Frage von e444f,

Welche Fremdkapitalquote bei Immobilie

Hallo allerseits,

ich überlege eine (Rendite) Immobilie anzuschaffen und mich würde mal interessieren, wie Ihr das Verhältniss EK zu FK wählen würdet (im Bezug zum Verkehrswert). Momentan tendiere ich Richtung 60% EK und 40% FK

mfG

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Franzl0503,

e44f Unter den Voraussetzungen, dass es sich um eine werthaltige, massiv gebaute inländische Wohnimmobilie handelt, die modernen Wohnansprüchen entspricht, mit guter Makro- und Infrastruktur, die auch in Krisenzeiten ihren Mieter oder Käufer findet, halte ich einen Werteverfall – zumindest in den ersten 10 Jahren – in einer Höhe ausgeschlossen, der den Grundpfandrechtsgläubiger vertragsgemäß berechtigen dürfte, Zusatzsicherheiten bei Vermeidung der Darlehenskündigung zu verlangen.

Warum? 40 % FK liegen mit 14 % unter dem Beleihungswerts im erststelligen Beleihungsraum und weiteren 18 % im zweistelligen Beleihungsraum. Es wird allerdings unterstellt, dass der gezahlte Kaufpreis nicht höher liegt als der aktuelle VW. Um auch das Zinsänderungsrisiko auszuschließen, wäre eine Festschreibungsfrist von 25 Jahren und eine Regelung von 2 % zuzüglich ersparter Zinsen zu empfehlen.

Die niedrige Beleihung mit einem Beleihungsfreiraum von immerhin 32 % des VK und der kontinuierliche Risikoabbau durch die Tilgung geben dem Darlehensgeber bei vertragstreuen Darlehensnehmern eine ausgezeichnete Real- und Personensicherheit. Damit dürfte auch der ängstliche DN vor unliebsamen Überraschungen gefeit sein, selbst bei einem Werteverfall der Immobilie von angenommen 3 % p.a

Kommentar von e444f ,

vielen Dank! Sehr gute Antwort, hilfreichste Antwort ist leider noch nicht freigeschaltet.

"Warum? 40 % FK liegen mit 14 % unter dem Beleihungswerts im erststelligen Beleihungsraum und weiteren 18 % im zweistelligen Beleihungsraum." Könntest du diesen Satz bitte erläutern, habe das nicht recht verstanden

Kommentar von Franzl0503 ,

e44 f: Zur Verdeutlichung ein einfaches Beispiel:

Kaufpreis = aktueller Verkehrswert 100 000, Beleihungswert (intern) des Darlehensgebers 0,9 = 90 000 Beleihungsgrenze: Erststellig 0,6 = 54 000, Zweistellig weitere 0,2 = 18 000, Insgesamt beleihbar mit 72 000 = 72 % des VW, 80 % des Beleihungswerts FK 40 000, frei somit 32 000 €. = 32 % des VW.

Antwort
von Niklaus,

Um den Steuerabzug voll zu nutzen, wäre es richtig 100 % + Zusatzkosten zu finanzieren. Dann nicht zu tilgen, sondern einen Tilgungsersatz mit besserer Rendite bieten. Das maximiert den Steuerabzug enorm.

Ob das allerdings sinnvoll und richtig ist, wage ich zu bezweifeln. Leider gibt es heute immer noch viele Modelle die aus der Vergangenheit her immer noch so laufen. Das Ergebnis ist klar. Die Immobilien sind immer noch nicht getilgt. Der Immobilienpreis war überhöht und die erhoffte Wertsteigerung ist noch nicht eingetreten.

Für viele Kapitalanleger in Immobilien das reinste Horrorszenario.

Die Steuerersparnis sollte bei einer Immobilie als Kapitalanlage sollte nur das Sahnehäubchen auf ein gutes Geschäft sein.

Viel wichtiger sind.

  • die Lage
  • der Preis
  • die Finanzierung
  • der Zustand
  • das Baujahr
  • die Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • die Höhe des Wohngeldes
  • die Wohnungseigentümergemeinschaft

Mit dieser Aufstellung erhebe ich keinen Anspruch auf Vollständigkeit, aber sie ist zumindest eine grobe Richtlinie für den Erwerb der Immobilie

Kommentar von e444f ,

Vielen Dank, die Steuerersparnis steht nicht im Fordergrund, da dass ganze steuerlich optimiert gestaltet ist. Mir geht es darum, dass mir die Finanzierung nicht um die Ohren fliegt wenn es mit dem Immobilienmarkt mal steil bergab geht

Antwort
von SBerater,

ich sehe hier nicht den Verkehrswert, sondern deine Finanzkraft, dein Renditemodell, dein Steuermodell wie auch die erlösbare Miete bei dem Objekt. Wie hoch sind die Kosten p.M., die bei dir letztendlich (nach Steuern) hängen bleiben?

Ich würde aus Finanzierungs-, Rendite-, Steueraspekten sehen. Und da wäre die Finanzierung zu 100% FK wohl auch eine Option, wenn sie denn möglich ist.

Antwort
von MadRampage,

Geht es bei Deiner "(Rendite) Immobilie" um eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage? Dann ist - rein aus steuerlichen Gesichtspunkten - ein hohe FK-Quote,also ein 100% Finanzierung interessant. Das gilt natürlich nur, wenn man trotz 100% oder 90%-Finanzierung (bezogen auf den Kaufpreis) gute Konditionen bekommt UND die Immobilie den Kaufpreis auch Wert ist.

Auch sollte man dann das "gesparte" EK so anlagen, dass es eine höhere Rendite bringt als man Zinsen für das Immobilien-Darlehen zahlt.

MfG

Kommentar von e444f ,

es geht erstmal nicht um steuerliche Gesichtspunkte, sondern darum, dass mir die Finanzierung nicht bei einem Absacken des Immobilienmarktes gehörig um die Ohren fliegt weil die Bank zusätzliche Sicherheiten haben will

Kommentar von LittleArrow ,

weil die Bank zusätzliche Sicherheiten haben will

Hat die Bank denn hierzu überhaupt ein vertragliches Recht?

Antwort
von robinek,

Würde diese Frage mit meinem Steuerberater besprechen! Was soll ein Aussenstehender mit diesen Angaben anfangen? Dein Steuerberater hat "vorraussichtlich" alle Deine Einkünfte vorliegen. Momentan tendieren bringt garnichts! Lass Dich zu Deinen Verhältnissen beraten! Entscheiden musst Du dann sowieso. Kannst auch weiterhin tendieren!

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