Frage von Maleisia,

Wer finanziert Gehöft in Alleinlage?????

Hilfe, wir haben unsere absolute Wunsch-Immobilie gefunden! Danach haben wir schon so lange gesucht! Hintergrund: Wir haben Hunde und es ist schwierig ein passendes Zuhause für uns UND unsere Vierbeiner zu finden! Dieses Objekt ist einfach ein Traum, wo wir uns für die Zukunft gesehen auch noch einen weiteren Traum, nämlich eine kleine Hundepension, erfüllen können!!

Nun das Problem: Diese Hofanlage ist ursprünglich landwirtschaftlich genutzt worden. Aber in den letzten Jahren halt nicht mehr, sondern auch von einem Hundezüchter genutzt worden. Aber leider sind viele Banken "enstirnig" und sehen immer noch den Resthof! Zudem Der Hof noch 2 km von der Ortschaft entfernt liegt.

Das kann doch nicht sein, dass es an sowas scheitert?? Es muss doch eine Möglichkeit geben, dieses Objekt finanzieren zu können??

Habe mal was von der Rentenbank gehört, wer kann da Auskunft geben?? Oder wer hat einen anderen hilfreichen Tipp? Irgendwie sehen alle Banken Rot bei so einem Objekt.... Sind schon ganz verzweifelt!!

Freue mich auf gute Ratschläge!

Antwort
von LittleArrow,

Die Banken sehen wohl nicht wegen der Entfernung zum Ort und wegen des Objektes rot, sondern eher wegen Eurer Bonität für die prompte Bedienung eines langfristigen Kredites, wegen unzureichendem Eigenkapital und/oder wegen notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Irgendwo müssen die Gründe doch liegen. Und da Ihr offenbar schon mit mehreren Banken gesprochen habt, müßtet Ihr die Gründe auch gehört oder in Eurer offensichtlichen Euphorie gar überhört haben.

Ich befürchte, dass Ihr den Kapitalbedarf für Eure Wunschimmobilie, die Sanierungsmaßnahmen und die Erweiterung zu einer Hundepension gar nicht richtig ermittelt habt. Dabei kommt es eben nicht nur auf die Erwerbs-, Sanierungs- und Erweiterungskosten an, sondern auch auf die laufenden, vollständig eingeplanten Betriebskosten und -erträge (Thema "Business Plan"), auf den Status des vorhandenen Eigenkapitals und die Einkünfte aus hundepensionsfremder Beschäftigung (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit). Letztere sind besonders wichtig für die Gewährleistung des planmäßigen Kapitaldienstes und zur Deckung der Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Den Ertrag aus der Hundepension würde ich eher als Nebeneinkünfte einordnen. Die Hundepension bindet mindestens(!) einen Halbtagsverdiener, um die aufgenommenen Hunde angemessen betreuen und die hohen, anspruchsvollen Erwartungen von Herrchen/Frauchen erfüllen zu können.

Die möglicherweise angedachten, üppigen Eigenleistungen für die notwendigen Sanierungs-/Umbauarbeiten sind idR als sehr gering zu veranschlagen. Ferner wird durch sie die rasche Realisierung der diesbezüglichen Bauarbeiten und des Business Plans verzögert.

Ich kenne diese Situation aus meiner Beratungstätigkeit für die Nachfinanzierung zwecks Erweiterung einer ortsabgelegenen Pferdepension, bei der nicht nur die Vierbeiner, sondern auch die jeweiligen Kosten (und Erträge) und Risiken wesentlich größer waren. Die bisherige Bank konnte durch mein Business Plan-gestütztes Nachfinanzierungskonzept nebst Kosten- und Ertragsmonitoring erfolgreich überzeugt werden. Das Geschäft ging jedoch einige Jahre später "in andere Hände" über, weil der Betreiber/Gesellschafter die Notwendigkeit des Plan B für die schlechteren Tage, wie z. B. Krankheit und Mitarbeitermangel, von Anfang an nicht sehen wollte und doch diese plötzlich Realität wurden.

Und: die Rentenbank läßt sich alleine durch dieses Stichwort unschwer ergoogeln, auch ob sie geeignete Kreditprogramme hat.

Und guck mal: in Euren Tags/Stichworten kommt das Wort Finanzierung nicht einmal vor!

Antwort
von erikbruun,

Wieviel % Eigenkapital könnt ihr aufbringen? Könnt ihr die Rate für ein Darlehen bedienen? Ihr werdet nur eine Bank finden, die Eure Wunschimmobilie finanziert, wenn ihr etwa 20% Eigenkapital habt. Ausserdem müsst ihr die Rate für das Darlehen, sowie die Nebenkosten für die Immobilie bezahlen können. Seid ganz ehrlich zu Euch selbst - der Traum wird sonst schnell zum Alptraum und davor bewahren Euch anscheinend die Banken, wenn sie die Immobilie nicht finanzieren wollen.

Antwort
von WolfgangB,

Ihr solltet darauf achten ausreichend Eigenkapital mitzubringen. Idealerweise solltet ihr 20% des Kaufpreises bar auf dem Konto liegen haben. Dann wird die Bank (regelmäßige und ausreichend hohe Einnahmen vorausgesetzt) auch zu einer Finanzierung bereit sein. Also mehr Infos wären auf jeden Fall hilfreich.

Kommentar von Maleisia ,

Oh je, die ganzen Antworten sind ja nicht sehr aufbauend...Trotzdem danke, dass Ihr uns vor dem Ruin bewahren wollt!! Also das Gehöft soll nach Verhandlungen einen Preis von 190.000 Euro haben. Denke mal, 20.000 müssten noch reingesteckt werden. Wir bekommen ein zinsloses Bau- Dahrlehen vom Arbeitgeber über 35.000 Euro, dazu ist noch Eigenkapital von 10.000 verfügbar...Sollte doch reichen, oder?? Zum Thema Hundepension...wie schon angemerkt wurde diese Anlage auch bis vor kurzem zur Hundeszucht verwendet. Also ist die komplette Anlage schon geschaffen und auch geprüft worden. Von dieser Seite hätten wir nun gar keine Investitionen mehr zu tätigen. Ich habe trotzdem die Vermutung, dass es am Resthof liegt, dass Banken "nein" sagen... Beispielsweise die DiBa, darf ich hier wohl erwähnen...hat uns ein schönes Angebot gemacht, bis zum Thema "wo ist das Haus"...dann wurde es auf einmal ruhig und es kam die Antwort...nein, wir finanzieren sowas nicht!! Und ich habe es auch schon oft gelesen und gehört, dass Resthöfe usw. von Banken nicht unterstützt werden... deshalb wollte ich hier lediglich einen Tipp haben, wo wir es versuchen könnten...ob wir uns das finanziell leisten könnnen, oder ob wir mit der Pension einen Reinfall erleben werden, ist ja unser Risiko und das können wir selber einschätzen.

Kommentar von LittleArrow ,

Sollte doch reichen, oder??

Nein, das kann gar nicht reichen!! Zum Kaufpreis kommen noch Notar- und Gerichtsgebühren, sowie die Grunderwerbsteuer, in Summe ca. 6-7 %. Dafür und auch sonst reicht das Eigenkapital also nicht!

Antwort
von Rat2010,

Derartige Ideen haben schon viele in den Ruin getrieben. Machbar ist es höchstens mit viel Eigenkapital und einer sehr unternehmerischen Denkweise. Mit Idealismus ist man falsch.

Wenn es entweder am Eigenkapital oder an einem klaren Konzept, wie das Darlehen bedient werden kann und noch genügend für Renovierungen und die Hunde übrig bleibt oder an beidem fehlt, habe ich dennoch einige Tipps für euch:

  • Lotto spielen - erhöht die Chancen auf einen Gewinn gewaltig
  • reiche kinderlose Verwandte suchen - und sich natürlich dann auch richtig darum kümmern
  • sparen
  • lukrative Einnahmequellen suchern

Zumindest die Punkte 1 und 2 sollten durch die Hunde nicht behindert werden.

Nicht falsch verstehen aber das mit dem Darlehen ist keine sehr gute Idee. Die Folgekosten sind auch wenn man nur das nötigste macht gewaltig und deshalb schützen euch die Banken bisher. Ich kann mir auch vorstellen, dass du dir den Beitrag einer Hundepension zu hoch vorstellst. Das ist Saisongeschäft und die Konkurrenz schläft nicht. Tendenziell ist also auch das mit iNvestitionen verbunden, für die euch das Geld fehlt.

Antwort
von Privatier59,

Da Du nichts davon erwähnst fürchte ich, dass Ihr entweder kein Eigenkapital zur Verfügung habt oder nur ganz wenig und das ist allgemein ein ko-Kriterium beim Immobilienkauf. Über das Einkommen von Euch liegen ebenfalls keine Informationen vor. Ich kann daher nur spekulieren, dass das jedenfalls nicht so ausreichend ist, dass dies eine Bank umstimmen könnte. Im übrigen legt die Rentenbank da keine anderen Maßstäbe an als die Konkurrenz.

Laß mich im übrigen noch auf einige Gesichtspunkte hinweisen an denen sich jede Bank reiben würde:

Was Euch als Traumobjekt erscheint, hält die Bank für schwer verwertbar im Konfliktfalle. Solche Immobilien werden nicht gesucht, sondern gemieden. Die meisten Menschen möchten urban wohnen und nicht irgendwo im Grünen. Entsprechend schlecht wären die Verkaufschancen bei einer Zwangsversteigerung.

Worüber Ihr Euch womöglich noch keine Gedanken gemacht habt ist die baurechtliche Zulässigkeit des Betriebs einer Hundepension. Das ist keine Landwirtschaft. Ohne behördliche Genehmigung steht womöglich eines Tages die Bauaufsicht vor der Tür und macht den Laden zu. Habt Ihr das bedacht?

Wie ist es mit dem Kanalanschluß? Ich kenne aus der Eifel Fälle, wo Eigentümer für den Anschluß ihres Anwesens an den öffentlichen Kanal Beiträge zahlen mußten die den Wert der Immobilie weit überstiegen haben. Ist Euer Traumobjekt schon mit Kanalanschluß versehen?

Der gute Ratschlag den ich erteile liegt leider nicht in Deiner Erwartung: Laßt es besser bleiben und erspart Euch so Euren Ruin.

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