kosten der Nettomiete wieder hinzugerechnet werden bzw. wie ist die Nettomiete definiert? Wo bleiben die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten?

Kommentar von Mikkey ,

Was an "Kaufpreis + Kaufnebenkosten" ist unverständlich?

"Hausgeld" sind die Nebenkosten, die der Wohnungseigentümer an die WEG zu zahlen hat.

"Umlagefähige Kosten" ist der Teil davon, den ich vom Mieter zurückbekomme (ob die Grundsteuer darin enthalten ist, hängt u.a. von der Gestaltung des Mietvertrags ab).

Die Grundsteuer fordert die Stadtkämmerei von mir und zwar unabhängig davon, ob ich die dem Mieter weiterbelaste oder nicht.

Wenn Du den Zähler anders aufbaust, bekommst Du bei entsprechender Konstellation eine falsche Angabe.

Kommentar von LittleArrow ,

Sorry, den Nenner meinte ich eigentlich gar nicht; der ist schon verständlich und vollständig.

Der Zähler bleibt mir wegen Plus/Minus, fehlenden Kosten und Nettobegriff unklar, aber ich ahne, was Du meinst;-)

Kommentar von Mikkey ,

Falls Du bei den fehlenden Kosten Zinsen meinen solltest, die sind vorsätzlich nicht drin, weil sie (ebenso wie Steuerersparnisse auf der anderen Seite) nichts aber auch gar nichts in der Renditebetrachtung zu suchen haben.

Leerstände sind Risikoverluste und Wertsteigerungen können erst nach einem Verkauf in eine Nach(!)-Kalkulation einfließen.

Kommentar von LittleArrow ,

Die Zinsen würden nur bei einer Eigenkapitalrenditeüberlegung eine Rolle spielen.

Fehlende Kosten sind hier für mich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten oder sind die bei Dir im Hausgeld?

Kommentar von Mikkey ,

sind die bei Dir im Hausgeld?

erst jetzt gesehen... ja, so isses - Hausgeld ist das (alles) vom Eigentümer an die WEG zu zahlende. Da sind Instandhaltung, Verwaltung, Sanierung ... mit drin.

Kommentar von LittleArrow ,

Dann passt es:-))

Antwort
von gandalf94305, 88

Auf der Einnahmenseite gibt es zwei wesentliche Positionen:

  • Die Miete und der Nebenkostenanteil, soweit umgelegt auf Mieter, sowie Mieterhöhungen von z.B. einem festen Prozentsatz pro Jahr

  • Ein Steuervorteil (vielleicht auch nicht) oder Steuerabzüge

Auf der Kostenseite gibt es eine ganze Reihe von Positionen:

  • Umlagefähige Grundgebühren, die in jedem Fall anfallen (z.B. für Kabel-TV/Telekom, Gas, Wasser/Abwasser, Strom, Müll, Schornsteinfeger, Grundsteuer, Hausversicherungen)

  • Umlagefähige Verbrauchskosten, die nur anfallen, wenn jemand die Wohnung bewohnt, dies wird durch den Nebenkostenanteil der Mieter gedeckt

  • Kosten für laufende Instandhaltung/Wartung/Reparaturen (hier sollte ein gewisses Budget als Rücklage pro Jahr gebildet werden)

  • Finanzierungskosten, d.h. Schuldzinsen für Darlehen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Herstellung der Wohnung aufgenommen wurden

Weiterhin solltest Du eine Leerstandsquote annehmen, die über einen Zeitraum von z.B. 30 Jahren beschreibt, welchen Anteil der Zeit die Wohnung ggf. leer stehen wird.

Das kippst Du nun in ein Excel-Sheet, in dem zum Jahr 0 die Anfangskosten und in den Folgejahren die Bilanz für jedes Jahr ausgerechnet wird. Du simulierst quasi Deinen Kontostand über die Jahre hinweg. Die Wohnung selbst ist als Asset jedes Jahr zu bewerten. Beachte auch, daß jedes Jahr, in dem die Leerstandsquote unterschritten wird, eine bessere Bilanz als zuerst angenommen liefern wird.

Die Rendite ist nun der Profit bezogen auf den Kapitaleinsatz, der mit einem risikolosen Zins verzinst würde.

  • Würdest Du also nach N Jahren die Wohnung wieder zu einem gewissen Preis (hier sollte man einen sinnvollen Bereich annehmen) verkaufen, wäre die Rendite nach N Jahren der Gesamterlös incl. Mietüberschüssen abzüglich initialen Kaufkosten, geteilt durch die initialen Kaufkosten.

  • Alternativ kannst Du die Wohnung auch als Konstante betrachten und Du rechnest nur die Mietüberschüsse (ggf. abzüglich Bewertungsrisiko der Wohnung) bezogen auf den initialen Kapitaleinsatz.

Vereinfachend sollte angenommen werden, daß die jährlichen Überschüsse zu einem risikofreien Zinssatz oder zu einem Zins in Höhe der Inflationsrate angelegt werden.

Beispiel:

  • Wohnung für 180 kEUR gekauft mit 100 kEUR Eigenkapital.
  • Überschuß von kumuliert 80 kEUR nach 18 Jahren
  • Darlehen ist getilgt
  • Verkaufserlös der Wohnung 200 kEUR
  • Bilanz: +100 kEUR
  • Rendite: 100% auf 18 Jahre, d.h. 3,9% p.a.

Natürlich sollte man bei solchen Zeiträumen Inflation berücksichtigen und auch die steuerliche Seite sollte nicht vergessen werden.

Die Miete ist die Variable, die allerdings durch eine realistisch erzielbare Mietobergrenze gedeckelt wird.

Antwort
von Privatier59, 73

Wohnungsmieten lassen sich nicht nach der Rendieerwartung des Vermieters festlegen, sondern nach den Marktüblichkeiten. Wer darüber liegt, bekommt seine Wohnung nicht vermietet und wenn er es doch schafft, muß er sich möglicherweise wegen Mietpreisüberhöhung verantworten:

http://dejure.org/gesetze/WiStG/5.html

Kommentar von Mikkey ,

nicht nach der Rendieerwartung des Vermieters

Naja, wenn diese Erwartung nicht so übertieben hoch ist.

Es mag ja auch sein, dass bei der Sichtung der Objekte die mögliche Rendite in die Auswahlkriterien einfließt.

Antwort
von vulkanismus, 51

Die Frage musst Du andersrum stellen. Wenn ich die Miete so festlege, ohne der Habgier bezichtigt zu werden - rentiert sich dann die Wohnung noch ?

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community