Frage von malide62,

Verkauf eines einzelnen Zimmers in einer Immobilie

Hallo Community,

nach welchen Kriterien berechnet sich denn der Verkaufspreis eines einzelnen Zimmers innerhalb einer Immobilie? Wir wollen ein Zimmer im Kellergeschoss mit etwa 14 m² verkaufen. Allerdings geht das Zimmer nach hinten hinaus direkt auf den tiefer liegenden Garten, mit großem Fenster. Ist also kein Kellerraum im eigentlichen Sinn, sondern eher eine Art Aufenthaltsraum, der vom Keller des Hauses aus zugänglich ist. Könnte z.B. auch als Schlafraum oder Hobbyraum verwendet werden.

Was ich suche, ist eine ungefähre Einschätzung der Größenordnung oder auch nur Hinweise, nach welchen Kriterien sich so etwas berechnen lässt, ohne gleich zum Makler zu gehen.

Merci schon mal,

malide62

Antwort
von Rat2010,

Die Eigentumsverhältnisse scheinen geklärt zu sein und geteilt ist es scheinbar auch.

Wenn ich bei einem mir vollkommen unbekannten Objekt in unbekannter Lage eine Werteinschätzung abgeben soll, ist das KMV, also das Kaufpreis-Miete-Verhältnis der einzige Hinweis, den es gibt. Man nimmt also die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete * 20 und hat eine ungefähre annäherung an den Kaufpreis. Welche Miete könnte erzielt werden?

Dass die Unterscheide in der Nachfrage (die bestimmt den Preis) zwischen einer Universitätsstadt oder den derzeitigen Hochburgen wie München und dem flachen Land, wo man in so was nur sehr schlechte Mieter bekommt, riesig sind, ist dir sicher bewusst. Dazu kriegt man für einen Lagerraum fast nichts, ein Büro in der Lage (hört sich sehr geeignet an) wenig und für ein Appartement schon etwas mehr.

Wenn du Wohnnutzung nicht hinbekommst (es fehlt das richtige Bad) dürfte es mit der Vermietung schwer werden. Für Hobbyräume werden mehr um die 2 €/qm, für Büros mit Handycap je nachdem mehr um die 4 - 6 € bezahlt. Erlös also (du fragst nach einer Schätzung für ein mir vollkommen unbekanntes Objekt) (2 € * 14 qm * 12 Monate * 20 (Multiple) = 6.720 € bis (61412*20) rund 20.000 €.

In einer Wahnsinnslage in München (in dem Fall Schwabing in Uninähe) macht aber allein der Markt den Preis und wenn dort einfach mal 3.500 €/qm aufgerufen werden, findet sich womöglich wegen der geringen absoluten Beträge auch wer, der das zahlen will, umbaut und einen Studenten dort einquartiert. Dort gibt amn sich aber auch mit einem KMV von 25 zufrieden. Wenn man dann also rechnet 12 €/qm * 14 * 12 * 25 = 50.400 weisst du, wie dort gerechnet wird.

Nun kommt (offensichtlich) Instandhaltungsrückstand am Haus dazu. Der macht vieles unverkäuflich! Entweder der Käufer muss sich nicht beteiligen oder man muss einen Abschlag in Höhe der auf ihn entfallenden Kosten einrechnen.

Mein Tipp wäre, dass keiner das Objekts gut brauchen kann wie einer, der schon im Haus wohnt. Der zahlt dann ja auch 1/3 weniger.

Speziell wenn sich wegen des absolut geringen Betrages zwei vorstellen können, es zu kaufen, sollte ein Gespräch zwischen den beiden zu einem realistischen Ergebnis führen.

Antwort
von gandalf94305,

Mal angenommen, daß die entsprechenden Teilungserklärungen bestehen, d.h. dieser Raum mit ggf. danebenliegenden Räumchen und Einrichtungen als "Einliegerwohnung" definiert und als abgeschlossene Einheit qualifiziert und ausgewiesen ist. Die Wohnung hat damit ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit separat veräußert werden.

Ohne die Teilungserklärung könntest Du nicht den Raum selbst veräußern, sondern nur vermieten.

Es ist zwischen "Wert" und "Preis" zu unterscheiden. Für einen der bestehenden Eigentümer im Haus ist der Raum ggf. interessanter als für jemanden Neues, der zu diesem Haus noch keine Beziehung hat.

Natürlich könnte man den Raum im Flächenverhältnis aufteilen. Drei Eigentumswohnungen wären also vielleicht je ca. 80 m² zu vielleicht 100.000 EUR, d.h. die Einliegerwohnung als vollwertiger Wohnraum wäre mit max. 17.500 EUR zu bewerten. Einen Abschlag wird es für die Kellerlage geben, d.h. effektiv wirst Du vielleict die Obergrenze bei max. 14.000 EUR finden.

Wie ist denn die Dämmung des Bodens? Gibt es eine Heizung? Wie sind die Wände gedämmt? Toilette/Bad? Wie ist der Zugang zum Raum?

Wohnräume werden mit 1.000-1.500 EUR/m² zu bewerten sein (je nach Ausstattung), während reine Kellerräume zu 30-50% dieses Preises bewertet werden. Hat der Raum also eher eine Kellernatur, dann käme man auf ca. 5.000 EUR.

Wahrscheinlich liegt ein guter Wert irgendwo in der Mitte, vielleicht bei 8.000-10.000 EUR. Da ich jedoch diesen Raum nicht einschätzen kann und insbesondere auch nicht weiß, ob dieser Raum nun in einer heiß umkämpften Studentenstadt oder einem beschaulichen Dorf auf dem Lande liegt, sind die Zahlen alles nur wilde Vermutungen. Vielleicht könnt Ihr die überschlagsmäßige Rechnung ja anhand von Vergleichsobjekten aus der Gegend (immoscout24.de ist da eine gute Quelle) nachvollziehen.

Kommentar von Mikkey ,

immoscout24.de

... oder immowelt

heiß umkämpften Studentenstadt

In München könntest Du zurzeit evtl. 60.000 für so etwas erzielen

und als abgeschlossene Einheit qualifiziert und ausgewiesen ist

Das ist dabei der Knackpunkt, wenn man erst die Abgeschlossenheits- und Teilungserklärungs-Formalitäten besorgen muss, wird sich das nicht mehr so recht lohnen.

Kommentar von gandalf94305 ,

Yep. Es gibt einige Portale... und es gibt bei den lokalen Maklern ja auch Aushänge zur Information.

Voraussetzung für die kostengünstige Abwicklung ist die Teilungserklärung. Sonst kann nur vermietet werden, da sich dies - wie Du ja auch sagst - nicht wirklich lohnt. Interessant könnte das höchstens für einen bestehenden Eigentümer werden.

Insbesondere bestehen bei solchen Kellerwohnungen auch kleine Haken mit dem Zugang, der oft durch den Garten geht und somit beim Verkauf ein Wegerecht durch den Garten eingetragen würde. Hier kann ein ganzer Rattenschwanz von Punkten mit der Teilungserklärung kommen ;-)

Antwort
von Franzl0503,

malide:

Wir kommen nur weiter, wenn du uns den genauen Objektbeschrieb gem. Wortlaut der Eintragung im Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch nennst. Ich bezweifele, ob lediglich für ein Zimmer Wohnungseigentum gebildet und als solches im Grundbuch eingetragen ist..

Antwort
von Zitterbacke,

Was wollt ihr !! Wem gehört das Haus ? Ist es eine Eigentümergemeinschaft? Oder ein selbst genutztes EH ? Könnte nur gehen , wenn der "Keller"raum(diese 14 m²) eigenständiges und eingetragenes Eigentum (laut Teilungserklärung) von euch ist , und als Wohnraum genutzt werden darf . In einem selbstgenutztem aber auch in einem vermieteten EFH ist diese Möglichkeit wahrscheinlich nicht gegeben . Gruß Z... .

Kommentar von malide62 ,

Hallo Zitterbacke,

vielen Dank auch an dich für die schnelle Antwort. Ich sehe schon, ich habe meine Frage nicht sauber formuliert. Die von dir beschriebenen Voraussetzungen sind alle erfüllt, weil der Raum früher schon aml zusammen mit einem daneben liegenden Raum und einer Toilette mit Waschbecken wie eine Einliegerwohnung genutzt wurde.

Grüße,

malide62

Kommentar von Zitterbacke ,

Hallo malide62 . Wenn wirklich diese Räumlichkeit als eigenständige Wohnung im Grundbuch eingetragen sein sollte , kann diese auch verkauft werden !!

Kommentar von LittleArrow ,

mit einem daneben liegenden Raum und einer Toilette mit Waschbecken wie eine Einliegerwohnung genutzt wurde.

Diese Nutzung ist ja noch lange nicht mit einer Verkehrsfähigkeit gleichzusetzen. Nach Deinen Beschreibungen (u.a. mit den 3 ETW) fehlt es bei diesem schönen Keller ohne eigene Toilette an der Teilungsfähigkeit. Du könntest ihn ja einem anderen ETW-Eigentümer verkaufen;-)

Antwort
von Privatier59,

Ist die Immobilie denn in Wohneigentum aufgeteilt? Ich kann mir das aufgrund dieser Schilderung nicht vorstellen und damit ist die Sache schon erledigt. Von einem Haus kann man keine Scheiben abschneiden. Ohne Gründung einer WEG, die dann auch der Eintragung ins Grundbuch bedarf, ist der Verkauf von Teilen einer Immobilie unmöglich.

Kommentar von malide62 ,

Hallo Privatier59,

ich hoffe mal, ich mache das jetzt richtig mit der Antwort. Geht ja schnell mit Antworten hier im Forum. Ja, die Imobilie ist bereits in 3 Eigentumswohnungen unterteilt, von denen bereits eine an die ehemaligen Mieter verkauft ist. És besteht nun jedoch Bedarf an zusätzlichem Kapital, das eben durch den Verkauf dieses Zimmers (nicht Vermietung) erzielt werden soll.

Grüße, malide62

Kommentar von Privatier59 ,

Besteht denn für dieses Zimmer ein Grundbuchblatt? Mein Eindruck ist: Das ist Gemeinschaftseigentum und damit überhaupt nicht veräußerbar.

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