Frage von Marty001, 88

Vorfälligkeitsentschädigung Hauskauf?

Liebe Nutzer, als Neuling habe ich eine Frage die ich bisher über die Suche nicht beantworten konnte. Wir möchten ein Haus für 330.000 Eur kaufen. Der Verkäufer würde den Kaufpreis auf 300.000 Eur reduzieren, wenn wir die Vorfälligkeitsentschädigung seines Darlehens von 30.000 Eur separat vertraglich übernehmen würden. Dies hätte den Vorteil, dass die Kaufnebenkosten nur auf 300.000 Eur anfallen. Ist dies zulässig oder besteht dadurch ein unmittelbarer Zusammenhang mit dem Hauskauf und wäre trotzdem hinzu zu addieren? In der Hoffnung auf nette und konstruktive Ideen von euch, Marty

Antwort
von Franzl0503, 57

Marty:

Satt der die Vorfälligkeitsentschädigung von 30 000 €
auslösenden vorzeitigen Rückführung des vom Veräußerer
aufgenommenen Immobiliendarlehens sollte - in Anrechnung auf den
Kaufpreis - die Schuld- und Grundschuldübernahme geprüft werden.

Vorteil: Reduzierung des Kaufpreises auf 300 000 € und Einsparung der Notar- und Grundbuchkosten für den Neubestellung einer zur Kaufpreisbelegung erforderlichen Grundschuld

Nachteil: Uninteressant, wenn Differenz zwischen den Zinsen und
Nebenbedingungen zu groß ist.

Empfehlung: Vorteile den Nachteilen gegenüberstellen und "Alt"gläubiger konsultieren. Stimmt er dem Schuldnerwechsel zu und welche einmalige Bearbeitungsgebühr fällt an?

Antwort
von LittleArrow, 46

Im Prinzip wurde das "Vereinbarungsproblem" schon abgehandelt. Daher eine konstruktive Idee:

Wichtiger wäre die Klärung, ob die Forderung (auch hinsichtlich der Höhe) nach einer Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt rechtlichen Bestand hätte. Für € 30.000 lohnt sich da schon mal ein genaueres Hinsehen.


Antwort
von qtbasket, 29

Die Vorfälligkeitsentschädigung schuldet ein Gläubiger seiner Bank, die ihm eine lang laufende Hypothek zur Verfügung gestellt hat. Das bedeutet, dass eine Übernehmen dieser Schuld durch Dritte nicht so einfach möglich ist. Da müsste die Kredit gebende Bank schon einverstanden sein. Das ist natürlich überhaupt nicht realistisch.

Folglich würde ein Kaufpreis nach einem Notarvertrag bezahlt werden und eine weitere "private" Zahlung, die allerdings nichts anderes ist als ein Teil des Kaufpreises unter Umgehung des gesetzlich vorgeschrieben Ablaufs für einen Immobilienkauf. Damit könnte die gesamte Abwicklung rechtswidrig sein und ggf. weitere hohe Kosten in der Folge für Anwalt, Gericht usw. erzeugen.

Außerdem wäre die Grundsteuer zu niedrig angesetzt mit möglichen Folgen als Steuerstraftat - und die Finanzämter sind da ziemlich genau.

Meiner Ansicht nach ist der Vorschlag des Verkäufers unseriös. Da der Immobilienmarkt zurzeit viele Angebote vorhält und die Zinsen günstig sind, würde ich bei dieser Summe mir das nochmals überlegen. Übrigens für diese Summe kann man auch schon bauen...   

Antwort
von Privatier59, 54

Das ist ein sehr heikles Unterfangen:

Wenn das in ein- und demselben Notarvertrag vereinbart wird, ist es -auch für das Finanzamt und für den Notar- sofort erkennbar, daß hier ein zusätzlicher Kaufpreisanteil vereinbart wurde.

Wenn man es durch separaten Notarvertrag vereinbat, wird der Notar den auch der Finanzverwaltung vorlegen müssen. Ergebnis wie vor. Natürlich berechnet der Notar auch für diesen Vertrag seine Gebühren.

Bleibt die privatschriftliche Vereinbarung. Die aber ist formnichtig da es an der notariellen Beurkundung mangelt. Geheilt wird dieser Mangel dann erst durch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

ALLERDINGS: Das ist ganz klar ein Fall von Steuerhinterziehung. Meinst Du, es wäre schlau, so etwas dann auch noch schriftlich zu dokumentieren? Und dann gar auch noch das Geld von Konto zu Konto zu überweisen? Solche Fehler freuen jeden Steuerfahnder.

Ich will Dich ja nicht auf dumme Gedanken bringen, aber bei solchen Zusatzvereinbarungen ist an sich üblich, sie nur mündlich zu treffen und das Geld dann in Gegenwart von Zeugen bar auf den Tisch zu legen.

Kommentar von Marty001 ,

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Als Laie kann ja nur Fehler machen... Die Konsequenzen waren mir so gar nicht bewusst. Daher werde ich die Reduzierung des Kaufpreises dankend ablehnen.

Antwort
von Alekto, 25

Ich gebe dir dazu einen anderen Tip: Der Verkäufer sollte seinen Kreditvertrag einfach widerrufen lassen. Denn 80% der Kreditverträge haben einen falsche Widerrufsbelehrung und können deshalb OHNE Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen werden. 

Das nennt man den WIDERRUFSJOKER: http://widerrufsjoker-anwalt-bankrecht.de/

Nach diesem Tipp wird dir der Verkäufer sicher den Nachlass geben ;)

Antwort
von HilfeHilfe, 42

wie schon privatier beschrieben hat würde ich mich persönlich vor solchen nebenabsprachen hüten.

zumal auch der verkäufer sich damit keinen gefallen tut

Kommentar von Marty001 ,

Ebenfalls ein großes Dankeschön für die Antwort!

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