Frage von MrGreen, 102

Wann lohnt sich ein Darlehen mit "Forward"-Bausparvertrag?

Hallo zusammen,

mein Vermieter will die Wohnung verkaufen, und ich überlege, sie mir anzueignen.

Bereits zwei Banken bieten mir als vermeintlich beste Finanzierung ein Konstrukt aus Darlehen und darunterliegendem Bausparvertrag an. Das Ganze ist dann wohl ein Forward Darlehen oder so ähnlich.

Die Begründung ist: Ich habe gesagt, dass ich möglicherweise später ein Haus besitzen möchte, die Wohnung könnte ich vermieten, oder eben verkaufen.

Mein naiver Ansatz wäre, das Darlehen jetzt einfach zu tilgen, sodass es in x Jahren bei 0 ist und mir die Wohnung gehört. Der Vorschlag des Beraters: Ein Darlehen mit gleichzeitigem Bausparvertrag, der dann sozusagen als Sicherheit genommen und bespart wird. Dann könnte ich schauen, ob ich den Vertrag zur Tilgung hernehme, oder wenn es soweit ist, die Wohnung vermiete, durch die Miete tilge (was wohl einen signifikanten Steuervorteil bringt) und den Bausparvertrag für eine neue Wohnung, Haus o.ä. nehme.

Kann man abschätzen, ob der Kerl recht hat? Wann ist das für mich von Vorteil gegenüber einer einfachen und schnellen Tilgung? Wenn ich misstrauisch wäre würde ich ja vermuten, dass es in erster Linie der Bank hilft: 1. hohe Zinslast, 2. Abschluss eines Bausparvertrags.

Liege ich da falsch? Oder bringt mir das tatsächlich einen Vorteil? Wenn ja, unter welchen Bedingungen?

Viele Grüße Mr.Green

Antwort
von LittleArrow, 77

Vergiß es!!!

Mein naiver Ansatz wäre, das Darlehen jetzt einfach zu tilgen, sodass es in x Jahren bei 0 ist und mir die Wohnung gehört.

Ja, wirklich naiv, denn Dir gehören beim Kauf die Wohnung und die Schulden sofort. Das Vertragsmodell ist kein Mietkauf! Und da wird auch nichts "angeeignet".

Das Ganze ist dann wohl ein Forward Darlehen oder so ähnlich.

Eher  "so ähnlich", aber keinesfalls ein Forward-Darlehn.

Ich fürchte, dass Du wegen Deiner geringen Kenntnisse über Wohnungseigentum und Immobilien das gesuchte Opfer von Bankberatern werden könntest. Allerdings macht mir dies doch noch Hoffnung:

Wenn ich misstrauisch wäre würde ich ja vermuten, dass es in erster Linie der Bank hilft: 1. hohe Zinslast, 2. Abschluss eines Bausparvertrags.

Sei misstrauisch!!! Denn drittens bekommst Du mickrige Bausparguthabenzinsen für einen Zeitraum von gefühlten 10 Jahren, währenddessen sich Deine Schulden nicht reduzieren!

Diskutiere lieber noch einmal mit erfahrenen Bekannten, die ohne Eigeninteressen sind, Deine Pläne und welche Realisierungschancen dafür bestehen. Momentan wirst Du von dem eigennützigen "Kerl" ziemlich auf's Glatteis gelockt. Vermutlich nennt er Dir auch nur die "niedrigen" Zinsen für das Bauspardarlehn und verschweigt die Laufzeit des Darlehns und die Höhe der damit verbundenen, also zusätzlich zu zahlenden Tilgung. M.a.W. Er rechnet Dir die noch "anzueignende" Wohnung und deren Finanzierung unrealistisch schön:-((( Er hat seine Prämien und Du die Schulden und Belastung - "So muss Finanzierung!", denkt er sich.

 




Kommentar von Franzl0503 ,

LittleArrow:

Pflichte dir in allen Punkten bei. Würde mich nicht wundern, wenn der "uneigennützige Wohltäter" auch alle Sachversicherungen rund um die Immobilie vermittelt.

Kommentar von LittleArrow ,

Und nicht nur Sachversicherungen, sondern auch gleich eine BUZ!

Antwort
von MrGreen, 74

Vielen Dank für die Antwort.

Natürlich habe ich keine Erfahrung mit immobilien, aber wenigstens mein Bauchgefühl scheint nicht ganz falsch zu liegen.

Widersprechen sich meine Vorstellungen denn, die Wohnung zu übernehmen und später ein Haus zu finanzieren bzw. gegen die Wohnung zu tauschen? Die Berater sagten natürlich, dass das kein Problem sei. Ich könnte auch die Wohnung später, selbst wenn sie noch nicht abbezahlt ist, wieder als Sicherheit für ein anderes Darlehen (eben für ein Haus) hernehmen.

Und natürlich haben beide die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen, dass ich keine BUZ habe.

Klar habe ich im Bekanntenkreis / Familie gefragt, die vorherrschende Meinung ist ein klassisches Darlehen, das eben getilgt wird. Allerdings bekommt das Problem durch den Wunsch nach dem Haus eben eine neue Dimension.

Gruß Mr.Green

Kommentar von Franzl0503 ,

Mr.Green:

Es ist nichts außergewöhnliches, früh mit dem Erwerb einer (kleinen) ETW anzufangen, später ein Reihenhaus zu kaufen und schlussendlich in einem eigenen freistehenden Wohnhaus den vorerst letzten Haupt- und Dauerwohnsitz zu gründen.

Manche sind von ihrem Darlehensgeber so überzeugt, dass sie über viele Jahre mehrere Immobilien über ihn finanzieren, klassisch ohne Bausparverträge versteht sich.

Soweit ein Objekt nicht wertausschöpfend belastet ist, kann der freie Beleihungsraum als Sicherheit für eine Finanzierungslücke des Folgeobjekts genutzt werden. (Eine über die Halskrause mit Schornsteinhypotheken belastete Immobilie scheidet selbstverständlich aus).

Wichtig erscheint mir, die Bankzugeständnisse (Finanzierung auch der Folgeobjekte, vorzeitige endschädigungsfreie Darlehnsrückführung bei Veräußerung eines Objekts usw.) schriftlich festzuzurren, um späterhin nicht auf die berühmten Erinnerungslücken zu stoßen.

Kommentar von LittleArrow ,

Wenn Du zu meiner Antwort die Kommentarfunktion nutzt, dann klappt die Kommunikation noch besser.

Ich könnte auch die Wohnung später, selbst wenn sie noch nicht abbezahlt ist, wieder als Sicherheit für ein anderes Darlehen (eben für ein Haus) hernehmen.

Das Haus sollte eigenständig als Sicherheit für die Finanzierung des Hauses dienen. Dessen Finanzierung sollte nicht noch zusätzlich die Wohnung beinhalten, auch wenn der Banker dies als "Gürtel und Hosenträger" gerne hätte.

Und bei der steuerlichen Absetzbarkeit der Darlehnszinsen Deiner zunächst selbstbewohnten, dann aber vermieteten Wohnung solltest Du nochmal fachlichen Rat einholen. Zinsen sind nur dann Werbungskosten bei Vermietung, wenn Du das Vermietungsobjekt mit Kredit angeschafft hast. Das hast Du aber nicht, wenn Du es zunächst selber nutzt.

Was der "Kerl" Dir empfohlen hat, war ein sog. Bankvorausdarlehn (das hat nichts mit einem Forward-Darlehn zu tun!). Dabei wird das spätere Bauspardarlehn bis zur dessen Auszahlungsfähigkeit beim Immobilienkauf durch ein Bankdarlehn vorfinanziert. Was sich in der Theorie alles schlüssig anhört, ist in der Praxis mit großen Fragezeichen verbunden. Nutze einfach hier die Suchfunktion und Du bekommst genügend Warnhinweise (Zuteilungsreife-Risiko, Zwischenfinanzierungslücke, Zinsveränderungsrisiko, erneute Bonitätsprüfung, Guthabenzinsverschwendung etc.):

https://www.finanzfrage.net/suche?q=Bankvorausdarlehn

Keine passende Antwort gefunden?

Fragen Sie die Community

Weitere Fragen mit Antworten