Frage von Rat2010, 29

Spezialfall § 23 EStG

Hallo zusammen,

ein Kunde verkauft ein derzeit noch an verschiedene Parteien vermietetes Mehrfamilinhaus zu einem in der Zukunft liegenden Termin (Anfang 2006) mit der Auflage, dieses bis dahin entmietet zu haben.

Der Grund für das jetzt zur Unterzeichnung kommende "Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags" ist, dass beide Parteien sich eigentlich einig sind. Nur will der Verkäufer nichts gleich verkaufen, was er erst in 15 Monaten liefern kann, was er sich zutraut aber nicht das Thema sein soll. Beide kommen nicht ohne Vertragsstrafe aus der Sache raus.

Dem Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags liegt als Anlage 1 der "weitere Ihnalt des Kaufangebots" vor, in dem alles wie bei einem Kaufvertrag geregelt ist, also Kaufpreis, Auflassung usw.

Problem des Kunden ist, dass der Notartermin vor Ablauf der 10-jährigen Frist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG liegt, Entmietung und Notariell festgehaltener frühest möglicher Termin des Käufers, das Angebot anzunehmen, liegen danach.

Mir ist das, was man im Internet dazu findet, bekannt. Ich habe die Hoffnung, dass jemand (und es sind ja ausgezeichnete Steuerberater da) seine Meinung kundtut, ob das ein Fall für die eine (Termin der Vertrags) oder andere (frühest möglicher Annahmetermin) Richtung ist. Vielleicht ist ja auch irgendwem genau der Fall untergekommen.

Der Gang vor Gericht muss nicht zwangsläufig vermieden werden. Nur frage ich mich halt auch, wie es mit der Aussicht auf Erfolg steht.

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Antwort
von LittleArrow, 22

Das ist die wichtigste Erkenntnis aus der Fallschilderung, den bisherigen Antworten und Kommentaren:

Wahrscheinlich beißt man sich am meisten dann in den Hintern, wenn es sich um zwei....drei Tage gehandelt hat.

und die resultiert dann schon alleine aus diesem Abhängigkeitsverhältnis:

Auflage, dieses bis dahin entmietet zu haben.

Diese Frist kann für den (unbedarften) Immobilienverkäufer ganz schön teuer werden, insb. wenn die letzten beiden Mieter von den Konsequenzen Wind bekommen von der Sache sollten. Das ist ja eine ziemlich einseitige Risikoverlagerung auf den Verkäufer! Ich würde dieses unberechenbare Risiko nicht eingehen!

Kommentar von Rat2010 ,

Ist nicht mal ein Nebenkriegsschauplatz. Im Abbruchhaus (deshalb entmietet) riskieren die Mieter, dass sie statt einer Abfindung nur die wirksame Kündigung und nicht mal einen feuchten Händedruck bekommen.

Auch wenn es der § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB selten vorkommt, dürfte er für den Fall ins Gesetz geschrieben worden sein.

Kommentar von LittleArrow ,
Im Abbruchhaus (deshalb entmietet)

Von diesem Aspekt war bislang nicht die Rede. Aber er erweitert insb. die zivilrechliche Problemstellung, wie sich u.a. hier nachlesen läßt:

http://www.mietrechtslexikon.de/intro1.php?key=48

und dem dortigen Verweis auf die Verwertungskündigung. Vielleicht sucht man vor dem Notartermin doch erstmal besser einen Fachanwalt für Mietrecht auf und läßt den die Planung überprüfen? Aber mir ist es natürlich persönlich egal, wenn man hier nur auf den § 23 EStG guckt.

Antwort
von blackleather, 19

Spontan würde ich folgendes antworten:

Mit "Verpflichtungsgeschäft" ist in der grundsätzlich richtigen Antwort von EnnoBecker das Geschäft gemeint, das beide Parteien schuldrechtlich zum gegenseitigen Leistungsaustausch zwingt; sprich: der Kaufvertrag.

Ein Vertrag kommt immer erst zustande, wenn ein Angebot von der anderen Seite angenommen wird. Dazu schreibst du nun selbst:

frühest möglicher Termin des Käufers, das Angebot anzunehmen, liegen danach.

Daraus folgt, dass der Kaufvertrag - mithin das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft - erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist zustandekommt, mithin der Verkauf einkommensteuerlich irrelevant ist.


Man könnte die Sache aber durchaus auch anders sehen, nämlich so:

Der Verkäufer verpflichtet sich mit seinem Angebot ja auch schon (nämlich, die Hütte mieterfrei zu machen und sie zu einem festgesetzten Termin zu liefern). Ist mithin nicht auch darin bereits ein Verpflichtungsgeschäft für ihn zu sehen? Und könnte dann nicht auch dieses bereits relevant für die Fristberechnung des § 23 EStG sein? Die Annahme durch den Käufer könnte vor diesem Hintergrund sogar unbeachtlich sein, da es ja um die Steuerbarkeit des Veräußerungsvorgangs geht; nicht um die Anschaffung.

Dem schiebt allerdings der BFH einen Riegel vor, indem er formuliert: "Der Normzweck setzt voraus, dass die entsprechenden ―schuldrechtlichen― Vertragserklärungen des Verkäufers und des Erwerbers verbindlich innerhalb der Spekulationsfrist abgegeben worden sind und der Vertrag dementsprechend wirksam geworden ist." (Aus: Urteil IX R 14/03 v. 13.12.2005).

Noch deutlicher: "Für die Berechnung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist nach ständiger Rechtsprechung des BFH grundsätzlich der Zeitpunkt maßgebend, in dem der obligatorische (Kauf-)Vertrag abgeschlossen wird." (Aus: Urteil IX R 1/01 v. 08.04.2003).

Der BFH will also offenbar nicht nur das Verkaufsangebot, sondern auch dessen Annnahme sehen, denn erst dann kann von einem Kaufvertrag die Rede sein.

Kommentar von Rat2010 ,

Richtig ist, dass es jetzt nur um das Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrags geht. Der Anbieter ist z. B. bis Ende Januar gebunden und der als "Angebotsempfänger" bezeichnete, kann frühestens am 4. Januar 2016 annehmen.

"Zur Sicherung dieses Angebots wird eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen", ändert dann wohl ebenso wenig an der Sache wie die Strafe (von weniger als 10 % des Kaufpreises) bei fristgerechter Entmietung aber Nichtannahme durch den Käufer.

Hört sich sehr gut an und würde bedeuten, dass der in der Woche angesetzte Notartermin nicht geschmissen werden muss.

Kommentar von blackleather ,

Is klar.

Aber nimmt der Käufer an, dann frühestens 2016, also außerhalb der Spek.-frist. Also ein nicht steuerbarer Vorgang.

Nimmt er nicht an, hast du überhaupt keinen steuerlich relevanten Vorgang, weil nämlich auch keinen Kaufvertrag.

Kommentar von Rat2010 ,

... und das ändert sich auch nicht dadurch, dass er dann eine Strafe zahlen muss, oder?

Kommentar von blackleather ,

Nö, das ändert sich auch nicht dadurch.

Denn was ist die Vertragsstrafe? Sie ist die Folge dessen, dass eben kein Vertrag zustande gekommen ist.

Kommentar von LittleArrow ,

Randfrage: Ist die kassierte Vertragsstrafe bei einem vermieteten Objekt eigentlich steuerpflichtig oder etwa als Schadensersatz nicht?

Kommentar von EnnoBecker ,

Eine Strafe ist ja kein Schadensersatz.

Allerdings müsste man aber auch gucken, ob wir hier wirklich von einer "Strafe" reden können, selbst wenn sie im Vertrag so genannt wird. Strafen kann nur der Staat verhängen.

Und bei Schadensersatz wissen wir ja, dass wir unterscheiden müssen zwischen echtem und unechten Schadensersatz. Ertragsteuerlich relevant ist m.E. beides.

Kommentar von blackleather ,

Strafen kann nur der Staat verhängen.

Nicht ganz so streng, geschätzter Kollege. Guckst du § 339 ff. BGB.

Wenn wir aber schon mal dort sind und in § 340 BGB schauen, so wird dort der Charakter der Vertragsstrafe recht deutlich: Es kann sich um beides handeln: Schadenersatz oder Leistung.

§ 340 Abs. 1 BGB beschreibt die Situation, in der die Vertragsstrafe eine Leistung anstelle der ursprünglich vereinbarten (aber nicht erfolgten) Leistung darstellt. Haben wir so einen Fall, dann wäre die Vertragsstrafe bei dem Veräußerer, der sie kassiert, m. E. wie ein Veräußerungserlös zu behandeln. Allerdings gelten dann für die Steuerbarkeit dieselben Kriterien wie für den Veräußerungserlös. Will sagen: Wird sie erst nach Ablauf der Spek.-frist verwirkt und kassiert, ist ein daraus resultierender Gewinn genauso nicht steuerbar wie es ein regulärer Veräußerungsgewinn wäre.

§ 340 Abs. 2 BGB schildert die Vertragsstrafe als Schadenersatz. Und bei Schadenersatz fehlt es ja schon an der Gegenleistung, sodass es sich nicht um eine einkommensteuerpflichtige Einnahme handeln kann.

Antwort
von Rat2010, 10

Anfang 2016 natürlich

Antwort
von EnnoBecker, 10

Also um den Sachverhalt mal auf den Punkt zu bringen:

Problem des Kunden ist, dass der Notartermin vor Ablauf der 10-jährigen Frist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG liegt,

Heißt: Wie wird die Frist berechnet?

Es gilt das Verpflichtungsgeschäft, also der Tag des jeweiligen Notartermins.

Kommentar von Rat2010 ,

Aus deiner Sicht also schon deshalb nichts zu deuteln, weil sie nicht noch mal zum Notar müssen. So sehe ich die Sache jedenfalls.

Würdest du einen (strafbewehrten) notariellen Reservierungsvertrag anders sehen? Bietet sich eine andere Lösung an?

Kommentar von EnnoBecker ,

Ich hab keine Ahnung, was ein (strafbewehrter) notarieller Reservierungsvertrag ist.

H 23 EStH:

Für die Berechnung der Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 EStG ist grundsätzlich das der >Anschaffung oder >Veräußerung zu Grunde liegende obligatorische Geschäft maßgebend (>BFH vom 15.12.1993 – BStBl 1994 II S. 687).

Az. X R 49/91

hier entlang: http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_1994/XX940687.HTM

Kommentar von EnnoBecker ,
Bietet sich eine andere Lösung an?

Am 30. Dezember 2014 selber einziehen oder halt noch warten.

Oder keinen Veräußerunsgewinn machen.

Kommentar von Rat2010 ,

Weil dein Kollege zu einem anderen Ergebnis kommt: das "Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages" ist aber vielleicht kein Verpflichtungsgeschäft sondern nur ein Angebot, das erst durch die Annahme (in 2016) zum Verpflichtungsgeschäft wird.

Es werden zwar beide Seiten zu etwas verpflichtet aber die eine zur Entmietung und wenn das nicht gelingt, Kosten zu übernemen. Die andere nur dazu, im Falle der Nichtannahme eine Strafe zu zahlen. Sie werden aber nicht zum Kauf verpflichtet. Dazu verpflichtet erst die Annahme des Angebots in 2016.

Oder siehst du das anders?

Kommentar von EnnoBecker ,

Ich mag ihm da auch gar nicht widersprechen.

An Stelle deines Protagonisten wäre mir das allerdings zu heiß. Wer weiß, wie der Richter das sieht? So wie ich oder wie BL?

Kommentar von Rat2010 ,

Findet man irgendwo, dass ein "Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages" steuerlich ein Verpflichtungsgeschäft sein kann, auch wenn es erst in frühestens fünfzehn Monaten angenommen werden kann? Bei deinem Link geht es um einen Kaufvertrag.

Heiß ist die Sache allerdings. Vor allem weil er mir das Angebot gerade mal drei Tage vor dem Notartermin gegeben hat und es (das MFH ist in München) nicht gerade um Kleingeld geht. Letzteres ist einer der Gründe, aus denen ich auch dann Begehrlichkeiten seitens des Fiskus vermuten würde, wenn eigentlich nichts zu holen ist und je nach Richter kann das teuer werden.

Andererseits ist der Fall - weil sich weder der eine noch der andere zu Kauf verpflichtet - vielleicht eindeutig. Und wir Laien oder ein hinzugezogener dritter Steuerberater, der auch nicht mehr weiss und der vielleicht ganz andere Spezialgebiete hat, sollen es entscheiden.

Kommentar von EnnoBecker ,

Nunja, der nächste Schritt wäre, die Kommentare zu wälzen, nach Urteilen und wasweißich zu suchen.

Möglicherweise wird man da insoweit fündig, dass entweder meine oder die Ansicht von BL in Wanken kommt oder kippt. Wenn ich mal solch einen Fall auf dem Tisch habe, muss ich ihn lösen und dann finde ich auch die richtige Lösung.

Wenn du hinterhegr fragst, weiß ich es....

Kommentar von Rat2010 ,

Ich hätte das auch anders angegangen und erst mal Anwalt und Steuerberater ins Boot geholt, was dann dazu geführt hätte, dass man jetzt eher locker reserviert.

Es ist aber seine Sache und er hat zwei Tage vor dem Notartermin statt Anwalt oder Steuerberater nur den (befreundeten aber in Steuer- und Rechtsfragen nur mit uraltem Grundwissen versehenen) Anlageberater gefragt, was ich von dem Vertrag halte. Menschlich halt.

Kommentar von EnnoBecker ,

Bei bestimmten Sachverhalten ist das ab und zu nicht der günstigste Weg.

Wahrscheinlich beißt man sich am meinsten dann in den Hintern, wenn es sich um zwei....drei Tage gehandelt hat.

Ich hab mal einen solchen Haftungsfall beobachtet: Der Steuerberater hat die Betriebsaufgabe zum 25. Dezember 1999 erklärt. Ab 2000 gab es Freibeträge und Vergünstigungen.....

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