Frage von BartS1975,

Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung - darf Nutzen berücksichtigt werden?

Ich bin Eigentümer eines Hauses, in dem 50 Prozent der Wohnfläche (EG) selbstbewohnt sind und die übrigen 50 Prozent (OG) vermietet werden.

Im Jahr 2012 habe ich die oberste Geschossdecke (also die zwischen OG und Dachboden) dämmen lassen (dies war eine gesetzliche Auflage) und keinerlei Kosten auf den Mieter umgelegt. Durch die Nichtumlage kann ich meines Wissens in gewissen Grenzen selbst entscheiden, welchen Werbungskosten-Prozentsatz ich in der Steuererklärung angebe.

Nun ist es so, dass besagte Dämmung ganz überwiegend dem OG zugute kommt (dort kann die Wärme kaum noch nach oben entweichen, der Mieter spart also Heizkosten). Die Wärme aus dem EG entweicht dagegen größtenteils weiterhin ins OG (da die Decke zwischen EG und OG ungedämmt ist).

Ich würde gern wissen, ob es unter diesem Aspekt realistisch ist, dass das FInanzamt einen höheren Prozentsatz als 50 Prozent, z.B. 2/3 oder gar 3/4, der Kosten als Werbungskosten akzeptiert. Falls eine generelle Antwort einfacher ist: Welchen Leitlinien unterliegen die Finanzämter in solchen Fällen?

Danke vorab für die Beantwortung.

Antwort
von LittleArrow,

Ich hätte erst gesagt, bei der alten Immobilie setzt Du die Spitzbodendämmung zu 100 % bei der Erhaltungskosten der Mietwohnung an, obwohl 50 % korrekt wären, da es sich um eine Perimeterdämmung handelt. Wenn die Heizkosten über einen Wärmemengenzähler zugeordnet werden oder die vermietete Wohnung eine Etagenheizung hat, dann spricht auch einiges für die 100 %ige Zuordnung. Bei einem Wohnflächenschlüssel kommt eher der gleiche Schlüssel wie bei der AfA zum Tragen. Siehe auch meine Antwort vom 6.3.

Aber dann fand ich in Deiner Frage vom 06.03.13 das Anschaffungsjahr 2011 und fragte mich, ob es noch andere anschaffungsnahe Aufwendungen gibt, so dass deren Gesamtkosten (ohne MWSt) die 15 % Grenze übersteigen und somit komplett in die Abschreibungsbasis gehen könnten. Eine knappe Überschreitung dieser 15 % Grenze wegen ein paar Euro Dämmstoff sollte man schon vermeiden und lieber dazu einige Kosten unter den Steuertisch fallen lassen.

keinerlei Kosten auf den Mieter umgelegt.

Du könntest natürlich die anteiligen Kosten als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen.

Durch die Nichtumlage kann ich meines Wissens in gewissen Grenzen selbst entscheiden, welchen Werbungskosten-Prozentsatz ich in der Steuererklärung angebe.

Umlage oder Nichtumlage ist m.E. völlig irrelevant für den anzuerkennenden Betrag in der Steuererklärung.

Kommentar von BartS1975 ,

"Umlage oder Nichtumlage ist m.E. völlig irrelevant für den anzuerkennenden Betrag in der Steuererklärung."

Tja, und eben zu dem Thema scheint es etliche Meinungen zu geben. Nach deiner Auffassung hieße das, wenn ich dich richtig verstanden habe, ja, dass wenn ich bei der Umlage sehr fair zum Mieter bin, ich in der Steuererklärung einen höheren, also den tatsächlich gerechtfertigten, Betrag als Werbungskosten ansetzen dürfte. Und eben dies bestreiten wiederum andere.

Ich hätte nicht gedacht, dass gerade das Thema Werbungskosten derart komplex und widersprüchlich ist.

P.S: Die 15-Prozent-Grenze ist definitiv nicht überschreiten, es ist insgesamt deutlich weniger.

Antwort
von Meandor,

Einen Prozentsatz selbst zu entscheiden kann es gar nie nicht geben.

Entweder die Kosten gehören direkt zur vermieteten Wohnung, dann sind es zu 100% Werbungskosten, oder sie gehören zum Haus, dann sind sie zu 50% Werbungskosten.

Ich sehe darin eine Änderung die sich auf die Substanz des ganzen Hauses auswirkt. Daher sind die Kosten auf die Wohnungen aufzuteilen.

Kommentar von BartS1975 ,

Nun ja, in diesem Fall vielleicht. Generell besteht aber auch die Möglichkeit, Kosten nach Personen aufzuteilen.

Kommentar von Meandor ,

Nö, die Verteilung von Hauskosten nach Personen ist im Steuerrecht kein gültiger Maßstab.

Antwort
von Privatier59,

(dies war eine gesetzliche Auflage)

Das hatte ich auch gedacht und nach genauer Lektüre stellte sich das als Irrtum heraus und ich habe es mir gespart, im doppelten Sinne.

Deine Überlegungen kann ich aber nun ganz und garnicht nachvollziehen und der für Dich zuständige Sachbearbeiter des FA auch nicht. Die Dämmung reduziert die Haizkosten des gesamten Hauses und ich rate Dir dringenst, von den Rechenkunststücken Abstand zu nehmen. Wenn sich der Finanzbeamte die Sache ganz genau ansehen muß, könnte er auf die boshafte Idee kommen, dass das keine Reparatur sondern eine erstmalige Herstellung ist. Dann blüht Dir womöglich eine Abschreibung von 2% pa. Hoffe, Du bist jung und gesund genug, da das Ende noch zu erleben.

Kommentar von BartS1975 ,

Ich weiß, dass es da Ausnahmeregelungen gibt, v.a. wenn dies wirtschaftlich nicht vertretbar ist (oder so ähnlich). Auch entfällt m.W. ab einer bestimmten vorhandenen Dämmdichte diese Verpflichtung.

Letzteres war bei mir nicht der Fall, und ersteres hätte ich m.E. nicht wirklich plausibel begründen können (wollte keine Scherereien riskieren).

Und hinsichtlich der identischen Wirksamkeit der Dämmung in beiden Stockwerken widerspreche ich deutlich. Aber gut möglich, dass auch das Finanzamt das nicht einsieht - das sind ja keine Physiker. ;-)

Kommentar von Privatier59 ,

Das hat nichts mit der wirtschaftlichen Vertretbarkeit zu tun sondern mit den baulichen Anforderungen und die sind so lax, dass nahezu jedes ab ca. 1970 gebaute Haus nicht nachträglich unter dem Dach gedämmt werden muß.

Ich garantiere Dir, dass das Finanzamt das ebenso wenig einsehen wird wie die bisherigen Antworter. Du mußt ja wissen, ob Du es riskieren willst, eventuell auf lediglich 2% Gebäude-AfA sitzen zu bleiben.

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