Frage von 28dne, 75

Umsatzsteuer Nebenkostenpauschale

Hallo, bitte um Hilfe:

Fall: Unsere Firma vermietet mit 7% Umsatzsteuer (§12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) an Feriengäste Ferienwohnungen.

Die Ferienwohnungen gehören dritten Vermietern (welche Provision erhalten). Für die entstandenen Nebenkosten der dritten Vermietern sollen diese eine vertraglich festgelegte Pauschale erhalten.

Nun stellt sich mir die Frage, wie das mit der Umsatzsteuer abläuft? Da die Vermieter teils gar nicht umsatzsteuerpflichtig sind. Muss die Nebenkostenpauschale zuzüglich Umsatzsteuer festgelegt werden und wenn ja mit wie viel Prozent?

Kann mir jemand helfen?

Antwort
von wfwbinder, 62

Eine haarige Frage, weil mir hier gar nicht so klar ist, wie die Verhältnisse sind.

  1. Der Mietvertrag mit den Feriengästen, macht den Eure Firma im eigenen Namen und auf eigene Rechnung? Also wenn ich mieten würde, kenne ich dann den Namen des Hauseigentümers?

  2. Wieso bekommt der Hauseigentümer eine Provision? Was vermittelt er? Bekommt er keine Miete für seine Wohnung?

  3. Wie wird das Entgelt für den Eigentümer berechnet? nach vermieteten Tagen? Oder bekommt er eine Monatspauschlae, oder eine Jahresmiete?

  4. WAs für Nebenleistungen sind es?

Ich bin der Ansicht, dass dieser gesamte Vorgang nur abschließend bewertet werden kann, wenn man alle Vertragsverhältnisse kennt.

Ich könnte mir mehrere unterschiedliche Beurteilungen für die Umsatzsteuer vorstellen, je nach dem, wie die Vertragsverhältnisse sind.

Kommentar von 28dne ,

Vielen Dank für die Antwort.

1.Der Mietvertrag mit den Feriengästen, macht den Eure Firma im eigenen Namen und auf eigene Rechnung? Also wenn ich mieten würde, kenne ich dann den Namen des Hauseigentümers? Der Mietvertrag wird über unsere Firma in eigenem Namen und auf eigene Rechnung abgeschlossen.

2.Wieso bekommt der Hauseigentümer eine Provision? Was vermittelt er? Bekommt er keine Miete für seine Wohnung? Er hat seine Ferienwohnung zur Verfügung gestellt, die unsere Firma dann ausgebaut hat. Also die Provision ist für die Zuverfügungstellung der Wohnung.

3.Wie wird das Entgelt für den Eigentümer berechnet? nach vermieteten Tagen? Oder bekommt er eine Monatspauschlae, oder eine Jahresmiete? Er bekommt zunächst eine Provision auf die Umsätze. Zudem erhält er eben eine monatliche Nebenkostenpauschale, welche sich nach der Quadratmeteranzahl seiner Wohnung richtet.

4.WAs für Nebenleistungen sind es? Strom, Wasser, Abwasser, Heizung. Also zu unterschiedlichen USt-Sätzen, aber eben als Nebenkostenpauschale.

Kommentar von EnnoBecker ,

Ah, wfw fragt dasselbe :-) ud die Antwort ist auch schon da.

Er hat seine Ferienwohnung zur Verfügung gestellt, die unsere Firma dann ausgebaut hat. Also die Provision ist für die Zuverfügungstellung der Wohnung.

Also offenbar doch das Zwischenmietermodell. Das ist dann aber keine Provision, sondern (für den Eigentümer) Mieteinnahme. Die sind meiner Ansicht nach mit 19% zu versteuern, da der ermäßigte Tarif nicht greifen kann, weil

" die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält"

nicht erfüllt ist. Denn vermietet wird zur Weitervermietung, nicht zur Beherbergung. Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Bu a) könnte aber greifen, da Satz 2 aus demselben Grunde nicht anwendbar ist wie der Ermäßigungstarif.

Das mit den Nebenkosten habe ich weiterhin nicht begriffen.

Kommentar von wfwbinder ,

Moin Moin EnnoBecker,

Genau, die Frage der Anmietung durch den Zwischenvermieter stellt sich, wie ich in meiner Antwort auf den Kommentar von @28dne gesagt habe. Die Wohnungseigentümer vermieten keine Ferienwohnungen an, Feriengäste, sondenr Wohnungen, die der Mieter unterviermieten darf.

Wobei aus meiner Sicht steuerfrei, oder steuerpfl. 19 % möglich ist.

Kommentar von wfwbinder ,

OK, das bringt schon etwas mehr Klarheit.

Wenn Euer Unternehmen an den Wohnungen Aus- und Einbauten vornimmt, werden die Verträge ja vermutlich auch langfristiger sein und nicht nur für eine Saison.

Ich würde die Umsatzmiete trotzdem nicht als Provision bezeichnen, aber wie man etwas nennt, ist für die Umsatzsteuer ja egal.

Aus Punkt 4. schließe ich, dass Strom, Wasser, Heizung usw. weiter über den Vermieter abgeschlossen sind. Also soweit das über die Hausverwaltung abgerechnet wird, bekommt der Wohnungseigentümer über die Nebenkostenabrechnung berechnet. Beim Strom hat er den Stromliefervertrag.

Wie heißt es so schön, die Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung.

Nun ist zu klären, wie die Vermietung an Euch einzustufen ist.

Ist es die normale Vermietung von Wohnraum, steuerfrei, ohne Optionsrecht?

Ist es die Vermietung von Ferienwohnungen, die steuerpflichtig ist, aber eben nach § 12, Abs. 2 Nr. 11 mit dem begünstigten Steuersatz belegt ist, oder noch etwas anderes.

Wenn ich:

Da die Vermieter teils gar nicht umsatzsteuerpflichtig sind.

richtig interpretiere, geht Ihr davon aus, dass ihr normale Wohnungen angemietet habt.

Es käme noch in Betracht, dass es zwar steuerpflichtige Umsätze sind, aber die Vermieter Kleinunternehmer sind und die Umsatzsteuer nicht erhoben wird.

Grundsätzlich ist es aber so zu behandeln, wie ich schon schrieb, der gleiche Steuersatz wie bei der Vermietujng.

Aber wir sind hier (siehe, alle Versorgungen sind über den Vermieter angemeldet), kaum bei der ganz normalen Wohnungsvermietung.

Kommentar von EnnoBecker ,
der gleiche Steuersatz wie bei der Vermietujng.

Aufpassen.

Die Obervermietung (Eigentümer an Bewirtschafter) erfolgt nicht zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (Wortlaut § 12 (2) Nr. 11, sondern eben zur Bewirtschaftung.

Siehe auch mein Posting.

Kommentar von wfwbinder ,

Wir meinen schon das Gleiche.

Der Eigentümer vermietet nciht als Ferienwohnung, also keine Ermäßigung des Steuersatzes.

Aber aus meiner Sicht ist keine Steuer, oder Steuer 19 % möglich. das gilt dann jeweils auch für die NK.

Kommentar von EnnoBecker ,

Ich bin bei steuerfrei, weil der Ausschluss § 4 Nr. 12 Bu a) Satz 2 UStG aus demselben Grund nicht greift wie der ermäßigte Satz.

Um das aber zutreffend beurteilen zu können, muss man die Verträge kennen.

(sag ich doch schon seit 45)

Antwort
von EnnoBecker, 27

Hier ist die Vertragslage nicht klar. Wie bei allen Umsatzsteuerfragen muss man auch hier ganz klar nachfragen:

Wer hat mit wem wann was für einen Vertrag gemacht.

Du schreibst:

Unsere Firma vermietet ... Ferienwohnungen

und dann

Die Ferienwohnungen gehören dritten Vermietern

Allein da geht es los. Vermieten kann nur derjenige, dem der Vermietungsgegenstand gehört. ÜBertrag auf diesen Sachverhalt bedeutet das:

Entweder ist "unsere Firma" Zwischenmieter. Also mietet vom Eigentümer und vermietet an die Gäste weiter.

Oder "unsere Firma" vermittelt Mietverträge zwischen den Eigentümern und den Gästen. Also so eine Ferienhausbewirtschaftung, die auch gleich noch die Endreinigung usw. miterledigt.

Die Ferienwohnungen gehören dritten Vermietern (welche Provision erhalten).

Das ist nun überhaupt nicht klar. Wenn ich vermiete, erhalte ich Mietennahmen und nicht Procisionen. Hier kann ich es leider nicht umdeuten, du musst das irgendwie anders gemeint haben.

Vielleicht erhält "unsere Firma" Provision für die Vermittlung?

Für die entstandenen Nebenkosten der dritten Vermietern

Wer sind denn jetzt die dritten Vermieter? Welche Nebenkosten entstehen ihnen? Vom wem erhalten sie eine vertraglich festgelegte Pauschale?

Da die Vermieter teils gar nicht umsatzsteuerpflichtig sind.

Hier fehlt noch der Hauptsatz. Vermieter sind niemals umsatzsteuerpflichtig, sondern Umsätze sind umsatzsteuerpflichtig, deswegen heißt die Steuer so. Aber es ist trotzdem klar, was gemeint ist.

Sorry, ich versteh den Sachverhalt nicht. Darum noch mal in Ruhe:

Wer macht hier was und wer hat mit wem was für Verträge geschlossen?

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