Frage von Hausen2000,

Übernahme Elternhaus mit Wohnrecht - Auszahlung Geschwister

Hallo,

meine Eltern sind bzw. waren Eigentümer eines 3-Fam-WH, eine Wohnung wurde bereits im Jahre 2000 unter Anrechnung der Schenkung als Vorempfang auf Erb- und Pflichtteilsansprüche am Nachlass der Übergeber, auf meinen Bruder überschrieben, die dieser seitdem bewohnt. Jetzt soll mein Bruder auch den Rest des Hauses übernehmen, meine Eltern sollen an der von ihnen bereits genutzten Wohnung ein Wohnrecht erhalten und ich soll von meinem Bruder ausgezahlt werden. Die dritte Wohnung im Haus wurde bis letztes Jahr von uns bewohnt und steht jetzt den Kindern meines Bruders zur Nutzung zur Verfügung. Meine Eltern werden dieses Jahr 70 bzw. 74 Jahre alt. Da wir uns alle sehr gut verstehen, hätten wir gerne, dass die Angelegenheit so gerecht wie möglich von statten geht. Der Gesamtwert der Immobilie liegt gemäß einer Schätzung aus dem Jahre 2000 bei rund TEUR 307, der Wert der bereits übergebenen Wohnung wurde im Notarvertrag verbindlich auf rund TEUR 118 festgesetzt, gültig für etwaige Ausgleichs- und Pflichtteilsansprüche. Für die Ermittlung des Wertes des Wohnrechts kann eine jährliche Kaltmiete von rund TEUR 6,5 zugrundegelegt werden.

Kann mir jemand bei der Berechnung behilflich sein, was eine einigermaßen gerechte Ausgleichszahlung von meinem Bruder an mich wäre? Im Voraus schon mal vielen Dank!

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo Hausen2000,

Schau mal bitte hier:
Immobilien wohnung

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von Franzl0503,

Hausen: Für eine erste unverbindliche Ferndiagnose fehlen noch einige Angaben, insbesondere zur von euch allen anerkannten Immobilienwertschätzung aus dem Jahre 2000:

1) Wie lautet die Qm-Netto-Wohnfläche für Wohnung 1 (Bruder), Wohnung 2 Wohnrecht für Eltern, Nr. 3 frei?

2) Der Gutachter hat den Ertragswert mit welcher Miete zugrunde gelegt oder den Sachwert?

3) Besteht Einvernehmen darüber, dass der im Jahre 2000 festgesetzte Wert auch für die jetzige Auseinandersetzung gelten soll oder strebt ihr eine Aktualisierung der 13 Jahren alten Wertermittlung an? Gutachter noch aktiv wegen Kostenfrage?

4) Ist der heutige Mietansatz von 6,50/qm mtl. für die zwei Wohnungen gleich oder wie gestaffelt?

5) Welchen Bauindex (1914 = 100 %) und welche Bewirtschaftungskosten-Pauschale hat der Gutachter zugrunde gelegt?

6) Wie alt ist das Gebäude, wie ist der Unterhaltungszustand und wie würdest du die Marktgängigkeit (Verkaufschancen) beurteilen - hervorragend - gut - befriedigend - eher schlecht?

7) Welche Regelung wurde mit den Eltern getroffen, falls sie die Wohnung nicht mehr nutzten können (z. B. nach Umzug ins Pflegeheim)? Zahlung der Miete an die Eltern für Pflegekosten?

Kommentar von Hausen2000 ,

Hallo Franzl, hier die Daten, die ich noch habe: 1) Wohnung 1 = 83 m² (Bruder), Wohnung 2 = 98 m² (für Wohnrecht Eltern) und Wohnung 3 = 59 m² 2) Ertragswert mit einer Nettokaltmiete von rund DM 10,00 pro m² 3) Ja, soll auch für jetzige Auseinandersetzung gelten 4) pauschale Annahme 5) hierzu kann ich leider nichts finden 6) Baujahr 1969, Heizung neu, Unterhaltungszustand gut - Verkaufschancen würde ich mit gut beurteilen 7) Hier wurde noch nichts detailliert besprochen

Kommentar von Franzl0503 ,

Hausen: Versuch einer ersten Bewertung
Grundlage: Schätzergebnis 2000, ohne Hochrechnung und Aktualisierung, kein Marktresonanzabschlag,

Lebenserwartung der Wohnungs-Berechtigten max. ca. 16 Jahre, Pflegehäufigkeit 6 %.

240 qm Wohnfläche x 1.279,17 = 307.000 = Marktwert 2000

Wohnung 2 (Eltern) 98 qm = 124.400,-- abzüglich Wohnungsrecht (kapital.. Mietausfall 16 J.) 98 x 6,50 x 12 = 7.644 abzüglich Kosten 16 % =1.223 .= netto 6.421 p.a. Zins 4 %, Dauer 16 J., Barwertfaktor 11,65 = 74.740,-- Wert: 50.700,-- €

Wohnung 3: 59 qm x 1.279,17 = Wert 75.500,-- €

M. E. stehen zur Verteilung an: 126.200 €. Jetzt kannst du die Rechenergebnisse, Antworten und Reaktionen Anderer vergleichen. . .

Kommentar von Hausen2000 ,

Franzl: Heißt das jetzt für mich:

Wohnung 1: TEUR 118,0, Wohnung 2: TEUR 50,7, Wohnung 3: TEUR 75,7 = gesamt TEUR 244,4 geteilt durch 2 = TEUR 122,2 Auszahlungsanspruch

Und bereits vielen lieben Dank für die Mühe und die sehr ausführliche Antwort!!!

Kommentar von Franzl0503 ,

Hausen: Geht man von gleichen Qm-Preises für alle drei Wohnungen aus, entfallen auf WE 1 = 106 100, WE 2 = 125 400 und WE 3 = 75.500 = insgesamt = 307.000/Schätzwert 2000.

Auf der Grundlage von 118 000 für WE 1, ergibt sich eine andere Aufteilung: WE 1 = 118 000 = 83 qm WE 2 = 118 000 = 98 qm WE 3 = 71 000 = 59 qm.

Vom Gesamtwert von 307 000 ist der Barwert des Wohnungsrechts von 50 700 abzuziehen, so dass 256 300 zur Verteilung anstehen. Geht im Wege der vorweggenommenen Erbfolge das Eigentum des elterlichen Grundstücks mit drei Wohnungen allein auf den Bruder über, hat er bei zwei Erbberechtigten an den anderen 128 150 € auszugleichen.

Antwort
von imager761,

Sofern die Eigentümer denn einer lebzeitigen Ausgleichung als vorweggenommenes Erbe wollen und dem zustimmen, wäre zunächst die ausgleichsmindernde Eintragung eines Wohnrechtes an einer bereits genutzten Wohnung zweifelhaft.

Im Übrigen wäre die Jahresmiete X 12,5 Ausgangswert, der, um Altersminderung (Baujahr) bis 25% gekürzt den Grundbesitzwert n. § 138 (3) BewG ergibt.

G imager761

Kommentar von EnnoBecker ,

§ 138 (3) BewG

Erbschaftsteuerreform verschlafen?

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