Frage von Abramokev, 75

Vermietung an Eltern. Welche Alternative ist die steuerlich beste für mich?

Ich habe ein Haus mit 4 Wohneinheiten. 3 davon sind an Dritte vermietet. In die 4. sind meine Eltern gezogen. Aufgrund von sehr geringen Renten zahlen sie derzeit keine Miete. Jetzt muss ich mal langsam meine Steuererklärung machen und bin am überlegen welche Möglichkeiten es gibt und was das Finanzamt dazu sagen wird. 1. Ich habe keine Mietennahmen, aber das Finanzamt setzt automatisch 66% des Mietspiegels an? Richtig? Oder soll icjh eine fiktive Miete vorgeben? Dann müsste ich Einkünfte versteuern die ich nicht habe?

  1. Keine Miete = Mir werden Werbungskosten gestrichen? Nur für diese Wohnung oder komplett?

Das Gesamtpaket sieht wie folgt aus:

3 Wohnungen vermietet: Nettokaltmiete: EUR 1.000,00 / NK: EUR 340 Die Wohnung an meine Eltern kostenlos. (Mieteinnahme früher: EUR 400 / NK: EUR 112) 66% vom Mietspiegel wären etwa 250 EUR.

Ich zahle die Immobilie derzeit noch ab und werde noch ca. 8 Jahre dafür benötigen.

Kann ich vielleicht eine geringere Miete von sagan wir 250 EUR ansetzen und gleichzeitig eine Art Hausmeistervertrag über 150 EUR machen? Gartenpflege, ...

Vielen Dank für Eure Ideen und Ratschläge!!!

Antwort
von MadRampage, 62

Du darfst Deine Wohnung unentgeldlich überlassen bzw. verbilligt vermieten, nur wirst Du dann keine Werbungskosten und Abschreibungen für diese Wohnung beim Finanzamt steuerlich geltend machen, denn es liegt ja offensichtlich keine Gewinnerziehlungsicht vor (für den Zeitraum der gratis-Vermietung)

Die fehlenden Mieteinnahmen sind aber nicht zu versteuern, es wird also keinen Abzug von möglichen Miteeinnamen geben sonder nur kein Abzug von steuermindernden Ausgaben

Du darfst nun die Abschreibung und Zinsen nicht mehr in voller höhe angeben, sondern nur noch den Teil für die 3 normal vermieteten Wohnungen.

Antwort
von LittleArrow, 61

Bei jeder Wohnung (nicht nur für Deine Eltern!) gilt: Keine Mietzahlung - auch keine anteiligen Werbungskosten!

Aber nicht nur 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (sondern eher 70 %) nehmen, weil das FA jedes Jahr diesen Test durchführt und Du sonst schnell mal die Mietanpassung vergessen hast bzw. die Eltern die Mieterhöhung nicht gezahlt haben. .

Wenn Du mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete als Kaltmiete nimmst, dann kannst Du die vollen anteiligen Werbungskosten der Wohnung ansetzen. Unter 66 % nur zum Teil. Aus Nachweisgründen gegenüber dem FA solltest Du mit den Eltern einen Mietvertrag - wie mit den anderen Mietparteien - haben und die Miete sollte monatlich überwiesen werden.

Wie jetzt da ein Hausmeistervertrag reinpasst, habe ich nicht verstanden. Die Dinge einfach gestalten, nicht unnötig kompliziert.

§ 21 Abs. 2 EStG:

1Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.

Antwort
von Meandor, 57

Wo hast Du das mit den 66% her? Denn das ist Quatsch.

Wenn 75% der Hauses vermietet sind, dann werden allerhöchstens die Werbungskosten auf 75% gekürzt, sofern sich die Kosten nicht direkt zuordnen lassen.

Kommentar von LittleArrow ,

Der 2. Absatz ist sehr verwirrend. Im Fragefall sind doch offenbar 100 % vermietet, aber eben nicht 100 % entgeltlich. Und selbst, wenn sich einige Kosten direkt auf die unentgeltlich überlassene Wohnung zurechnen lassen, können sie nicht als Werbungskosten anerkannt werden.

Die 66 % kommen tendenziell aus § 21 Abs. 2 EStG, werden aber hier völlig falsch angewandt.

Kommentar von EnnoBecker ,

Sehe ich auch so wie LA, denn hier muss jede Mieteinheit einzeln bewertet werden.

Kommentar von Meandor ,

Ja, aber trotzdem setzt das Finanzamt nicht 66% der ortsübliche Miete als Einnahme ein. Es werden höchstens die Werbungskosten gekürzt.

Außerdem hab ich den Text so verstanden, dass die Sache noch nicht endgültig ist, sondern erst in Planung.

Antwort
von EnnoBecker, 50
  1. Ich habe keine Mietennahmen, aber das Finanzamt setzt automatisch 66% des Mietspiegels an?

Klingt wie

Ich habe keinen Arbeitslohn, aber das Finanzamzamt setzt automatisch 66% des Durchschnittswertes an.

Siehst du, wie seltsam das klingt?

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