Frage von EigentuemerBLN, 30

Übertragung der Ausübung des Nießbrauchsrechts wg. Steuer - Wie formuliere ich die Vereinbarung

Hallo,

ich hoffe, ich überfordere / überstrapaziere hier nicht die Kompetenzen des Forums, aber vielleicht ist jemand hier, der mir helfen kann.

Meine Mutter ist Rentnerin und hat eine vermietete Eigentumswohnung, welche noch von ihr finanziert wird. Letztes Jahr hat sie mir die WHG geschenkt inkl. eingetragenem Vorbehaltsnießbrauch (Grundbuch).

Nun wird ihr die ganze Vermietung / Verwaltung zuviel und die Whg muss auch saniert werden. Für die Sanierung muss ich aber einen Kredit nehmen, den ich gerne steuerlich geltend machen möchte.

Dazu müssen wir eine Übertragung der Ausübung des Nießbrauchsrechts (von Mutter auf Sohn) als schuldrechtlichen Vertrag in Form einer schriftlichen Vereinbarung machen.

Hierbei bräuchte ich nun Hilfe beim Formulieren. Wir möchten folgende Punkte in diese Vereinbarung aufnehmen:

1. Sie übeträgt mir die Ausübung des Nießbrauchs (oder tritt selbigen an mich ab).

2. Ab diesem Zeitpunkt bin ich auch der wirtschaftliche Eigentümer der Sache. Es stehen mir die Nutzung bei Vermietung des Wohneigentums, also die Mieten zu, ich trage dafür aber auch alle Lasten u. sämtliche Aufwendungen, ausser den Raten für den ursprünglichen Finanzierungskredit.

3. Tritt der Fall ein, dass ich das Wohneigentum verkaufen will / dass das Wohneigentum wegen Schulden meinerseits versteigert werden muss / ich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr geschäfts- und / oder zurechnungsfähig sein sollte oder dass ich vor meiner Mutter sterben sollte, dann fällt das Nießrecht wieder vollumpfänglich an sie zurück (bin ledig u. kinderlos), also die Vereinbarung verliert dann ihre Gültigkeit.

4. Wird das Wohnrecht von der Mutter nicht in Anspruch genommen, dann möchte ich ihr - sofern Gewinne aus der übertragenen Immobilie erwirtschaftet werden - eine monatliche Zuwendung / Unterstützung / Rentenaufbesserung zahlen.

5. Meine Mutter behält sich das Recht vor, diesen Vertrag, wenn ausreichend wichtige Gründe gegeben sind (also z.B. Fehlverhalten meinerseits oder Mißbrauch oder so), schriftlich zu widerrufen oder zu kündigen.

Habe ich irgendetwas wichtiges vergessen? Oder muss ich noch etwas beachten?

Ich würde mich sehr über jeglichen Rat und jegliche Hilfe freuen. Vielen Dank schon jetzt.

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo EigentuemerBLN,

Schau mal bitte hier:
Steuerrecht Vertrag

Antwort
von wfwbinder, 18

1. Ich halte das gesamte Geschiebe um diese Nießbrauchrecht für kontraproduktiv. Deine Mutter vermietet zur Zeit, doch mangels Eigentum am vermieteten Objekt, hat sie keine Abschreibung.

2. Wenn Das Nießbrauchrecht an Dich geht, was technisch möglich ist, musst Du dem Kredit bei der Bank sowieso den Vorrang einrichten, sonst bekommst Du ihn nicht. 

3. Wenn der Nießbrauch hinten steht, dann hilft er Deiner Mutter auch bei einer erneuten Rückübertragung nicht mehr.

4. Wenn Deine Mutter wirtschaftlichen Nutzen haben sollte, hätte man lieber einen Kauf gegen Rente vereinbaren sollen.

5. Mein Vorschlag, diskutiere es erstmal mit Deinem StB, dann mit dem Notar.

Kommentar von EigentuemerBLN ,

Hallo und vielen Dank,

vielleicht ist meine Darstellung etwas unklar formuliert. Die Schenkung hat bereits stattgefunden (Kind ist also schon in den Brunnen gefallen), wobei sich meine Mutter den Vorbehaltsnießbrauch gesichert hat. Das war letztes Jahr noch gut.

Inzwischen vermiete ich die Whg und werde auch den Sanierungskredit auf meine Kappe nehmen, daher benötige ich von ihr die Abtretung des Nießrechts, da ich sonst keine Möglichkeit habe die Kosten steuerlich geltend zu machen. Mit einem Gewinnertrag will ich dann meine Mutter finanz. unterstützen.

Kommentar von Snooopy155 ,

Besteht nicht die Möglichkeit den Nießbrauch der Mutter gegen eine monatliche Zahlung abzukaufen? Offensichtlich ist ja die Rente der Mutter für ihren Lebensstandard nicht ausreichend.

Kommentar von wfwbinder ,

Das wäre auf jeden Fall eine Option.

Leider haben wir keine Hintergrundinformationen. Deshalb ist eine Vernünftige Beratung wichtig.

Antwort
von vulkanismus, 15

Ja, Du hast etwas Wichtiges vergessen - die Finanzfrage.

Ansonsten ist das Ganze Notarsache.

Kommentar von EigentuemerBLN ,

Danke, Vukanismus,-

ich weiß, dass es thematisch etwas grenzwertig ist. Mir geht es darum, diesen Vertrag so zu formulieren, dass er vom Finanzamt akzeptiert wird und ich somit den Sanierungskredit / Nebekosten + Schönheitsreparaturen / die außergewöhnlichen Unterhaltskosten der WHG auch tatsächlich absetzen kann.

Kommentar von vulkanismus ,

Das Finanzamt interessiert sich nicht für die Formulierungen im Vetrag.

Wenn Nutzen und Lasten übergegangen sind und Vermietung (wie unter Fremden üblich) stattfindet, also eine Gewinnerzielungsabsicht zu erkennen ist, dürfte es keine Probleme geben.

Aber Vorsicht:

Die Gewinnerzielungsabsicht zielt auf die Vermietung ab - nicht auf eine schon jetzt erkennbare Absicht, diesen aus Verkauf zu erreichen.

Kommentar von EigentuemerBLN ,

Super, danke.

Also ein Verkauf ist nicht vorgesehen. Das FA ist also zufrieden, wenn sie sehen, dass ich die Mieteinnahmen bekomme und dann nach der Sanierung auch etwas höhere Mieteinnahmen bekomme.

Hab ich das so richtig verstanden?

Kommentar von vulkanismus ,

Einfach gesagt, ja.

Aber nochmal: Es muss ein Mietvertrag bestehen, der wie unter Fremden üblich geschlossen ist  und auch durchgeführt wird. 

Dümmstes Beispiel: Vermietung an die Kinder, deren einzige Geldmittel aus Zuwendungen der Eltern bestehen. Oder Vermietung an die Mutter, deren Rente kaum für den Eigenbedarf ausreicht. Oder Vermietung an die Freundin oder so, es lassen sich aber keine Überweisungsbelege finden. Oder ohne ersichtlichen Grund befristeter Mietvertrag usw.

Daran sind schon sehr viele gescheitert, die glaubten, mit Hilfe von Steuergeldern Vermögen schaffen zu können.

Also nicht tricksen - Finanzbeamte sind in solchen Dingen immer schlauer als man glaubt.

Kommentar von EigentuemerBLN ,

*lach* - nee, tricksen will ich gar nicht und reich wird man mit der kleinen Wohnung eh nicht .... aber da ich auch nur n kleiner Angestellter bin, möchte ich natürlich das, was möglich ist, auch von der Steuer absetzen. Abgesehen bin ich absolut für ein faires Maß an Steuern, da ich grundsätzlich sehr für ein sozialgesellschaftl. Miteinander bin. Und da ich in Mathematik immer schlecht war, halte ich die meisten Finanzbeamten für diesbezüglich sehr fähige Menschen - chapeau!

Kommentar von vulkanismus ,

Mathe braucht man im Finanzamt nicht. Man sollte die Gesetze und Vorschriften kennen und einen Richer für faule Eier haben.

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