Frage von cdilbert,

Untervermietung der eigenen Whg / einzelner Räume - anmeldepflichtig (zB als Gewerbe)?

Hallo Zusammen,

eine Frage: Ich will tage- bis wochenweise ein Zimmer mit Mitbenutzung von Küche, Bad etc. in meiner selbstgenutzten, gemieteten Wohnung vermieten. Die Einnahmen lägen idR unterhalb der Miete für die Wohnung und meist auch unterhalb der anteiligen Miete für das Zimmer, da es jeweils nur an wenigen Tagen im Monat vermietet wäre. In einzelnen Monaten hingegen könnten die Einnahmen jedoch auch mal höher sein als die anteiligen Mietkosten. Über das Gesamtjahr gerechnet sollten die Einnahmen ungefähr gleich der anteiligen Mietkosten sein. Meine Motivation ist die Reduktion meiner eigenen Mietkosten. Die Vermietung erfolgt über ein Vermietportal, dass ein kleinen Anteil der Mietkosten als Provision nimmt.

Meine Fragen:

  • Reicht es wenn ich dies in meiner Steuererklärung angebe, oder muss ich dies zusätzlich irgendwo anmelden, zB bei der Gemeinde, oder auch als Gewerbe? Gibt es Unterschiede von Gemeinde zu Gemeinde?
  • Werden im o.g. Szenario potenziell nur Einkommensteuern fällig, oder auch noch andere Steuern, zB Umsatz- oder Gewerbesteuern?
  • Wie ist die Kalkulation bei der Einkommensteuererklärung? Ich gehe davon aus dass ich die vom Mieter mitbenutzten Räume mit berücksichtigen kann. Also wenn die Wohnung 100qm hätte, das untervermietete Zimmer 20qm und die mitbenutzten Gemeinschaftsräume 60qm, würde ich 50 von 100qm als vermietet betrachten, also 50% der eigenen Mietkosten gegen die Einnahmen gegenrechnen. Ist das richtig so?
  • kann ich / muss ich die Rechnung auf meine Monats- oder Jahresmiete ansetzen, oder muss es anteilig für die Tage sein, an denen das Zimmer tatsächlich vermietet ist? Also, um beim Beispiel zu bleiben: Meine eigenen Mietkosten für die gesamte Wohnung seien 1000 Euro. Das Zimmer und anteilig die Gemeinschaftsräume sind lediglich 1 Woche im Monat vermietet. Rechne ich die Einnahmen trotzdem gegen meine eigenen anteiligen monatlichen Mietkosten von 500 Euro, oder nehme ich die anteiligen monatlichen Mietkosten für eine Woche als Ausgabe, also 125 Euro in diesem Beispiel?

  • Ändert sich an der Situation irgend etwas, wenn ich zeitweise die komplette Wohnung vermiete, zB während ich auf Reisen bin? Zum Beispiel: Ich wäre drei Monate weg. Im ersten Monat schaffe ich es für 3 Wochen Mieter zu finden, während die Wohnung 1 Woche leer stünde. Für diese 3 Wochen bekäme ich 120% einer Monatsmiete. Im nächsten Monat sind nur 2 Wochen vermietet, ich bekäme 80% einer Monatsmiete. Im dritten Monat sieht es mau aus und ich habe gar keine Einnahmen. Rechne ich hier die Gesamteinnahmen (zwei Monatsmieten) gegen die Gesamtausgaben (drei Monatsmieten)? Oder im günstigen Fall: ich vermiete durchgehend alle drei Monate, habe also Einnahmen von 4,8 Monatsmieten vs. 3 Monatsmieten Ausgaben: Dann wären am Ende 1,8 Monatsmieten zu versteuern, richtig?

  • Werden in diesem zweiten Szenario noch andere Steuerarten fällig? Müsste ich es in diesem Fall bei der Gemeinde anmelden, bzw. als Gewerbe?

Ich danke Euch im Voraus!

Chris

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo cdilbert,

Schau mal bitte hier:
Steuern Mietrecht

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Mikkey,

Reicht es

Ja, Vermietung ist kein Gewerbe, außer der Genehmigung durch den Vermieter brauchst Du niemanden zu informieren

Werden im o.g. Szenario potenziell nur Einkommensteuern fällig, oder auch noch andere Steuern, zB Umsatz- oder Gewerbesteuern?

Nur Einkommensteuer

Kalkulation

Wenn das Zimmer in Deinem Beispiel 50% der Wohnräume darstellt, DIr selbst also auch nur 20m² bleiben, kannst Du die Rechnung so anstellen oder es wenigstens versuchen. Wenn in den 60m² "Allgemeinräumen" aber Dein Wohnzimmer enthalten ist, könnte der Sachbearbeiter anfangen zu streichen.

kann ich / muss ich...

Zugrundelegen musst Du immer die Jahreskosten, Du solltest aber die Intention haben, das Zimmer dauerhaft zu vermieten, also nach Freiwerden gleich weitersuchen.

Ändert sich an der Situation irgend etwas ...

Soll jemand beantworten, der so einen Fall kennt.

Werden in diesem zweiten Szenario

Nein, kein Gewerbe

Antwort
von williamsson,

Dein Vermieter muss erst mal einverstanden sein. Gewerbeschein ist nicht erforderlich, da Vermietung kein Gewerbe darstellt Versteuern ist der Jahresmietzins. Wenn der Sachbearbeiter Deine Rechnung zustimmt ist gut, kann auch sein das er streicht..

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