Welche Laufzeit jetzt bei der Baufinanzierung wählen?

Die Frage (nach Sollzins-Bindung) hatten wir schon öfters hier (siehe: http://www.finanzfrage.net/frage/was-ist-die-ideale-laufzeit-fuer-einen-hypothek...)

Es kommt natürlich auf die Rahmenbedingungen drauf an wie:

• Kredit-Konditionen
• Frei verfügbares Einkommen (mögl. Kreditrate)
• Sondertilgungsmöglichkeiten (Einmalzahlungen)
• evtl. fällig werdende Auszahlungen (KLVs)
• Lebensplanung
• ...

Als Faußtformel würde ich sagen:

• In eine Niedrigzinsphase bei nur kleinen Aufschlägen für lange Sollzinsbindung => möglichst lange (20-25 jahre)
• In einer Hochzinsphase machen lange Sollzinsbindungen keinen Sinn und man spekuliert auf niedrigere Zinsen in wenigen Jahren, hier also flexible Zinsen in kauf nehmen oder nur wenige Jahre festschreiben (ACHTUNG: Zinsen können aber auch noch weiter steigen)
• bei normalen Zinsneveau macht es Sinn, MEHR als 10 Jahre Sollzinsbindung zu nehmen, weil man als privater Kreditnehmer trotzdem nach 10 Jahren ein Sonderkündugungsrecht hat (ohne teure Gebühren). Damit hat man dann einige Jahre zeit, sich eine gute und günstige Anschlussfinanzierung zu suchen.

FAZIT: Würde auch heute noch länger als 10 jahre abschließen, um mir Zeit für einen Anschlussfinanzierung zu schaffen

Genau 0 Jahre.

Dann sparst Du am meisten Kreditzinsen.

Wenn Du nicht soviel Eigenkapital hast, wird die Betrachtungsweise etwas verzwickter. Dann kommt es vor allem auf das für den Kapitaldienst (= "Annuität" = Summe aus Zins- und Tilgungsrate) verfügbare Haushaltsnettoeinkommen, sowie auf plötzliche Geldzuflüsse aus Erbschaften, Lottogewinnen und persönliche Lebensziele (wie "Schuldenfrei in Rente oder mit 50!") an. Wesentlicher Engpass ist üblicherweise das für den Kapitaldienst verfügbare Nettoeinkommen. Mit dieser zunächst zu bestimmenden Größe erfolgt die Optimierung der Sollzinsbindungsdauer und der Tilgungsquote (mind. 1 %!). Wer nur kurze Sollzinsbindungsdauern von 5 oder 10 Jahren ("je kürzer desto billiger!") wählt, läuft in Gefahr bei einer Neufestsetzung in 5 oder 10 Jahren mit erheblich höheren Sollzinssätzen konfrontiert zu werden als heute. Und sich dann den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können, wenn der Zins etwa 3 % p.a. höher liegt.

Daher empfehle ich, eine durchgehende Sollzinsbindungszeit für ein "Volltilgerdarlehn" zu prüfen. Darüber ist hier mehrfach geschrieben worden (z. B. Suchfunktion mit LittleArrow und Volltilgerdarlehn aktivieren) und ich habe dazu ein Bild mit einer Tabelle eingestellt, die dann rechts erscheint, in der bei gegebenen Zins und geplanter Gesamtkreditlaufzeit die erforderliche Tilgungsquote angegeben wird.

Bei einer Sollzinsbindungszeit von über 10 Jahren kann man 10 Jahre nach Vollauszahlung sein Darlehn vorzeitig kündigen ohne Vorschusszinsen, wenn der dann aktuelle Zins günstiger ist als der derzeitige.

Die Zinsen steigen, d.h. es ist sinnvoll, langfristig eine Zinsbindung einzugehen. Nur: das wissen die Banken auch, daher sind die 10-Jahres-Zinsen teurer als die für 3 oder 5 Jahre Zinsbindung.

Aus diesem Grunde würde ich vorschlagen, eine Kaskadierung von Darlehen herzustellen - je nach Betrag. Überlege, welchen Betrag Du sinnvollerweise in z.B. 1-2 Jahren abzahlen kannst. Diesen Betrag würde ich auf ein variabel bezinstes Darlehen (gibt es momentan noch unter 3% p.a.) legen. Welcher Betrag ist zusätzlich dazu in 5 Jahren abzuzahlen? Dieser geht in ein 5-jährig festgelegtes Darlehen. Den Rest kannst Du auf 10 Jahre festlegen, wobei die Option zur Sondertilgung von max. 20% p.a. z.B. zum 15.12. jeden Jahres gegeben sein sollte.

Ist nun der Kurzläufer nach 1-2 Jahren abbezahlt, so sparst Du die Raten für dieses Darlehen weiter an und nutzt sie als Sondertilgung für den teuren Langläufer.

Ist der mittlere Vertrag nach 5 Jahren abbezahlt, so verwendest Du diese Raten auch als Sondertilgung für den Langläufer. Oder Du hast das 5-Jahre-Darlehen auf 6-7 Jahre ausgelegt und gehst nun mit dem kleinen Restbetrag in den variablen Bereich, der immer noch günstig sein dürfte.

Viele Optionen... aber man sollte sich auch differenziert nutzen... nach den eigenen Möglichkeiten und Zinserwartungen.

1. Hinsichtlich der Erwartung steigender Zinsen sind tendenziell längere Laufzeiten sinnvoll. Es gibt allerdings eine Vielzahl von Faktoren, die bei der Entscheidung zu beachten sind.

2. Einer der wichtigsten Punkte ist meines Erachtens das Anschlussfinanzierungsrisiko. -> Zu klären ist, ob die Restschuld, die zum Ende der Laufzeit des Darlehens besteht auch in einem Szenario stark gestiegener Zinsen zu bewältigen ist.

3. Wer ordentlich Eigenkapital eingebracht hat und beim Kredit eine hohe Tilgungsrate gewählt hat, für den kann eine kürzere Laufzeit (5-10 Jahre) sinnvoll sein. Seine Restschuld wird relativ niedrig sein. Der Zinsvorteil den er mit einer kurzen Laufzeit erzielen kann überwiegt das Risiko für die Restschuld eventuell deutlich gestiegene Kreditzinsen zahlen zu müssen.

4. Wer wenig Eigenkapital einbringt und nur mit einer sehr niedrigen Rate tilgt (z.B. 1%), der sollte tendenziell eine so lange Laufzeit wählen (15-25 Jahre), dass die zum Ende der Laufzeit verbleibende Restschuld ihn auch bei stark gestiegenen Zinsen (z.B. 10% p.a.) nicht vor finanzielle Probleme stellt.

Kurze Antwort - immer noch so lange wie moeglich, mindestens fuer 10 Jahre. Noch sind die Zinsen fuer den Verbraucher recht niedrig.

Die Zinsen sind immer noch sehr niedrig. Auch wenn man eine 15-jährige Zinsbindung wählt, hat man nach 10 Jahren ein Kündigungsrecht. Wer also auf Sicherheit setzt und kalkulieren will, der sollte langfristig, also aus meiner Sicht auch auf 15 Jahre abschließen!

Mindestens 10 Jahre oder länger wenn die längeren Fristen nicht schon zu teuer werden.