Vor Grundbucheintragung schon Miete kassieren?
Hallo,
ich habe noch diesen Monat einen Notartermin wegen des Kaufs einer vermieteten Wohnung. Das Mietverhältnis wird von mir übernommen. Die Grundbuchumschreibung wird wahrscheinlich erst Mitte März sein.
Der Verkäufer und ich wollten jetzt schon ab Anfang März den Übergang machen. D.h. ich zahle ab nächster Woche schon das Hausgeld und kassiere auch schon die Miete.
Kann man das so machen oder spricht was dagegen?
Grüße an alle.
4 Antworten
Das kann man so machen.
Es geht ja um die Frage, ab wann das Grundstück dir zuzurechnen ist. Beispielsweise geht es darum, ab wann du steuerlich Vermietungseinkünfte hast. Also muss man ins Steuerrecht gucken und nicht ins Grundbuchrecht.
Hier befinden wir uns im § 39 (2) AO (wirtschaftliches Eigentum).
Grundsätzlich gilt, der Notar trägt die Verantwortung dafür, dass der Vertrag ordnungsgemäss abgewickelt werden kann. Für die Fälligkeit des Kaufpreises sind mehrere Voraussetzungen erforderlich: eine Auflassungsvormerkung für den Käufer muss im Grundbuch eingetragen sein, dem Notar muss eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbanken für evtl. Kredite des Verkäufers auflagenfrei vorliegen, bei Finanzierung muss für die Bank des Käufers eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein, evtl. ist noch eine Verwaltergenehmigung erforderlich.
Sobald diese Vorrausetzungen erfüllt sind, versendet der Notar an beide Parteien die sogenannte Fälligkeitsmitteilung, ohne diese sollte auf keinen Fall gezahlt oder übergeben werden.
Nach Erhalt dieser Fälligkeitsmitteilung kann die Immobilie gefahrlos übergeben, bzw. bezahlt werden. Mit dem Tage der Übergabe (nach Kaufpreiszahlung) an den Käufer ist dieser Besitzer der Immobilie und kann darüber in jeder Hinsicht frei verfügen. Eigentümer wird der Käufer dann mit der Auflassung (Eigentumsumschreibung) im Grundbuch.
Hallo, das kann man so machen.
Der Notar ist dafür da und bekommt reichlich Geld dafür, das vernünftig in den Vertrag reinzuschreiben. Möglich sind: sofort nach Vertragsschluss, ab 1.3., nach Zahlung des Kaufpreises, nach Grundbucheintragung etc...
Viel Glück
Barmer
Adrian:
Es besteht Vertragsfreiheit.
Nutzungen und Lasten können sofort nach Vertragsabschluss auf dich als Erwerber übergeben, oder später, wenn nachweislich alle Voraussetzungen zur lastenfreien Eigentumsumschreibung gegegeben sind und die Zahlung des vollen Kaufpreis sichergestellt ist.
Den Kaufpreis würde ich allerdings erst zahlen nach Grundbucheintrag einer Eigentumsverschaffungsvormerkung an erster Rangstelle in Abteilung II des Grundbuchs ohne vor- oder gleichrangige Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) in Abt.III.
Der Notar wird den für beide Vertragspartner sicheren Weg empfehlen.
Hier ging es aber um die Frage, ab wann Nutzen und Lasten dem neuen Eigentümer zuzurechnen sind.
Nun, die finanzierende Bank wird in jedem Fall mit Ihrer Grundschuld im Rang vor der Auflassungsvormerkung stehen.
Und auch die Finanzierungsgrundschulden werden (wahrscheinlich) bis zur Kaufpreiszahlung noch im Vorrang verbleiben, da in aller Regel aus dem Kaufpreis die offene Darlehensvaluta abgelöst wird.
Ergo: erstrangige Auflassungsvormerkung wird regelmäßig nicht möglich sein.
Super. Meine Bank zahlt das Geld erst aus, wenn sie selber eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch drin hat.