Frage von john4711, 24

Verspätete Betriebskostenabrechnung

Kann mir jemand erklären, warum eine verspätete Betriebskostenabrechnung dazu führt, dass der Anspruch des Vermieters auf eine Nachforderung gemäß § 556 III 3 BGB erlischt? Aus meiner Sicht wäre es logisch, wenn in diesem Fall analog zur Verjährung der Anspruch weiterbestünde und lediglich nicht mehr durchsetzbar wäre.

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo john4711,

Schau mal bitte hier:
Recht Mietrecht

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von LittleArrow, 8

Nein, das ist nicht logisch und vom Gesetzgeber auch bewußt nicht gewollt. Der Gesetzgeber hat sehr unterschiedliche Verjährungs- bzw. Ausschlussfristen überlegt.

Die Frist hat eindeutigen, einseitigen Sanktionscharakter zulasten des Wohnungsvermieters, wenn er die Verspätungsumstände zu vertreten hat. Zugleich kommt hier der Schutz des wirtschaftlich idR Schwächeren zum Tragen, der sich schnell auf Betriebskostenänderungen einstellen und somit auch seine Haushaltsmittelplanung einigermaßen abgesichert durchführen soll. Bei einer längeren Abrechnungsfrist ohne diese Sanktionsklausel könnten sich sonst über mehrere Jahre sehr hoch, kritische Nachforderungsbeträge für den Wohnmieter ergeben. Der Vermieter hat zeitnah Rechenschaft über die Betriebskosten und der vereinnahmten Vorauszahlungen seiner Mieter abzulegen. Dies ist auch im Sinne des eingesetzten Personals und des beiderseitigen Erinnerungsvermögens.

Die Sanktion ist auch deshalb erforderlich und angemessen, weil der Vermieter bei Neuvermietung, aber auch in den Folgejahren bei der Angabe der nötigen Betriebskostenvorauszahlung diesen Betrag "nach unten" frei ansetzen darf. Dadurch könnte er die Nebenkosten einer Wohnung auf "günstig" frisieren. Schlimm für den Mieter, wenn der Vermieter erst nach ca. 4 Jahren die Karten auf den Tisch legen müßte. Mehrere Prozeßversuche, eine angemessene Betriebskostenangabe bereits vor Einzug zu verlangen, sind gescheitert.

Im übrigen macht es einem durchschnittlichen, fürsorglichen Vermieter kaum Probleme, die Abrechnung gleich in den ersten Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen.

Kommentar von Mikkey ,

Gute Erklärung (DH), mit dem letzten Absatz bin ich aber nicht einverstanden.

Ich betrachte mich durchaus als "fürsorglichen Vermieter", mir ist es aber regelmäßig unmöglich, die Abrechnung in den ersten Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen.

Ich muss selbst auf die Hausverwaltung warten, dass die mit ihrer Abrechnung rüberkommt, anschließend müsste ich eigentlich die WEG-Versammlung und die vier Wochen danach abwarten. Im günstigsten Fall haben wir dann Juli.

Wenigstens das Abwarten der WEG-Versammlung übergehe ich, da ich mit Einverständnis der Mieterin eine Abrechnung unter Vorbehalt erstelle (bisher hat sich auch nie etwas geändert).

Kommentar von LittleArrow ,

Entschuldigung, Mikkey! Beim Verfassen der Antwort habe ich überhaupt nicht an die vermieteten ETWs gedacht, sondern nur an den Mehrfamilienhausvermieter. Es tut mir Leid, Dich mit meiner unvollständigen Betrachtung verletzt zu haben. Im WEG-Fall sind den Eigentümern die Hände gebunden.

Kommentar von john4711 ,

Ich danke Dir für diese ausführliche Erklärung. Mir ist einiges klarer geworden.

Antwort
von Privatier59, 4

Was heißt logisch? Es gibt im Gesetz viele Ausschlußfristen und das ist nur eine davon. Und im übrigen: Schau genau hin. Wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, gilt der Ausschluß nicht.

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html

Das macht klar, dass die Regelung Strafcharakter hat. Wer bewußt Abrechnungen hinaus zögert soll seine Ansprüche verlieren.

Kommentar von john4711 ,

Hat denn der Mieter irgendwelche Nachteile davon, wenn er den geforderten Betrag bezahlt, obwohl der Anspruch nicht verjährt, sondern gänzlich erloschen ist?

Kommentar von Privatier59 ,

Moment: Der Mieter behält seine Ansprüche! Ein Guthaben verfällt nicht. Nur der Vermieter kann Nachzahlungen nicht mehr geltend machen

Kommentar von john4711 ,

Das habe ich schon verstanden. Was ich meine, ist Folgendes: Nehmen wir an, der Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung nach Fristablauf und fordert vom Mieter aufgrund dieser Abrechnung eine Nachzahlung von 100 €.

Handelte es sich um eine Verjährungsfrist, bestünde nach wie vor ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der lediglich nicht durchsetzbar wäre. Der Mieter könnte sich also frei entscheiden, ob er den Anspruch befriedigt oder nicht.

Tatsächlich hat der Vermieter in diesem Fall aber gar keinen Anspruch. Was macht das denn in der Praxis für einen Unterschied?

Mein Vermieter hat mir beispielsweise vor einem Monat die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 zugesandt und eine Nachzahlung gefordert. In der irrigen Annahme, der Anspruch sei berechtigt, nur lediglich verjährt, habe ich die Forderung beglichen. Heißt das, ich könnte den Betrag wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen, weil der Vermieter ihn ohne Rechtsgrund gefordert hat?

Kommentar von Kevin1905 ,

Warum werden die Fragen immer erst dann gestellt wann das Kind schon in den Brunnen gefallen ist?

Kommentar von john4711 ,

Das liegt daran, dass ich die Forderung in dem vollen Wissen beglichen habe, dass sie nicht durchsetzbar ist. Warum hätte ich mich da vorher genauer informieren sollen?

Mich interessiert ja, ob ich das Geld zurückfordern kann. Dass ich es gar nicht erst hätte bezahlen müssen, wusste ich schließlich von Anfang an.

Kommentar von Kevin1905 ,

Jetzt stelle ich die Frage nach dem Sinn,

wenn ich weiß, dass eine Forderung gegen mich nicht durchsetzbar ist, wieso begleiche ich sie dann. Geld zu verschenken habe ich sicher nicht...

Kommentar von john4711 ,

Erstens fühle ich mich in gewisser Weise moralisch verpflichtet, Kosten zu tragen, die ich ja nun unzweifelhaft verursacht habe. Zweitens betrug die Nachforderung lediglich 20 €. Ein weiterhin gutes Mietverhältnis war mir wichtiger, als wegen dieses Betrags eine Einrede zu erheben. Und eine Schenkung ist es ja gerade nicht, solange ein Anspruch tatsächlich besteht.

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