Frage von Jlagreen, 8

Wie aufwändig kann es sein Vermieter zu sein? Wie bereitet man sich vor?

Hallo,

Seit Jahren schon hadere ich an der Frage, ob ich Vermieter werden sollte in meinem Leben oder nicht. Ich will aber schon in verschiedene Anlageklassen investieren.

An sich ist die Idee kleinere Wohnungen in Ballungszentren zu erwerben und zu vermieten nicht so schlecht. Solange die Wohnungen bis zur Rente abbezahlt sind, bildet sich so eine nette zusätzliche Altersvorsorge.

Aktuell bin ich Ende 20 alt und habe also auch noch viel Zeit für das Vorhaben. Und ein wenig Erfahrung mit Immobilien habe ich auch, da ich derzeit in meiner finanzierten ETW wohne. Parallel kann ich auch noch gut sparen, so dass auch ein wenig EK für vermietete Objekte vorhanden wäre. Mietausfall würde mich nicht so hart treffen, schlimmer wären da hohe einmalige Kosten (Sanierung, Wasserschaden, Verweseung durch Messie, etc.)

Noch bin ich mir nicht ganz sicher, ob ich überhaupt jemals vermieten will. Doch es wird sicher auch der Zeitpunkt kommen, an dem ich bei meiner jetztigen Wohnung die Frage nach Verkauf oder Vermietung beantworten muss. Und darauf will ich vorbereitet sein.

Meine Überlegung sieht derzeit so aus:

In 2J. wird die erste Finanzierung der ETW (5J.) auslaufen. Derzeit fahre ich mit einer hohen Tilgung (8%). Bekomme ich weiterhin 2,9% p.a. Zins bei der Anschlussfinanzierung wäre die ETW bei gleicher Tilgung in ca. 7J.. abbezahlt.

Ich überlege nun, die Tilgungsleistung in 2J. deutlich zu senken. Dann zahle ich zwar insgesamt mehr Zinsen für die ETW, aber ich habe dann mtl. mehr Geld als Sicherheit für Mietausfall. Auch wäre das vielleicht ein steuerlicher Vorteil, wenn ich in 8-10J. umziehe und die ETW vermiete und eine Restschuld besteht. Parallel würde ich in den 2J. oder eben bei der Anschlussfinanzierung eine weitere ETW kaufen und vermieten.

Wie also bereite ich mich am besten auf sowas vor? Gibt es gute Literatur für Vermieter? Oder gibt es objektive Beratungsstellen? Und wie lerne ich nach welchen Kriterien Immobilien ausgewählt werden sollten?

Weiterhin frage ich mich, wie viel EK bei einer vermieteten Immobilie sinnvoll ist? Die Kaufnebenkosten sind klar, aber es geht eben um % vom Kaufpreis.

Abschließend noch ein Punkt: Meine Wohnung wird in 2J. eine Restschuld von ca. 40% des Kaufpreis haben (in der Umgebung steigen die Preise in den letzten Jahren). Kann diese dann bereits wieder als Sicherheit für weitere Darlehen genutzt werden? Oder ist da eine Bank rigoros und sieht verschuldete Objekte immer als Risiko an? Konkret meine ich sowas wie eine Zusammenfassung des Kredits mit alter + neuer Wohnung als Sicherheit. Das sollte dann ja eigentlich meine Bonität steigern und besseren Zins ermöglichen, oder? Oder sollte man das lieber lassen, da im Notfall beide Objekte weg sind?

Sorry, für die lange Fragestellung. Ich neige dazu einfach viel zu schreiben ;).

Antwort
von LittleArrow, 6

Ich finde es ganz toll, dass Du Dir vorher diese Gedanken machst und nicht erst kaufst und dann hier Deine Erlebnisse ausbreitest. Mein Tipp ist, vorher zu überlegen, welche Risiken Du für welche Zeitdauer finanziell kontrollieren bzw. abdecken kannst. Da gibt es mieterbezogene Risiken, weil der Mieter auch z. B. arbeitslos wird, nicht zahlt, nicht pflegt, nicht sorgt und die vermüllte Wohnung erst nach mehrmonatigem Rechtsstreit freigegeben wird. In der Zwischenzeit darfst Du die Finanzierungs- und Betriebskosten tragen (der Gesamtbetrag ist annähernd berechenbar). Die potentielle Schadensbeseitigung und Aufbereitung für die Weitervermietung ist schon schwieriger bezifferbar. Und der Rechtsstreit kann sehr teuer werden und beim Mieter gibt es eh nichts zu holen:-(

Andererseits gibt es Risiken aus der Hauseigentümergemeinschaft, weil einer oder mehrere Eigentümer nicht "leistungs- und zahlungsfähig" sind, wenn es um die Bezahlung von dringenden Instandhaltungsmaßnahmen oder Betriebskosten geht. Dies läßt sich vor Vertragsabschluss nur durch die Einsichtnahme in die Versammlungsprotokolle abschätzen, später kommt so ein Risiko wie die EHEC-Welle über die Eigentümer.

da im Notfall beide Objekte weg sind

Das kann passieren, insb. wenn die eigenen finanziellen Reserven immer schon auf Kante genäht sind bzw. wenn die Objektrisiken nicht großzügig eingeschätzt werden. Manche Immobilienkäufe stellen also ein "Klumpenrisiko" mit ungeahntem Risikopotential dar. Aber im Notfall sind eben nicht nur die Objekte weg, sondern Du steckst auch noch für geraume Zeit in einer Privatinsolvenz. Das wäre ja ganz misslich. Vielleicht sollte man bei aller Vorsicht auch nur das Spielgeld in eine Immobilie stecken, so wie in Aktien. Anderen geht diese Vorsicht zu weit, sie sehen nur die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten und gehen grundsätzlich immer als Optimisten an die Problemstellung.

Suche Deine Linie;-)

Antwort
von Rat2010, 5

Ich vermiete ein paar Immobilien und habe zumindest die letzten 15 Jahre Glück gehabt. Es ist im München auch leichter als anderswo, einen vernünftigen Mieter zu bekommen.

Ich halte bei dir den Ansatz für falsch, auch nur darüber nachzudenken. Welchen Nutzen hat die zweite Immobilie und ist es sinnvoll, darüber nachzudenken? Welcher Anteil deines Vermögens ist aktuell in Immobilien? Welcher wird nach einer Neuanschaffung in Immobilien sein? Nicht das, was du ausgegeben hast sondern mit Schulden. Wenn der Preis 20 % sinkt, dann ja auch nicht nur von dem, das du eingezahlt hast. Wahrscheinlich ist dann zu viel in Immobilien. Angesichts dessen, dass das Invest nicht zwansläufig sicher, nicht immer rentabel und eher schlecht verfügbar ist, solltest du es wahrscheinlich lassen.

Du hast in deinem Investorenleben nur steigende Immobilienmärkte erlebt. In München - und anderswo sowiso - gab es historisch betrachtet aber auch ordentliche Schwankungen und genau betrachtet sieht das jetzt genau wie eine riesige Blase aus.

Ene weitere Immobilie nimmt dir wesentich mehr als sie dir gibt. Vergiss es also ganz einfach. Es gibt wesentlich bessere Anlagen. Gerade wenn man langfristig Geld anlegen kann.

Kommentar von Jlagreen ,

Hmm, irgendwie haben hier alle Antwortenden recht, denn richtig oder falsch gibt es hier wohl nicht ;).

Ja, die Entscheidung birgt ein enormes Risiko und das mit der Blase sehe ich sogar schon in den letzten 3J. Ich hatte beim Kaufpreis etwas Glück, da ich direkt in der Finanzkrise kaufte und der Vorbesitzer in Geldnot gelangte.

Auch haben mir die Antworten nun eins klar gemacht. Ich denke nicht, dass ich wirklich ein "Vermieter"-Typ bin. Aber ein generelles Nein will ich dazu auch nicht fällen. Erst einmal werde ich jetzt meine eigene ETW in trockene Tücher bringen. Aber ich werde auch weiterhin Immobilienpreisen beobachten und schaue mich mal nach Literatur um.

Antwort
von Kevin1905, 5

Um nur auf deine Frage einzugene.

Frag doch mal den User althaus. Der sollte sich damit auskennen, bzw. persönliche Erfahrungen vorweisen können. =)

Antwort
von Privatier59, 4
An sich ist die Idee kleinere Wohnungen in Ballungszentren zu erwerben und zu vermieten nicht so schlecht.

Du machst Dir sehr viele Gedanken zur Finanzierung Deines Unterfangens, was ja an sich sehr lobenswert ist. Allerdings kommt ein Gesichtspunkt jedenfalls in Deiner Schilderung sehr kurz und das ist der der Objektauswahl. Wenn ich lese "in Ballungszentren" und dann den Eindruck habe, dass Du die Vermietung selber organisieren willst, dann haben wir schon das erste Problem: Eine Wohnung in Berlin zu haben, eine in Hamburg, eine in Köln und eine in München kann sich eigentlich nur derjenige erlauben, der die Alltagsarbeit vor Ort durch einen Verwalter erledigen läßt, anderen falls ist das praktisch unmöglich. Man kann nicht für jede Neuvermietung -die sich ja auch über mehrere Wochen hinziehen kann- mal eben anreisen, von tropfenden Wasserhähnen die es zu besichtigen gilt uä mal ganz abgesehen. Ein Verwalter aber kostet Geld, was man nicht auf die Mieter umlegen kann. Zudem sind viele Immobilienverwalter einfach grottenschlecht.

Also: Besser da investieren wo man wohnt oder zumindest in der Nähe.

Zudem: Ich weiß nicht, was Du mit "kleinere" Wohnung meinst. Derzeit sind Appartements um die 20qm in Universitätsstädten der Renner. Ich habe in meinem Bestand ua auch solche Wohnungen und kann mich an Zeiten erinnern wo das ganz anders war und das, obwohl die im Herzen einer Universitätsstadt liegen. Da zogen bevorzugt Mieter ein die vorübergehend eine neue Bleibe suchten. Bis zu 3 Mieterwechsel pro Jahr kosteten da Zeit und Nerven. Wenn der Studentberg in wenigen Jahren abgebaut ist, könnte das wieder so aussehen.

Ergo: Überlege ganz genau, welche Lagen und Wohnungsgrößen zukunftsfest sind.

Wie also bereite ich mich am besten auf sowas vor?

Ich behaupte: Es geht nicht. Man kann nicht alle Situationen voraussehen aber man lernt täglich dazu.

Über die Finanzierung würde ich mir erst dann Gedanken machen, wenn Dein Plan zur Objektauswahl steht. Und auch da kommt Arbeit auf Dich zu: Wer beim erstbesten Angebot schon zugreift hat meist verloren. Besser 30 Besichtigungen machen um den Markt kennenzulernen als beim ersten Mal gleich zuzugreifen und schrecklich auf die Nase zu fallen.

Kommentar von Jlagreen ,

Ich verstehe, was du sagen willst. Ich konzentriere mich mehr auf die Finanzen als auf die Anlage selbst.

Das stimmt schon so, aber es hängt doch auch zusammen. Das Vermieten ist eben auch ein finanzielles Risiko. Am Ende könnte ich, wenn es schief läuft mit einer verwesenen Bruchbude und Schulden da stehen. Das ist natürlich der Extremfall, aber so könnte es halt auch enden. Wobei man das Horror-Szenario natürlich bei allen Anlageklassen weben kann.

Gleichzeitig lege ich über die Finanzen ja auch meinen Spielraum fest. Meine Idee ist eben die, dass ich im Zweifelsfall die leerstehende Wohnung komplett mitstemme und abzahle. Dadurch bin ich natürlich bei den Kreditraten limitiert und damit auch beim Kaufpreis der Objekte.

Und das mit den Ballungszentren war natürlich allgemein gemeint. Vermieten würde ich natürlich auch nur hier im Raum Stuttgart. Alles Andere macht auch keinen Sinn. Nur sind hier leider auch die Immobilienpreise relativ hoch. Hier kosten selbst alte 3-Zi. Wohnungen schon mehr als anderswo neue Häuser. Die Mieten sind zwar auch höher, aber keinesfalls in gleicher Relation.

Daher wenn ich mich im Bekanntenkreis umschaue, dann sind besonders 2-Zi. Wohnungen mit ~60m² gefragt. Ob Single, oder Paar, für viele scheint das die ideale bzw. gut leistbare Wohnung zu sein. In 1 Zi. Wohnungen sehe ich eher Studenten und 3 Zi. Wohnungen sind hier einfach zu teuer im Verhältnis zum Mietpreis. Es gibt natürlich Ausnahmen, aber das sind die Erfahrungen, die ich bisher sammeln konnte.

Die Objektwahl ist natürlich das A und O. Und genau da habe ich Defizite und würde mich da auch gerne vorbereiten. Das habe ich damals bei meiner Wohnungssuche auch schnell gelernt, dass ich bei Besichtigungen eigentlich keinen Plan hatte. Und genauso würde es mir auch jetzt gehen und daher suche ich eben Rat, wie man sich zumindest allgemein etwas vorbereiten kann (z.B. auf was bei Besichtigung achten, die Qualität der Lage ermitteln, etc.). Mir ist klar, dass Erfahrung hier zählt, aber die habe ja noch nicht.

Alternativ überlege ich aber auch, das Thema Vermietung erst anzugehen, wenn ich umziehe und dann meine aktuelle Wohnung vermiete. D.h. mit einem Objekt Erfahrung sammle, das ich kenne. Bis dahin würde ich mein Geld weiter an der Börse anlegen. Bzgl. Rendite scheint mir aktuell auch die Immobilie nicht unbedingt ideal zu sein, es geht da aber mehr um den Besitz. Es ist auch heute schon ein sehr beruhigendes Gefühl in Eigentum zu leben.

Kommentar von Privatier59 ,

Ich habe nur komplette Häuser in meinem Bestand und würde mir niemals eine Eigentumswohnung zu Anlagezwecken zulegen, ganz einfach deshalb, weil die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete einfach viel zu hoch sind. Das liegt eben an den Marktgegebenheiten: Um Eigentumswohnungen prügeln sich neben Investoren auch Selbstnutzer und die treiben die Preise hoch. Aber die Wohnungsgröße um 60qm ist an sich ideal für Vermietungen. Das läuft in Großstädten immer.

Kommentar von Jlagreen ,

Ok, Häuser sind ja eine ganz andere Liga. Das Risiko würde ich selbst hier im Raum Stuttgart nicht eingehen, obwohl Häuser hier sehr gefragt sind und das Land praktisch mit Industrie überzogen ist. Aber ein leerstehendes Haus ist schon übel.

Oder meinst du vermutlich eher ein MFH? Das wäre auch eine interessante Idee. Aktuell finanziell undenkbar, aber generell spart man sich zumindest schon mal die Eigentümerversammlung und die Eigenheiten der Mitbesitzer. Ich habe jetzt 3x an einer Versammlung teilgenommen und habe diese stets mit Kopfschütteln verlassen...

Kommentar von GAFIB ,

@Jlagreen: Noch vor der Finanzierung wäre für mich die Frage von Rentabilität und Risiko vorrangig. Da schneiden Immobilien eher schwach ab, insbesondere bei hohem Einstandspreis.

Ich würde den Aktienmarkt nicht vernachlässigen, der hatte langfristig immer die Nase vorn - und wenn jemand Ende Zwanzig ist, gehört der Aktienmarkt geradezu zwingend mit in eine rationale Anlageplanung!

vgl. http://www.finanzfrage.net/tipp/sinnvoll-anlegen-im-niedrigzinsumfeld

Antwort
von althaus, 5

Hallo, Vermieter zu sein kann ganz einfach sein, es kann aber auch sehr mühsam werden. Zunächst einmal muss man die geeignete Wohnung finden. Hier kann es natürllich zu Überraschungen kommen. Sanierungsmaßnahmen oder irgendwelche versteckte Schäden. Meine Wohnung hatte einen Wasserschaden. Inwiefern der schon beim Kauf da war weiss ich nicht, denn die Feuchtigkeit ist erst nach 6 Monaten nach Vermietung ernsthaft aufgetreten. Glücklicherweise hat mir die Versicherung die Mietminderung und den Mietausfall bezahlt, daher hatte ich noch Glück. Dann musst Du den geeigneten Mieter finden. Enteweder Du beauftragst einen Makler, kostet ja nichts, oder Du suchst selbst. Vielleicht auch beides um beide Mietergruppen zu finden. In der Regel haben diejeneigen die über den Makler gehen mehr Geld und haben höhere Ansprüche, als diejenigen die direkt nach einer Mietwohnung suchen. Leider sind dann auch viele Zahlunsgunwillige dabei, die musst Du erst ausfiltern. Manche verdienen einfach zu wenig, andere haben keinen sicheren Job. Wenn Du einen gefunden hast, dann gehts zum Mietvertrag. Die Frage ist, ob Du eine Staffelmiete vereinbarst oder nicht, denn nachträglich eine Mieterhöhung durchzusetzen wird sehr schwierig. Wenn der Mieter endlich drin wohnt, kann er oft ärger machen. Miete nicht pünktlich zahlen oder sich wegen jeder Kleinigkeit aufregen und Mietminderung verklangen. Dann bist Du gut beraten Mitglied bei Haus und Grund zu sein. Vielleicht sollte man auch noch eine Rechtschutzversicherung für die Wohnung abschließen. Dann bist Du auf der sicheren Seite. Wie schon gesagt, kann viel arbeit bedeuten, wenn Du Glück hast, läßt Dich der Mieter auch in Ruhe und zahlt pünktlich seine Miete. Aus Erfahrung weiss ich, daß das selten der Fall ist. In der Regel ist immer was. Viel Spaß bei der Überlegung Vermieter zu werden.

Kommentar von Jlagreen ,

Danke für deine tolle Antwort!

Auch wenn der Inhalt ernüchternd klingt, so spiegelt er doch genau meine Gefühle beim Thema wieder. Das finanzielle Risiko würde ich ja eingehen, aber beim vermieten ist eben das Risiko "Mensch" dabei und das ist überhaupt nicht kalkulierbar.

Auch können ja Mieter zu Beginn sehr gut situiert sein, aber ein Krise später und man hat einen arbeitslosen Nicht-Zahler in der Wohnung.

Es ist wirklich schwierig das zu entscheiden. Auch habe ich mir mal das Verhältnis der Mieten zu den Kaufpreisen hier angeschaut und z.B. bei meiner Wohnung hätte ich bezogen auf den Kaufpreis nach Abzug von Hausgeld ca. 3,8% Rendite p.a. Ob das die Sache wert ist? Hmm...

Kommentar von althaus ,

In der Tat, das "Menschliche" ist nicht zu unterschätzen. Zum einem will man ein gutes Verhältnis zum Mieter haben, zum anderen auch seine Ruhe. Wenn der Mieter erst einmal anfängt zu reklamieren, wie zum Beispiel: Schimmel in der Wohnung, Klopfen der Heizung, zu laute Mietbewohner, Baustelle am Haus usw. dann fragt sich nur inwieweit der Mieter mit seinen Klagen recht hat. Dies führt unweigerlich zu unangenehmen Diskussionen und Mietminderungen, wenn Du auch kein Fachmann darin bist. Das mindert Deine Rendite und Dein Finanzierungsplan deutlich. Daher rate ich auch mit soviel Eigenkapital wie möglich zu kaufen. Im Moment scheine ich einen ruhigeren Mieter gefunden zu haben. Zumal er seine Miete schon 15 Tage im voraus überweist. Möglicherweise bekommt er am 15. des Monats Gehalt und möchte gleich davon seine Miete bezahlen. Mir solls recht sein. Der letzte hat immer verspätet überwiesen, so wie er es gerade wollte. Das muss nicht sein.

Kommentar von Rat2010 ,

Das ist nicht logisch

>Daher rate ich auch mit soviel Eigenkapital wie möglich zu kaufen.

Mit Geld, das du hast, kannst du auch mal Mietausfallzeiten überbrücken oder erforderliche Reparaturen finanzieren. Ist das Geld erst mal als Eigenkapital in der Immobilie, ist es weg!!!

Kommentar von Broni ,

Da ist es nicht weg, sondern die Bank freut sich und ist eher breit, in Ausfallzeiten nicht so viel Zinsen für einen Kredit zu verlangen

Kommentar von Jlagreen ,

Hmm, ich bin eher ein ruhiger Typ. Ständige Reklamationen wäre absolut Nichts für mich. Aber nicht jeder Mieter ist ständig so drauf. Es gibt sicher auch gelassene Mieter.

Statisisch sollte es mit dem Mieter ja gut gehen, aber wenn man eben den falschen erwischt, bringt einem die Statistik leider auch nichts :(.

Die Börse ist ähnlich riskant und undurchschaubar, aber wenn die Kurse sinken, kann ich den PC ausmachen und mich Schlafen legen. Beim Mieter muss ich reagieren. So gesehen, scheint das in der Tat nicht unbedingt ideal für mich zu sein.

Antwort
von robinek, 3

Lange Rede, kurzer Sinn: Über den Kamm scheren kann man Deine Frage pauschal garnicht und soll man auch nicht. Habe schon mehrfach vermietet. Vermietung hängt von der Lage der Wohnung(Kaufpreis, Grösse, machbare Mieteinnahme, was hast Du investiert usw.) und vom auserwählten Mieter ab. No Risc no fun, wie überall im Leben, wenn Du kein Risiko eingehen willst musst Du auch dieses Vorhaben lassen. Hatte bisher überwiegend Glück mit den Mietern. Den zweiten Teil Deiner Frage solltest Du mit einem/Deinem Steuerberater besprechen, wir kennen Deine finanziellen Verhältnisse nicht und schon garnicht Deine steuerlichen, möchtest ja mit Sicherheit auch einen Vorteil durch den Kauf und die Vermietung haben

Kommentar von gammoncrack ,

Über den Kamm scheren kann man Deine Frage pauschal garnicht

So ähnlich hat schon einmal ein Fußballer argumentiert (glaube, dass es Matthäus war):

Das habe ich dem Trainer auch verbal gesagt!

Kommentar von FREDL2 ,

@gammoncrack: Knapp daneben ist auch vorbei.

Mario Basler war`s, 100pro.

Antwort
von gammoncrack, 3
Wie aufwändig kann es sein Vermieter zu sein?

Nicht verzagen - Althaus fragen!

Kommentar von FREDL2 ,

@gammoncrack: ;-)))))))))))

ich hätte Privatier59 jetzt vorgezogen. Obwohl, mit weissen Pferden kennt der sich vermutlich nicht so gut aus.

Kommentar von gammoncrack ,

Wollte ich ja. Aber dann ist das Versmaß dahin!

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