Frage von schabe3, 229

Steuerfragen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten an Mietteinahmen gegenrechnen

Hallo,

Person A kauft ein Haus für 250.000 Euro. 190.000 Euro davon ist ein Kredit.

In dem Haus ist eine Einliegerwohnung welche vermietet wird und in diesem Kredit extra als Kredit aufgelistet ist (50.000 Euro).

Die Zinsen darf ich bei den Mieteinnahmen gegenrechnen aber wie sieht es mit den Grunderwerbsteuer und Notarkosten aus?

Wenn man das Haus mit 100% bei 250.000 Euro rechnet, dann ist die Wohnung mit 1/5 ausgewertet (50.000) demnach 20%, dürfte ich dann die oberen Kosten ggf. mit 20% anrechnen oder liege ich falsch?

Falls ja, was wäre wenn die Mieteinnahmen weniger sind als das was ich gegenrechnen kann. Darf man dann den Überschuss ggf. an dem Lohn weiterrechnen? Also z. B. hab ich 3000 Euro Mieteinnahmen aber durch die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Zinsen habe ich 5000 Euro zum gegenrechnen, würden dann die übrigen 2000 Euro verfallen oder geht bekomme ich das auf mein restlichen Lohn angerechnet bzw. weiteren Einnahmen?

Danke

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Antwort
von Hildegard1950, 229

Die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufes gehören zu den Anschaffungskosten. Sie sind bei der Berechnung der Abschreibung zu berücksichtigen. Die Notarkosten für den Darlehensvertrag gehören zu den Zinsen.

Kommentar von LittleArrow ,

Der erste Teil der Antwort ist korrekt. Bei der Berücksichtigung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten ist allerdings zunächst der Grundstücksanteil rauszurechnen! Dies hat (auch) der Fragesteller nicht gemacht:-(

Kommentar von LittleArrow ,

Die Notarkosten für den Darlehnsvertrag gehören nicht zu den Zinsen (Zeile 36), sondern zu den Geldbeschaffungskosten in Zeile 37 der Anlage V 2012.

Kommentar von Hildegard1950 ,

Ok, Ok, hast ja recht LittleArrow. Hab nur so einfach geantwortet wie schabe3 gefragt hat. Sollte ich wohl nicht machen. Danke für deine Korrektur.

Antwort
von LittleArrow, 165

Besorge Dir unbedingt mal die Anlage V 2012, um die Werbungskosten besser zu verstehen.

Wenn man das Haus mit 100% bei 250.000 Euro rechnet,..... dürfte ich dann die oberen Kosten ggf. mit 20% anrechnen oder liege ich falsch?

Da ist schon der erste Fehler: von den gesamten Anschaffungskosten (einschl. Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grunderwerbsteuer) ist der Grundstücksanteil abzuziehen, ehe Du die abschreibungsfähigen Gebäudekosten erhältst. Du darfst den Grundstücksanteil mit dem Bodenwert lt. Bodenrichtwertkarte ermitteln.

Bei den Notarkosten darfst Du allerdings den Anteil, der auf den Kredit für die vermietete Wohnung entfällt, in Anlage V 2012 in Zeile 37 als Geldbeschaffungskosten - in Deinem Fall - in voller Höhe ansetzen.

Falls ja, was wäre wenn die Mieteinnahmen weniger sind als das was ich gegenrechnen kann. Darf man dann den Überschuss ggf. an dem Lohn weiterrechnen?

Hier geht etwas inhaltlich durcheinander. Wenn die Mieteinnahmen tatsächlich weniger sind als die Werbungskosten (gem. Anlage V), dann hast Du einen negativen Überschuss in Zeile 23 der Anlage V (Volksmund sagt Verlust). Diese negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in Deiner Steuererklärung zu den anderen Einkunftsarten (z.B. aus unselbständiger Arbeit gemäß Anlage N - dort steckt Dein Lohn drin) addiert. Deine Gesamteinkünfte und Dein zu versteuerndes Einkommen verringern sich also. Es könnte sein, dass dies zu einer Steuerrückerstattung führt:-))

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