Steuerfrage: Anmietung beruflich und Untervermietung
Hallo,
Ich bin als Freiberufler selbstständig und plane umzuziehen. Die neue Wohnung soll sowohl beruflich als auch privat genutzt werden. An dieser Stelle wäre selbstverständlich nur das tatsächliche Arbeitszimmer auch als Geschäftsausgaben von der Steuer abzusetzen und der übrige Wohnungsteil nicht.
Als Alternatividee zum obigen Modell kommt mir nun folgendes in den Sinn, ich miete die gleiche Wohnung insgesamt geschäftlich und vermiete alles außer dem Arbeitszimmer an meine Lebensgefährtin unter für einen wesentlich niedrigeren Preis, also etwa 9/10 der Wohnung für 1/10 des Gesamtmietpreises. Wäre dies möglich, so könnte ich 10/10 der Wohnung voll absetzen und müsste lediglich 1/10 wieder als Umsatz verbuchen.
Die Frage ist aber ob dies grundsätzlich zulässig ist. Selbstverständlich ist es mit dem eigentlichen Vermieter abzustimmen hinsichtlich einer Untervermietung, aber das i.d.R. kein großes Problem. Aber wie sieht es steuerrechtlich aus?
Vielen Dank vorab!
3 Antworten
Das ist eine originelle Idee die aber einzig den Effekt haben kann, dass Du für eine Betriebsprüfung vorgemerkt wirst weil Dein Finanzamt mal nachsehen will, was da sonst noch so im argen liegt.
In dem von Dir beabsichtigten Sinne funktionieren kann das nicht: Allgemein für Vermietungen ist die 66%-Grenze des § 21 EStG zu beachten. Liegt die Mieteinnahme unter dieser Grenze, dann muß in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden:
http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html
Es würde also selbst im Falle der Untervermietung einer rein privat genutzten Wohnung nicht funktionieren, dass Du Dir aus einer rein privaten Wohnungsnutzung durch günstige Untervermietung Dein eigenes Steuersparmodell zauberst.
Allerdings braucht man bei der von Dir gewählten Konstruktion noch nicht einmal diese Norm zu bemühen, denn Du hast ein viel fundamentaleres Problem: Du versuchst die wahre Nutzungslage durch eine geschickte Vertragsgestaltung zu vernebeln. Wie Du selber schreibst, brauchst Du nur ein einziges Zimmer für die berufliche Tätigkeit. In dem Rest der Wohnung willst Du wohnen. Damit das Finanzamt Dir das anerkennt, willst Du zur Tarnung so tun, als ob nur die Freundin dort wohnen würde.
Der Strafrechtler hat für diese innovative Art der Steuerersparnis das böse Wort "Steuerhinterziehung" in seinem Instrumentarium. Wenn Du Pech hast, steht eines Morgens um 7.00 Uhr die Steuerfahndung bei Dir vor der Tür um selber mal nachzusehen, wer denn da alles in Deinem "Büro" so wohnt.
Und da fällt mir noch der Hinweis zum Bauordnungsrecht ein: In einer Wohnung ein Arbeitszimmer zu haben, ist idR bauordnungsrechtlich unproblematisch. Wenn aber eine ganze Wohnung als gewerblich nutzbares Büro vermietet wird, muß der Hauseigentümer dafür eine Baugenehmigung beantragen. Da wird er sich aber schön bedanken: Nicht nur, dass dann Kosten für die Baugenehmigung entstehen. Vor allem aber fällt der Bestandsschutz weg, was bedeutet, dass man auf einmal z.B. den Brandschutz nachrüsten muß. Schon die Anschaffung einer einzigen Feuerleiter aber kostet locker einen fünfstelligen Betrag. Kein Eigentümer der bei im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ist wird Dir daher eine Wohnung als Büro vermieten. Und schon hast Du das nächste Problem: Du must dem Finanzamt die wundersame Wandlung einer Wohnung zum Büro ohne Baugenehmigung erklären. Frag mich nicht, wie das gehen soll!
Du kannst eine Wohnung nicht als Gewerberaum deklarieren und steuerlich absetzen, denn dazu müsste die Wohnung als Gewerberaum genehmigt sein. Beim Bauamt heißt das, Nutzungsänderungs-Antrag mit diversen Konsequenzen. ( Kannst du als Nichteigentümer sowieso nicht selbst machen) Genausowenig kannst du anschließend diese Gewerberäume wieder als Wohnraum vermieten. Vergiss die Idee einfach!
Danke für die ganzen Antworten. Die Problematik im Baurecht hatte ich auch irgendwann schonmal gehört, hatte hier aber gar nicht dran gedacht, wobei es sehr viele relevante Wohnungen gibt, die vorher auch als Büro genutzt wurden (auch korrekt deklariert).
Das dieses "Steuersparmodell" so nicht funktionieren kann habe ich mir mehr oder weniger schon gedacht, deswegen habe ich die Frage ja mal so in den Raum gestellt und nicht schon die erste Buchung getätigt. :)