Frage von HerrZ,

Vermietung Wohnung mit eingetragenem Dauerwohnrecht

Folgender Sachverhalt:

  • Einfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten

  • EG bewohnt Partei A (Mutter) welche auch Eigentümer des EFH ist

  • OG bewohnte Partei B (Tochter) welche durch Notarvertrag ein eingetragenes Dauerwohnrecht an der Wohneinheit im OG besitzt

  • OG wurde durch Partei B im Jahr 2002 auf eigene Kosten ausgebaut und bis August 2012 bewohnt

  • Heizkostenverteilung bisher immer 50/50 da Wohnflächen der beiden Wohneinheiten relativ identisch (ca. 135qm EG zu ca. 115qm OG). Keine Zähler vorhanden

  • Durch Streitigkeiten mit Partei A zog Partei B im August 2012 aus Ihrer Wohnung aus

  • Partei A meinte noch bei Auszug dass eine Vermietung Ihrerseits nicht gewünscht sei und sich Partei B dass auch abschminken könne….

  • Partei B holte daraufhin Erkundigungen bei zwei Rechtsanwälten ein ob die Wohnung im OG vermietbar sei. Nach Prüfung des Notarvertrages trafen beide unabhängig voneinander die Entscheidung dass einer Vermietung nichts entgegenstehe. Sprich Partei B könnte die Wohnung vermieten

  • Da unter Anderem ein Streitpunkt zwischen beiden Parteien auch die Heizkostenabrechnung war, wollten wir, Partei B, Zähler an allen Heizungen im Haus installieren lassen um künftigen Streitereien vorzubeugen. Die Besichtigungen für die Erstellung eines Angebotes vom Heizungsinstallateur wurde mit Einverständnis und im Beisein von Partei A durchgeführt.

  • Nach Vorlage des Angebotes bei Partei A und Vorschlag eines Montage Termins der Zähler jedoch keine Rückmeldung mehr von Partei A. Auch nach mehrmaliger Nachfrage keine Meldung. Dazu muss gesagt werden, dass der Keller in dem sich die Heizung befindet (Ölzentralheizung) durch Partei A versperrt wurde. Mehrere Versuche der Einigung erfolglos da Partei A niemanden anderes im Haus haben möchte.

  • Partei B ist auf Vermietung Wohnung OG jedoch angewiesen und hat daraufhin bei Rechtsanwalt nachgefragt wie weiter verfahren werden soll. Dieser meinte, dass nun wir, Partei B, einfach Zähler in unserer Wohnung im OG anbringen sollen und die Wohnung zur Vermietung ausschreiben.

  • Nun zur Frage:

Wie hat hier die künftige Heizkostenabrechnung auszusehen bzw. wie können die Heizkosten hier umgelegt werden?

Ich kann mir nicht vorstellen dass das etwas bringen soll wenn nur in unserer Wohnung im OG Zähler installiert sind.

Wir möchten eine saubere und gerechte Lösung für alle Parteien.

Es muss noch dazu gesagt werden, dass das Verhältnis zwischen beiden Parteien derart verfahren ist, dass eine Einigung von Angesicht zu Angesicht (was eigentlich bei vernünftig denkenden Menschen möglich sein sollte) nicht denkbar ist. Dazu sind bereits schon zu viele Türen geschlossen worden.

Die Durchsetzung unseres Anspruches auf Vermietung durch ein gerichtliches Verfahren möchten wir vermeiden da uns dies erstens zu teuer und zweitens viel zu lange dauern würde. Es muss hier doch eine möglichst einfache und kostengünstige Lösung geben wie wir unsere Wohnung vermieten können?

Es wäre nett wenn uns jemand einen hilfreichen Tip geben könnte

Antwort
von imager761,

Wie hat hier die künftige Heizkostenabrechnung auszusehen bzw. wie können die Heizkosten hier umgelegt werden?

Die HeizkostenV regelt in § 2 eindeutig, dass eine verbrauchsunabhängige Erfassung und Berechnung in "Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt ist" zulässig ist.

Demnach stünde der bisherigen Vereinbarung hälftiger Warmwasser- und Heizkostentragungspflicht der Partein rechtlich nichts entgegen, zumal, wenn die Eigentümerin anderen Regelungen offenbar nicht zustimmt.

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf

Die Durchsetzung unseres Anspruches auf Vermietung durch ein gerichtliches Verfahren möchten wir vermeiden da uns dies erstens zu teuer und zweitens viel zu lange dauern würde. Es muss hier doch eine möglichst einfache und kostengünstige Lösung geben

Da sehe ich nur einen "Verkauf" des Wohnrechts an die Eigentümerin, also Löschung der Eintragung im Grundbuch gegen Entschädigungszahlung.

Mein Rat: Bei Anwaltschreiben reagieren Angesprochene meist bockbeinig. Macht ihr privat ein Angebot, dass ihr Dauerwohnrecht aufgeben und Mietereinzug gerne vermeiden wollt, sie damit Alleinherrscherin wäre, sie aber andernfalls zu gerichtlich beschlossener Fremdvermietung gezwungen wird. Mal sehen, was ihr das wert ist.

Die dafür notwendige Zahlung kann man auch monatlich vereinbaren und als Grundschuld absichern.

G imager761

Kommentar von HerrZ ,

Hallo imager761,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Nur- Vermieter der Wohnung im OG(welche ja uns gehört) wären ja wir, also Partei B, und nicht die noch im Haus lebende Eigentümerin Partei A.

Und wir,Partei B, wohnen ja nicht mehr im Haus - greift dann hier ebenso die verbrauchsunabhängige Erfassung für die künftigen Mieter? Das ist mir noch nicht ganz klar.

Verkauf des Wohnrechts haben wir schon vor längerer Zeit vorgeschlagen, das ist auch ein guter Tip. Jedoch kam hierauf auch keinerlei Reaktion. Hier greift Ihre Einschätzung mit Anwaltschreiben und bockbeinig auch ;-)

Wir werden nochmals die Zähne zusammenbeissen und versuchen Ihr diesen Vorschlag persönlich zu unterbreiten. Bin mir zwar sicher dass, so wie ich Partei A inzwischen kenne, hier keinerlei Entgegenkommen zu erwarten ist, aber dann müssten wir in letzter Instanz wohl oder Übel den Rechtsweg bestreiten.

Es ist wirklich verwunderlich wie stur und verbissen manche Menschen mit Gewalt alles kaputt machen müssen.

Danke für die Hilfe

Kommentar von Angelsiep ,

Nur- Vermieter der Wohnung im OG(welche ja uns gehört) wären ja wir, also Partei B, und nicht die noch im Haus lebende Eigentümerin Partei A.


Lt. Schilderung in der Frage ist der Eigentümer Partei A.

Das Wohnrecht berichtigt nicht zur Vermietung, nur zur Selbstnutzung entgegen der Meinung des erwähnten RA oder ist ein Dauerwohnrecht etwas anderes?

Kommentar von HerrZ ,

Hallo Angelsiep,

eventuell habe ich mich ja etwas verzwickt ausgedrückt.

Partei A ist Eigentümerin des EFH und wohnt im EG.

Partei B hat ein durch Notarvertrag festgelegtes eigentumsähnliches Dauerwohnrecht an der Wohung im OG eingetragen.

Im Notarvertrag über das Dauerwohnrecht der Partei B steht eindeutig, dass mit dem Dauerwohnrecht der Partei B in der OG-Wohnung die gleichen Rechte und Pflichten eines Eigentümers einhergehen bzw. Partei B einem Eigentümer gleichgestellt ist. Und das Recht eines Eigentümers ist unter anderem auch die Wohnung zu vermieten. Demzufolge könnte Partei B sogar das Dauerwohnrecht, auch wenn praktisch wohl eher nicht durchführbar, veräußern. Dies steht ja auch so im Grundbuch und aufgrund dessen hat Partei B auch von der Bank ein Darlehen erhalten.

Den genauen Wortlaut des Anwaltes kann ich bei Gelegenheit noch mal hier posten.

Können zwei Rechtsanwälte welche auf Vermietung spezialisiert sind in dieser Hinsicht irren?

Das macht mich jetzt doch etwas stutzig...

Es wäre doch auch völlig weltfremd wenn wir diese Wohnung jetzt leer stehen lassen müssten und den für den Ausbau aufgewendeten nicht unerheblichen Geldbetrag abschreiben könnten. Das ergibt für mich keinen rechten Sinn.

Kommentar von HerrZ ,

hier noch der Wortlaut des RA bezüglich der Vermietung:

*In der Anlage zur Vertragsurkunde ist geregelt "Das Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererblich." Aus dieser Berechtigung zur Veräußerung des Dauerwohnrechtes lässt sich der Schluss ziehen, dass Sie als Dauerwohnungsberechtigte, wenn Sie denn zum Verkauf berechtigt sind, erst recht zur Vermietung berechtigt sein dürften, da die Vermietung insoweit das "Weniger" im Verhältnis zur Veräußerung darstellt. Des Weiteren ist an verschiedenen Stellen der Vertragsurkunde klargestellt. "Die Dauerwohnberechtigte hat die Rechte und Pflichten eines Wohungseigentümers in entsprechender Anwendung der §§ 10 bis 29 WEG" bzw. "Durch diesen Vertrag soll die Dauerwohnberechtigte wirtschaftlich und steuerlich einem Wohnungseigentümer gleichgestellt sein.

Nachdem es zu den wesentlichen Rechten eines Wohnungseigentümers gehört, selber darüber zu entscheiden, ob er die Eigentumswohnung selbst nutzt oder aber vermietet, lässt sich auch hier der zuverlässige Rückschluss ziehen, dass die Inhaberschaft des Dauerwohnrechts Sie berechtigt, die Wohnung auch zu vermieten.*

Hoffe das hilft auch dem einen oder anderen.

Gruß

Kommentar von imager761 ,

Noch einmal: Auch eure Mieter wären nicht berechtigt, eine verbrauchsabhängie Abrechnung in einem Zweifamilienhaus (!) zu verlangen, dass von der Eigentümerin bewohnt ist.

Dass bedeutet nun nicht, dass ihr eine Warmwasseruhr und Heizköpermessgeräte auf eigene Kosten in der Wohnung installiert und mitvertraglich Abrechnung nach HeizkostenV vereinbart.

Dass ihr die erforderlichen Kosten jahrelang nicht einfahrt, ist euch wohl bewusst.

Kommentar von imager761 ,

Bezgl. der Veräußerlichkeit: Wenn die Eigentümerin A nicht kaufen will, wie wäre es dann statt Mieter Käufer zu suchen? Und als Ankaufsargument für die A scharenweise mal die Wohnung besichtigen zu lassen?

Kommentar von HerrZ ,

Danke Imager761 für Deine Ausführungen.

Zähler an den Heizkörpern machen eh nur Sinn wenn im ganzen Haus an der Heizungsanlage und allen Heizkörpern diese angebracht sind. Nur in unserer Wohnung ist Quatsch.

Wir haben nun als letzten Versuch einen persönlichen Brief an Sie gerichtet und Ihr wiederholt (bereits vorher schon zwei Mal durch RA geschehen) den Rückkauf vorgeschlagen. Mit der Schmackhaftmachung, dass Sie doch dann auch selbst vermieten könnte und somit eine Kostenbelastung Ihrerseits weitestgehend vermieden würde. Deadline für die Antwort haben wir auf den 28.03 gesetzt.

Sollte diese Frist widerum verstreichen (was wir annehmen) so werden wir als nächsten Schritt die Vermietung durchziehen. Sprich, wir werden die Wohnung einfach warm vermieten (ca. Heizölverbrauch pro m² lässt sich bestimmt in Erfahrung bringen). Der künftige Mieter ist sich dessen ja bewusst dass keine Zähler vorhanden sind. Des Weiteren ist Partei A ja laut Notarvertrag verpflichtet eine ordentliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Und dann kann Sie das ja mal tun - Sie muss sich dann ja mit uns dahingehend auseinandersetzen. Wir zahlen dann einfach aufgrund der Schätzung des Verbrauches monatlich einen angemessenen Abschlag und dann ist die Dame am Zug.

Besser so als wenn die Bude einfach weiterhin leer steht und wir gar nichts bekommen.

Der Tip mit dem Verkauf und der Besichtigung ist natürlich auch noch eine Möglichkeit - das werden wir uns noch durch den Kopf gehen lassen.

Jetzt warten wir mal ab was als nächstes passiert. Eventuell geht Ihr ja noch ein Licht auf.

Danke und ich halte auf dem Laufenden.

Falls wir in unserem Vorhaben noch einen Denkfehler haben sollten (was ja vorkommen kann) dann bitte her mit den Meinungen.

Kommentar von HerrZ ,

Hups - Zweifamilienhaus natürlich Sorry

Eigentlich waren wir ja mal eine Famile :-(

Daher mein Versehen.....

Kommentar von HerrZ ,

hier noch ein aktueller Hinweis des RA bezüglich der Zählerproblematik bzw. Heizkostenabrechnung:

"wie bereits im Rahmen des Beratungsgespräches erörtert, ist es in rechtlicher Hinsicht zwingend vorgeschrieben, dass Sie bei einer vermieteten Wohnung Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig erfassen und abrechnen.

Entgegenstehende Vereinbarungen können zwar theoretisch mit dem Mieter getroffen werden, sind jedoch gesetzeswidrig und daher nichtig, sofern sich der Mieter auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung beruft."

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