Um wieviel weniger wert ist eine Immobilie wenn ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch steht?
Lässt sich so eine Wohnung überhaupt verkaufen?
3 Antworten
Fakten fehlen, deshalb nur ein Beispiel:
Einfamilienhaus mit 170 qm Wohnfläche, davon 50 qm für Einliegerwohnung. Ein 74 Jahre alter Mann erhält ein lebenslanges Wohnrecht in der Einliegerwohnung, die einen fiktiven Mietwert von 10,--/qm hat. Die stat. Lebenserwartung des Wohnberechtigten beträgt exakt 11 Jahre. Es wird ein Liegenschaftszins 4 % zugrunde gelegt. Der Faktor beträgt 8,76. Der Barwert des wirtschaftlichen Nachteils beläuft sich auf rd. 53 000 € (50 x 10 x 12 x 8,76). Um diesen Nachteil wäre der aktuelle Verkehrswert z. B. im Falle des Verkaufs der Immobilie zu kürzen. Das im Grundbuch an sicherer Rangstelle einzutragende Wohnrecht in Form einer persönlichen Dienstbarkeit kann nicht veräußert und auch nicht vererbt werden. Der Berechtigte trägt i. d. R. die Betriebskosten.
Für Eigennutzer der Hauptwohnung besteht i. d. R. ein eingeschränktes Kaufinteresse.
Gibst Du auch Nachhilfe?
Die Berechnung der Wertes von Nutzungen und Leistungen hab ich gerade im Fach "Bewertungsrecht / Erbschafts- und Schenkungssteuer" und ich versteh nur Bahnhof. Wenn es um Lebensalter und lebenslang geht, schaff ich es gerade noch.
DH ! Wenn es der LZ wäre, dann wäre 4 % zu hoch, trotzdem spricht mehr für den LZ als für den Kap.zins.
Die Verzinsung des Barwertes muss noch mit berücksichtigt werden. Sprich: Wieviel Zinsverlust entsteht dem Käufer dadurch, dass er eben keine monatliche Mieteinnahme hat. Und das über den gesamten Zeitraum der statistischen Lebenserwartung des Nutznehmers. Und dann müßte auch noch geklärt werden, ob es sich bei den entgangenen Zahlungen um jeweils vor- oder nachschüssige gehandelt hätte. Und ein zusätzlicher Punkt sind auch noch die im zu betrachtenden Zeitraum entstehenden Nebenkosten der Immobilie. Wer trägt die? Zum oben genannten Zinssatz von 4% ist noch zu bemerken, dass das Finanzamt hier 5,5% ansetzt..
Kleiner Nachtrag: In Frankreich ist letztes Jahr ein Immobilieneigentümer verstorben, der eine Immobilie gegen lebenslange Rentenzahlung an die ursprüngliche Eigentümerin gekauft hatte. Er war so mitte 60, sie schon über 100 Jahre alt geworden. Damit will ich nur sagen, dass man sich mit dem Zeitpunkt der erwarteten Selbstnutzung schwer verrechnen kann. Statistik hin oder her....
Vom Grundsatz her absolut richtige Antwort; DH! Man könnte allerdings noch darüber diskutieren, ob das Wohnungsrecht mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert werden muss (so in der Literatur z. B. Möckel oder Kleiber) oder mit einem anderen Kapitalisierungszins (dieser Meinung sind in der Literatur z.B. Sprengnetter oder Petersen).