Frage von Blacksammy, 3

Welche Whgs.-Finanzierung teuere ohne Beleihung oder günstigere mit Beleihung?

Hallo zusammen

Frage: Meine Freundin und ich haben letztes Jahr eine Wohnung gekauft zum Eigennutzen. Wir sind je zu 50% eingetragen, ob Grundbuch oder Finanzierung.

Da ihre Oma letzes Jahr verstorben ist hat sie nun die Möglichkeit die Wohnung der Oma von der Erbengemeinschaft sprich eigener Familie zum "Sonderpreis" zu kaufen.

Nur sie alleine kann die Wohnung kaufen bzw. im Grundbuch stehen (ohne mich) wegen günstigeren Erbpachtzins innerhalb der Familie der ihr dann übertragen wird.

Wir waren nun bei zwei Banken um Angebote einzuholen. Die eine "Bank A" (die auch unsere eigene Wohnung finanziert) würde uns einen Zins von 2,59 effektiv geben. Handicap: die eigengenutzte Wohnung wo wir beide Eigentümer sind würde die Bank beim Anteil meiner Freundin von ca. 20% beleihen.

"Bank B" würde das Darlehen komplett ohne Beleihung der eigengenutzten Wohnung, meiner Freundin geben. Allerdings mit dem Zins von 2,89% effektiv.

Beide Male Zinsfestschreibung von 10 Jahren, 100.000 € Darlehenssumme, sprich Kaufpreisfinanzierung, Nebenkosten von 7% trägt meine Freundin durch Eigenkapital, Makler entfällt. Reserven sind vorhanden für Renovierung, etc.. Vollfinanzierung ist freiwillig gewählt.

Die "neue" Wohnung ihrer verstorbenen Großmutter soll komplett als Kapitalanlage, sprich für Vermietung sein.

Für welche Finanzierungsmethode würdet ihr euch entscheiden?

Ist noch Luft nach unten beim Zins bei aktueller Marktlage oder sind dies faire Angebote?

Danke für eure Meinungen und Grüsse

Antwort
von wfwbinder, 3

Wenn sich Deine Freundin eine Wohnung zum vermieten kaufen will/kann, so sollte sie das tun, aber du solltest kein Risiko übernehmen.

Die genannten Konditionen sind gut, aber ich würde lieber 1 % mehr zahlen und dafür eine erhblich längere Laufzeit wählen.Schließlich sind bei Vermietung die Zinsen ja auch abzugsfähig, aber das Risiko nach Ablauf der Zinsfestschreibung ist verringert udn weiter rausgeschoben.

Nochmal zurück zu den Sicherheiten. Wenn die Eintragung nur auf die ideelle Hälfte der Freundin erfolgt udn Du keinerlei Verpflichtung übernimmst, kein Problem.

Aber denke immer daran, ihr seid nciht verheiratet. Bei Trennung gibt es keinen Zugewinnausgleich. Alles was während der Verbindung dazu kommt, hat der bei dem es anfällt. völlig ohne Ausgleich, wie es bei Eheleuten wäre.

Antwort
von Mikkey, 3

Ich laufe mit meiner Meinung vermutlich gegen den Mainstream.

Als Variante würde ich allerdings auch die zweite wählen, um Eure finanziellen Angelegenheiten nicht mehr als unbedingt nötig zu verflechten.

Die Zinsbindung von 10 Jahren halte ich für absolut angemessen, da der Kreditbetrag so niedrig ist, dass man innerhalb der 10 Jahre soviel ansparen könnte, dass der Restbetrag des Kredits nur noch klein sein dürfte.

Genaueres müsste man aufgrund von Nettoeinkommen (der Freundin), Nettomieteinnahmen, Zustand der Wohnung etc kalkulieren.

Kommentar von Blacksammy ,

Nettoeinkommen meiner Freundin ist 2100 Euro.

Die Kaltmiete wurde inkl. Abschläge (Mietausfall, etc.) von der Bank selbst auf 760,00 Euro/Monat gesetzt. Wir haben 900,00 angesetzt.

Kommentar von Mikkey ,

Nun, die mtl. Belastung aus dem Kredit beträgt 491€.

Die Differenz (269€) dürfte für nichtumlegbare Kosten (Instandhaltung/Verwalter) und die Erbpacht ausreichen, so dass sie nicht aus ihrem Arbeitseinkommen zuschießen muss. Wenn Ihr mehr erzielen könnt, umso besser.

Steuern (wichtig: wenigstens das erste Jahr vom Steuerberater machen lassen) dürften zumindest in den ersten Jahren nur minimal anfallen

Antwort
von LittleArrow, 2

Keine.

Die erste große Unbekannte bei Deiner Darstellung ist der Erbpachtvertrag, dessen Details (insb. die Restlaufzeit) für die Kreditentscheidung eine Rolle spielen.

Die zweite Unwägbarkeit ist die sehr kurze Zinsbindung von nur 10 Jahren. Wollt Ihr wirklich das Zinsveränderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung übernehmen oder nicht doch lieber eine Kalkulationssicherheit durch eine längere Sollzinsbindungsdauer wählen?

Der dritte Aspekt betrifft Eure Paarbeziehung bzw. Wohnungseigentümerschaft, die durch die eine Finanzierungsvariante zusätzlich belastet wird. An Deiner Stelle solltest Du Dich nicht auf das zusätzliche Abenteuer der Belastung einlassen, sondern diese bei Deiner Freundin belassen.

Kommentar von Blacksammy ,

Erbpachtvertrag läuft noch 55 Jahre mit der Stadt für das Grundstück.

Hmm...10 Jahre Bindung sind echt kurz, wir rechnen allerdings mit Sondertilgungen. Klar, sollte man nicht tun...

Kommentar von Blacksammy ,

Übrigens Tilgung der Kredite sind 3%.

Antwort
von Franzl0503, 2

Blacksammy:

Du schreibst, "die Banken bieten uns...". Bedeutet dies, dass der Darlehensvertrag mit euch beiden abzuschliessen ist und du, obwohl du nicht Erbbauberechtigter wirst, als Gesamtschuldner mit deinem gesamten Vermögen haftest?

Bedenke, dass du auch nach einer Trennung weiter haftest und im Falle einer Zahlungseinstellung zur Kasse gebeten wirst.

Zudem: Wer heute aufgrund des sehr niedrigen Zinses sich mit einer 10 jähr. Zinszinsfestschreibungsfrist begnügt, handelt weniger vorausschauend. Nach 10 Jahren liegt der Zins vielleciht bei 7 %. Und dann?

Kommentar von Blacksammy ,

Nein. Meine Freundin ist alleiniger Kreditnehmer und steht alleine im Grundbuch.

Das "uns" habe ich versehentlich verallgemeinert, da ich beim Banktermin dabei war. Allerdings komplett außen vor bin.

Antwort
von TaxQA, 1

was spricht gegen das Beleihen? Wenn ohne, wäre es besser, aber ich frage mich, ob was dagegen spricht.

Zu den Konditionen: ohne Details zu kennen, z.B. die Bonität, guck mal hier www.fmh.de

Kommentar von TaxQA ,
Antwort
von humoer, 1

Hallo, Ich würde wohl generell nicht über eine Finanzierung mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren nachdenken, es sei denn, du rechnest für die nächsten Jahre mit fallenden Zinsen ;) Vielleicht ist die Frage nach zehn Jahren nicht ob 2,59 % oder 2,89 %, sondern ob z.B. 7 oder 8 %.

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community