Frage von TobiasKa, 27

Verkauf der Wohung die erstmal nicht von mir vermietet war

Hallo zusammen,

ich will die Wohnung verkaufen, wo ich noch selber wohne, und versuche zu verstehen, ob ich die Spekulationssteuer bezahlen muss. Den Kaufvertrag habe ich selber im Dezember 2011 beschloßen, das heißt ich wohne in der Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie ich habe sie die zwei vorangegangenen Jahre bewohnt. Das Problem könnte sein, dass die Wohnung im Moment des Kaufs noch Vermietet war. Ich habe mit den Mietern nichts zu tun gehabt, nur abgewartet, bis sie die Wohnung räumen, da der Verkäufer den Mietvertrag mit denen gekündigt hat. Ich wohne also tatsächlich in der Wohnung erst seit April 2012. Muss ich beim Verkaufen 2014 die Spekulationssteuer zahlen?

Danke Tobias

Antwort
von Privatier59, 27
Spekulationssteuer

Du hast unter dem falschen Buchstaben nachgesehen. Das heißt Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte und wir leicht verständlich vom Gesetz wie folgt geregelt:

http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

Und an sich wäre hier Steuer zu erheben, wenn, ja wenn, es denn einen steuerpflichtigen Gewinn gäbe. Das mußt Du Dir ausrechnen. Vergiß dabei die Kaufnebenkosten nicht!

Kommentar von TobiasKa ,

nicht so schnell... "Ausgenommen ... im Zeitraum zwischen Anschaffung ... und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken ... genutzt wurden" Ich persönlich habe die Wohnung nur zu eigenen Wohnzwecken genuzt u.a. nicht vermietet. Muss ich immer noch die Steuer zahlen? Der Gewinn wird kommen, kein Zweifel.

Antwort
von Mikkey, 24

Wenn das stimmt:

ich wohne in der Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie ich habe sie die zwei vorangegangenen Jahre bewohnt.

musst Du für den Veräußerungsgewinn keine Steuer zahlen

Wenn aber das stimmt:

Ich wohne also tatsächlich in der Wohnung erst seit April 2012.

dann schon, denn 2012 ist eines der beiden dem Verkauf vorangehenden Jahre.

Kommentar von EnnoBecker ,
dann schon, denn 2012 ist eines der beiden dem Verkauf vorangehenden Jahre.

Sorry, das verstehe ich nicht, denn in diesem Jahr 2012 hat er doch drin gewohnt, oder?

§ 23 (1) Satz 3 EStG:

Ausgenommen sind

Wirtschaftsgüter, --> ja

die .... im Jahr der Veräußerung --> ja, 2014

und in den beiden vorangegangenen Jahren --> ja, 2013 und 2012

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden --> ja

Warum entsteht dann Steuer?

Kommentar von Mikkey ,

Weil Du ein Wort unterschlagen hast, das normalerweise an der Stelle steht, wo Du

--> ja, 2013 und 2012

eingefügt hast

Kommentar von EnnoBecker ,

Verstehe ich nicht, kannst du das erläutern? Hab ich was nicht gesehen?

Kommentar von Mikkey ,

Der Satz heißt richtig:

und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Wenn das Eigentum erst im April übergegangen ist, ist das also kein Problem. Wenn das Eigentum vorher übergegangen ist, ist halt die Wohnung vor April zu anderen als eigenen Wohnzwecken genutzt worden. Dies sähe ich auch so, wenn die Miete noch an den Voreigentümer gezahlt worden wäre.

Kommentar von EnnoBecker ,
Der Satz heißt richtig:

Jetzt habe ich das endlich verstanden. Aber falsch liegst du doch.

Der Satz heißt richtig:

und IN den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Strittig ist ja hier das Jahr 2012, richtig? Und nun die Frage: Wurde das Grundstück IN 2012 zu einem Zeitpunkt (ausschließlich) zu eigenen Wohnzwecken genutzt? Ja?

Ich gebe zu, dass das strittig sein kann. Darumm lass uns den Punkt mal ruhig - gern auch heftig - ausdiskutieren, dem Fragesteller kann das ja nur zugute kommen und auch wir gehen am Ende rechtssicherer aus der Diskussion raus.

Kommentar von Mikkey ,

Ich lasse mal den Begriff "in 2012" unkommentiert...

Der Einfachheit halber gehe ich mal davon aus, dass der Erwerb 2011 stattfand (wurde ja auch so geschrieben).

Dann muss, damit der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei bleiben soll:

Stop - ich habe mir den Satz nochmal angesehen:

im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Das "Auschließlich" steht nur im vorderen Teil, der sich auf den Zeitraum Anschaffung-Verkauf bezieht. Der obige Satz müsste tatsächlich erfüllt sein, wenn in allen drei Jahren (12, 13, 14) jeweils eine Nutzung als eigene Wohnung stattfand.

Dass das tatsächlich so gewollt war, kann ich mir nicht vorstellen, aber so ist es eindeutig formuliert.

Kommentar von EnnoBecker ,

Jetzt muss ich mich schämen: Statt nachzusehen, habe ich das "ausschließlich" doch tatsächlich so hingenommen.

Dann wollen wir jetzt mal das abschließende Statement für den Fragesteller formulieren, ja?

@Fragesteller
Auch in der hier strittigen Konstellation kommt es nicht zu einer Besteuerung.

Dass das tatsächlich so gewollt war, kann ich mir nicht vorstellen

Tatsächlich sind viele Steuerberater genau deswegen unsicher und raten ihren Mandanten, lieber ein weiteres Jahr abzuwarten. Weder die EStR noch die EStH lassen sich da aus.

Danke dir für die Findung, auch wenn es recht schnell ging.

Kommentar von TobiasKa ,

Also der Knackpunkt mMn: ich habe die Wohnung die ganze Zeit nur zu eigenen Zwecken benutz, aber der Verkäufer hat sie die ersten drei Monate 2012 zum Vermieten benutzt, damit die dreimonatige Kündigungsfrist der Mietverträge eingehalten wird. Muss ich die Steuer zahlen, weil der Verkäufer meine Wohnung zwischen dem Verkauf und der Übergabe noch vermietet hat?

Kommentar von EnnoBecker ,

Nein, wenn ich das richtig sehe. Aber irgendwas muss ich wohl übersehen haben, wenn ich Mikkey da vertraue. Vielleicht äußert er sich da j noch mal.

Kommentar von Mikkey ,

Dann ist der Knackpunkt, wann die steuerliche "Anschaffung" geschehen ist.

Wir hatte hier neulich die Frage dazu, damals warst Du w.i.m.r.e. der Meinung, der Termin fiele mit dem Kaufvertrag zusammen.

Kommentar von EnnoBecker ,

Das ist keine Meinung, jedenfalls nicht meine. Sondern die des Bundesfinanzministers nach einem Meinungsaustausch mit einem Bundesrichter.

Ich halte das Abstellen aufs Verpflichtungsgeschäft für falsch - aber okay, den Verkäufer freut's.

Antwort
von Primus, 17

Weia...... Ich gebe mir alle Mühe - ehrlich - aber komme nicht über den ersten Satz hinaus.

Ich warte mal, ob sich jemand dazu bereit erklärt zu übersetzen.

Kommentar von blnsteglitz ,

great minds think alike....

;-)

Kommentar von Primus ,

Also wie fast immer ;-)))

Kommentar von TobiasKa ,

Danke für die Mühe Primus:) Ich frage ob der Veräußerungsgewinn da versteuert werden muss. "Spekulationssteuer" benammsen das paar Artikel, die ich vorhin gelesen habe, war wohl von mir ungünstig verwendet.

Antwort
von EnnoBecker, 17

Ist heute Murmeltiertag oder war in den letzten 6 Tagen eine Revolution ausgebrochen?

Kommentar von Privatier59 ,

Wenn ich Langeweile habe, schaue ich mir auch gerne Wiederholungen an, lese das Telefonbuch oder lutsche am grossen Zeh. Obwohl: Das mit dem Zeh klappt auch nicht mehr so seit ich Rücken habe und im Telefonbuch steht so viel auslaendisch dass das kein Mensch versteht.Bleiben also die Wiederholungen. Dem Fragesteller geht es aehnlich.

Antwort
von vulkanismus, 13

Nein, Du musst keine Spekulationsteuer zahlen, weil es diese nicht gibt.

Kommentar von Primus ,

Wow.... ich habe immer Spekulatiussteuer gelesen ;-)

Kommentar von vulkanismus ,

Bring` bloß niemanden auf Ideen.

Kommentar von EnnoBecker ,
keine Spekulationsteuer zahlen, weil es diese nicht gibt.

Hat er auch nicht geschrieben. Er schrieb

Spekulationssteuer
Kommentar von Privatier59 ,

Ich hoffe doch, Du nicht auch von jedem verbrauchten Blatt Klopapier entsprechende Anzahl von Kopien zu Dokumentationszwecken ziehst!

Kommentar von EnnoBecker ,

Das kannst du gern prüfen kommen.

Kommentar von TobiasKa ,

Ja, ich wusste, dass man auch dem www.spiegel.de nicht mehr vertrauen kann...

Kommentar von EnnoBecker ,

Der "Spiegel" ist eine Zeitschrift. Leute, die den anfertigen, sind keine Steuerfuzzis.

Andererseits kann man aber offenbar auch nicht mal mehr bestimmten Steuerberatern vertrauen: http://www.lohnsteuerjahresausgleich.com/

kopfschüttel

Kein Impressum, alles falsch - und der Schröder hält die Rübe hin....

Kommentar von LittleArrow ,

Doch Impressum; ganz ganz unten.

Vielleicht ist der Steuer-Schröder mit der Geschäftsführung Narisara Schröder im Impressum von Cyberlab GmbH verbandelt?

Kommentar von EnnoBecker ,
Doch Impressum; ganz ganz unten.

Ach da. Das ist ja mal so GANZ clever: Grau auf Grau. Das strahlt schon Seriösität aus, kennt man ja von Grau.

Steuer-Schröder mit der Geschäftsführung Narisara Schröder

Wahrscheinlich. Die Adressen Bundesplatz und Schmiljanstraße liegen zumindest direkt nebeneinander. Das könnte auch ein und dasselbe Haus sein mit je einem Eingang hier und einem dort.

Kommentar von LittleArrow ,

Die Dame ist ja als Geschäftsführerin im Internet recht umtriebig: agent24.de und versicherungsvergleich.me

Übrigens der Steuer-Schröder hat sich auch zur obigen Frage geäußert:

http://steuerschroeder.de/spekulationssteuer-immobilien.htm

Die zweite Ausnahme greift, wenn die Immobilie nicht ausschließlich zur Selbstnutzung gehalten wurde. Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss. Im Gesetzestext heißt es hierzu, dass im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgelegen haben muss. Hierbei ist es dann nicht notwendig, dass es sich um volle Jahre handelt.

Kommentar von EnnoBecker ,

Ja, und doch falsch hier:

Hierbei gibt der Gesetzgeber dann eine Zeitspanne vor, in dem das Objekt mindestens selbst genutzt werden muss

Jein. Die Zeitspanne ist ein Jahr und zwei Tage als Minimum, und das steht nirgendwo.

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