Frage von klPrinz,

Vermietung an nahe Angehörige

Hallo liebe Leute, ich würde mich gerne weit im Vorfeld einer Vermietung an einen nahen Angehörigen etwas schlau machen wollen und bitte Euch um entsprechende Unterstützung. Ich versuche ein paar Fragen zu stellen auf die ich um kompetente Antworten bitte:

  1. Frage: Mit den nahe Angehörigen ist das so, dass wenn sie Geld haben, dann sind sie bereit auch eine Miete zu zahlen, wenn nicht, dann eben nicht. Was muss man gegenüber dem Finanzamt angeben: a) die tatsächlich gezahlte Miete oder b) die vereinbarte Miete (z.B. Mieter zahlt 10 Monate Miete und 2 Monate nicht. Ist ggü dem Finanzamt die Miete für 10 Monate anzusetzen oder die für 12 Monate, obwohl nur 10 Monate gezahlt worden ist ?).

  2. Frage: Angenommen man vermietet eine Wohnung in einem 2-Familienhaus. Beide Wohnungen sollen der einfachheitshalber gleich gross sein. Auf das Haus lasten Kredite, die abbezahlt werden. Kann die Hälfte der Kreditlast der vermieteten Wohnung gegenüber den Mieteinnahmen (66 % der ortsüblichen Miete) angesetzt werden ? (z.B. wenn 10.000 Euro/a an Kredite abzuzahlen sind, können 5.000 Euro/a der Mieteinnahmen, z.B. 6.000 Euro, gegenüber gestellt werde, so dass nur 1.000 Euro/a versteuert werden müssen ?).

  3. Frage: In welcher Form oder Art muss die eigene Last vorliegen damit man die Ausgaben den Mieteinnahmen gegenüber stellen darf ? (muss es eine Baufinanzierung sein, die man abzutragen hat ?. Kann ein Ratenkredit gegenüber gestellt werden ?. Kann man auch die Last einer Leibrentenzahlung als Ausgaben ansetzen ?).

  4. Frage: Wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung den Ausgaben gleich sind - also kein Gewinn aber auch kein Verlust - muss man das bei der Steuererklärung auch angeben ?.

Vielleicht gibt es da noch etwas zu berücksichtigen was mir noch gänzlich unbekannt ist ?.

Vielen Dank im voraus für Euere Antworten.

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Antwort
von KontenCD,

Hallo,

das Mietverhältnis muss aus Sicht des Finanzamtes einem Fremdvergleich standhalten. Eine Mietzahlung nach "Lust und Laune" erfüllt dieses Erfordernis garantiert nicht. Damit gefährdest Du die gesamte steuerliche Anerkennung. Der ganze Sachverhalt ist gegenüber dem Finanzamt auch anzugeben wenn sich weder ein Gewinn noch ein Verlust ergibt.

Sicher bekommst Du auch deine anderen Fragen noch beantwortet. Das ist mir im Augenblick zu umfangreich, auf alle möglichen Gestaltungen einzugehen.

Kommentar von klPrinz ,

Danke zunächst einmal für Deine Antwort. Wie Du Dir vorstellen kannst, kann es schwierig sein von einem Angehörigen bis auf den letzten Cent abzurechnen. Wenn aber das Finanzamt die theoretisch zu zahlende Miete versteuern möchte, dann zahlt man drauf. Konsequenz wäre den nahen Angehörigen rausschmeissen und die Wohnung leer stehen lassen.

Kommentar von EnnoBecker ,

Das ist mir im Augenblick zu umfangreich

Mir auch.

Wichtig bei

muss ... einem Fremdvergleich standhalten

ist, dass der Vertrag nicht nur so geschlossen wird wie unter fremden Dritten, sondern auch tatsächliche Durchführung muss vorgenommen werden wie unter fremden Dritten. Das heißt, dass die Oma die Miete zu überweisen hat auf dein Konto, und das regelmäßig.

Kommentar von anitari ,

Konsequenz wäre den nahen Angehörigen rausschmeissen

Besser noch erst gar nicht einziehen lassen, an Fremde vermieten oder eben leer stehen lassen.

Denn so einfach raus schmeißen kann man keinen Mieter, selbst wenn er ein naher angehöriger ist, nicht.

Das wäre noch ein Aspekt der zu beachten ist.

Antwort
von LittleArrow,

Zu 1. Da fällt mir doch gleich der § 21 EStG, Abs. 2 ein:

"1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich."

Wer da also mit genau 66 % kalkuliert, fällt schnell darunter. Es kommt also auf die tatsächliche Vertragsdurchführung und Zahlung an und nicht, ob Verwandte oder nicht.

Zu 2: Siehe EnnoBecker's Ausführungen: d.h. nur Zinsen und keine Tilgung.

Zu 3. Wenn Du erst Dein vorhandenes Bargeld für den Immobilienkauf ausgibst und Dir 12 Monate später einfällt, dass Du Deine neue Motoryacht besser bar bezahlt und die damalige Immobilie auf Kredit gekauft hättest, dann ist der notwendige Kredit für die neue Motoryacht Dein Privatvergnügen und die Zinsen können nicht als Werbungskosten aus V+V abgesetzt werden:-((

Kommentar von klPrinz ,

Danke Euch Allen für die ausführlichen und sehr nützlichen Antworten !.

Nun aber wirft meistens eine Antwort mindestens eine weitere Frage auf, so auch hier bei mir:

Frage: Wie ist es, wenn man eine Wohnung unter den 66 % der ortsüblichen Miete vermietet mit den Steuern. Ich habe schon versanden, dass man dann keine Ausgaben den Mieteinnahmen gegenrechnen kann, da es sich dann um eine unetgeltliche Überlassung einer Wohnung handelt.

a) Müssen die Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung unter den 66 % versteuert werden ? (angenommen es werden nur 50 % der ortüblichen Miete verlangt).

b) Muss eventuell der Mieter bei der s.g. unentgeltlichen Miete geldwerten Vorteil versteuern ? (oder wie auch immer man dass nennt).

Danke für die Antworten im voraus.

Antwort
von Meandor,

Antwort auf 1. Frage:

Angeben müsste man die tatsächlich gezahlte Miete, da es auf das geflossene Geld ankommt. Wenn nahe Angehörige aber nur Miete zahlen, wenn Geld da ist, dann hält das Mietverhältnis keinem Fremdvergleich stand, den bei einem fremden Dritten würde man das nicht durchgehen lassen. Das Finanzamt wird das Mietverhältnis nicht anerkennen.

Antwort auf 2. Frage:

Die Schuldzinsen die auf den vermieteten Teil entfallen sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn das Mietverhältnis anerkannt wird. Unter Umständen werden die Werbungskosten gekürzt wenn die vereinbarte Miete niedriger ist als die ortsübliche.

Antwort auf 3. Frage:

Es muss halt ein Aufwand vorliegen und dieser muss im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung stehen.

Antwort auf 4. Frage:

Wenn positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielten werden, ist die Abgabe einer Steuererklärung Pflicht. Wenn Sie Null oder negativ sind, und die Pflicht nicht über andere Wege entsteht, dann kann man es auch lassen.

Wenn man jedoch eine Erklärung abgibt, müssen alle Einkünfte vollständig erklärt werden.

Antwort
von EnnoBecker,

Ich nehme mir Punkt 2 vor:

Die Überlegung ist vorn einigermaßen richtig und am Ende ein bisschen falsch.

Gehen wir es systematisch an:

Abzugsfähig sind die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der eigenen Wohnung stehen, sind nicht abzugsfähig. Aus diesem Grund setzt man die Eigenmittel für die eigene Wohnung an und beantragt den Kredit für die vermietete Wohnung. Logisch.

Die 66% allein reichen nicht. Wenn von vornherein feststeht, dass ein Gewinn nie erzielt werden kann, platzt die ganze Vermietung trotzdem als Liebhaberei.

Abzugsfähig sind logischerweise die Zinsen und andere Aufwendungen, aber nicht die Tilgung. Also nicht das, was abzuzahlen ist. Könnte man nämlich auch die Tilgung absetzen, müsste man konsequenterweise die Darlehensaufnahme als Einkunft versteuern.

Also wenn du 6.000 Mieteinnahmen hast und 5.000 an Kredit abzuzahlen hast (bezogen auf den vermieteten Anteil), und sonst weiter nichts, dann hast du vielleicht 5.500 zu versteuern, weil in den 5.000 Zinsen in Höhe von 500 stecken und Tilgung von 4.500.

Weißt du jetzt, WARUM man die Tilgung nicht abziehen kann?

So, Nummer 3 würde ich auch noch machen, aber da habe ich nicht verstanden, was du wissen willst.

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