Frage von Eigenerchef, 6

Was sollte man im Vorfeld einer Immobilieninvestition beachten?

Wie genau geht man vor- was gilt zu beachten, bevor man ein Investment in Immobilien plant?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von hildefeuer, 3

Immobilien werden vielfach zu teuer gekauft und die vorgelegten Daten bzg. Ertrag sind falsch bezw. geschönt. Das ist tausendfach in Deutschland so geschehen. In jeder Stadt stehen sogenannte Schrottimmobilien.

Antwort
von Jlagreen, 2

Es gibt unglaublich viel zu beachten und ich bin damals bei meiner Suche auch ziemlich naiv und blauäugig gewesen. Aber man ist hinterher immer schlauer...

Allerdings habe ich die Wohnung zum Eigenbedarf erworben und da kann man mit gewissen Punkten besser leben. Bei einer Immobilie als Investition ist das wesentlich kniffliger, denn was einem selbst zuspricht, muss nicht unbedingt jedem Mieter gefallen.

Wichtig ist wie bisher genannt die Lage, dann die Lage und letztlich eben die Lage! Denn ohne Lage sinkt die Chance auf Mieter enorm und ohne Mieter gibt es eben keine Miete. So simpel und logisch, aber von vielen ignoriert, wenn sie einfach nur eine "günstige" Immobilien am Dorfrand kaufen. Die Besichtigung Vorort sollte man unbedingt mit einem Sachverständigen machen, dieser erkennt kleine Dinge, die man nicht für ein Problem halten würde. Besser ein wenig Geld vorab investieren und sich dafür aber eine Kostenfalle ersparen. Zwangsversteigerungen sind eine mögliche Alternative, aber es ist eben die Katze im Sack.

Was man aber bei Immobilien wirklich beachten sollte, sind die Risiken. Denn es ist eine Investition über Jahre hinweg und da kann viel schief gehen, insbesondere wenn man fremdfinanziert, muss man genau abwägen, ob es die richtige Entscheidung ist. Z.B. folgende Dinge können im Nachhinein auftreten, die beim Kauf noch nicht absehbar sind:

  • Leerstand (es wird immer mal ein paar Monate zwischen Auszug und Neueinzug geben)
  • Mietnomaden (selbst zunächst verlässliche Mieter können bei z.B. Jobverlust oder Trennung zu Nomaden werden)
  • Naturschäden (Stürme, Hagel, Blitz, etc.)
  • aufkommende Bauschäden
  • Unfälle (Wasserschaden, Brand, etc. -> wobei hier ist man meist versichert)
  • Veränderung der Attraktivität der Lage (z.B. neue Autobahn, Flughafen Landebahn oder Güterbahnhof)
  • Kosten durch die Gemeinde (Neuerschließung einer Straße, Instandhaltung der Straße, etc.)

Statistisch dürften diese Fälle zu >95% wohl nicht eintreten, aber wenn man zu den unglücklichen <5% gehört, dann kann es bedrohlich für die Existenz werden. Denn anders als bei anderen Anlagenformen, geht hierbei nicht nur das investierte Kapital verloren, sondern es entstehen noch Folgekosten, die um ein Vielfaches höher sein können. Und so wahnsinnig selten sind die o.g. Punkte nicht, zumindest in meinem Bekanntenkreis habe ich fast alle Fälle schon min. 1x gesehen. Ein Pechvogel hatte sogar einen Mietnomaden und anschließend einen längeren Leerstand :(.

Daher sollte man sich die Sache gründlich überlegen, insbesondere als Kleinanleger, wenn das Investment zum Großteil fremdfinanziert wird. Man sollte dazu in der Lage sein, die Immobilie notfalls problemlos ohne Mieteinnahmen zu finanzieren und auch zusätzliche Rücklagen für auftretende Kosten parat haben. Z.B. wurde bei meiner letzten Eigentümerversammlung über eine Erneuerung der Fassade diskutiert. Damit habe ich bei Kauf sicher nicht gerechnet und ich bin mir sicher, wenn die Entscheidung nächstes Jahr fällt, wird es nicht günstig für mich.

Aus dem Grund habe ich die Entscheidung getroffen, nicht in Immobilien zu investieren, außer natürlich dem Eigenbedarf. Aber bei Letzterem kommt halt noch die emotionale Komponente hinzu, die sich schwer mit Geld aufwiegen lässt. Meine Investments an der Börse sind sicher auch riskant, vielleicht sogar riskanter als am Immobilienmarkt, aber sicher ist, dass ich max. das investierte Kapital verliere und es keine Folgekosten geben wird (sofern Wertpapiere nur mit Eigenkapital gekauft werden!). Hinzu kommt, dass die Renditen bei Immobilien idR nicht so hoch sind (außer man findet ein Schnäppchen), bei Aktien kann man jedoch weit höhere Rendite erzielen, was natürlich auch kein leichtes Unterfangen ist.

Antwort
von Muenster, 1

Standortwahl ist wichtig- dann auch die baurechtliche Prüfung. Anschließend natürlich auch wichtig: Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung machen. Kostenfestlegung -Kapitalbedarf ermitteln. Ggf. auch das Ermitteln der zu erzielenden Erträge, wenn Du an Vermietung denkst. Ganz viel Sorgen anfangs - aber natürlich oft eine Überlegung wert.

Antwort
von Privatier59,

Da müßte man eine mehrbändige Buchreihe schreiben um diese Frage beantworten zu können. Das fängt doch schon mit der Wahl des Standortes und des gewünschten Objekts an. Dann muß man die Finanzierungsfrage klären. Ganz schwierig wird es ja, wenn man einen Neubau plant. Ohne Archtikten wird man nicht das Grundstück finden können, das genau für die eigenen Bedürfnisse geeignet ist und ohne Architekt wird man auch nicht die Baukosten einigermaßen zuverlässig einschätzen können die dann ja wiederum in der Finanzierungsfrage eine große Rolle spielen. Ich glaube, Du solltest Dir da zunächst mal Grundlagenwissen aneignen und das kann man nicht durch ein paar Fragen in einem Forum erwerben.

Antwort
von Niklaus,

Das man die richtige Lage wählt, und noch Mal die richtige Lage und zum dritten Mal die richtige Lage wählt.

  • Das der Kaufpreis zum Objekt stimmt
  • Das es keine großen zusätzlichen Investitionen erfordert,
  • Der Zustand der Immobilie
  • Das man sich die Finanzierung leisten kann
  • Energieverbrauch und Dämmung
  • Dächer (Zustand)
  • Keller nicht nass
  • Grundstück
  • Fassade

Diese Liste ist sicher nicht vollständig. Es gibt viele Dinge zu beachten.

Antwort
von robinek,

Was geht vor-was ist zu beachten? Zunächst fängt mit Deinen geringen Angaben niemand etwas an. Lass Dich von Fachleuten unter Angabe was und wie Du möchtest und kannst, mit welchen einsetzbaren Mitteln, vorab beraten

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