Frage von altariq,

"Spekulationssteuer" komplizierter Fall

Hallo Zusammen,

ich möchte ein Mehrfamilienhaus kaufen und aus Sicht der Verkäufer gestaltet sich die Situation derzeit etwas kompliziert. Ich hoffe, ihr könnt mir evtl. mit dem ein oder anderen Hinweis helfen.

Hauspreis vor 9 Jahren 80000€ Hauspreis heute 140000€ 1 Wohnung (33% der Fläche) erziehlt erst seit 2 Jahren sehr geringe Miete 1 kleine Wohnung (17% der Fläche) wurde von Anfang an vermietet 2 Wohnungen (50% der Fläche) wurden durch die Familie (Besitzer, Kinder, Enkelkinder) bewohnt

Es wurden das Dach und die Heizung erneuert, viele Dinge renoviert und viel Geld investiert. Der jetzige Kaufpreis deckt fast die gesamte Belastung des Hauses, so dass kein Geld übrig bleiben wird.

Bei sehr geringen Einnahmen des Eigentümers (Krankheitsbedingt arbeitsunfähig) könnte man abschätzen, ob der gesamte "Gewinn" versteuert werden muss? Im Netz findet man unterschiedliche Aussagen zur Anrechnung von Investitionskosten. Derzeit kann ich leider nicht sagen, ob die Rechnungen schon nach den Investitionen geltend gemacht worden sind.

Vielen Dank schonmal fürs Lesen bis hierhin

Gruß

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Antwort
von expermondo, 5

Hallo altariq,

Schau mal bitte hier:
Steuern Immobilien

Antwort
von Meandor,

VK 140.000 abzgl. AK von 80.000 ergibt einen Gewinn von 60.000 Euro.

Die AK vermindern sich dann noch um die in Anspruch genommen Abschreibungen bei V+V (ca. 7.200 Euro). Gewinn also circa 67.000 Euro. dann gehen noch die Kosten für Notar und ähnliches ab.

Ich schätze einen Spekulationsgewinn von 65.000 Euro.

Die Erneuerung von Dach und Heizung steht meines Erachtens nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf. Diese Kosten waren WK bei V+V oder Kosten im Privatbereich.

Kommentar von altariq ,

Hi,

vielen Dank für euer beiden Bemühungen. Wir möchten auch nicht völlig selbstständig solche Berechnungen anstellen. Ein Steuerberater, Makler und Notar werden schon in das Ganze mit einbezogen. Es ging erstmal um ein Abschätzen der Summen um ein Gefühl für weitere Überlegungen zu erhalten. Die Summen hören sich plausibel an und laut meiner Steuerberaterin kommt das wohl auch so hin. Manchmal gibt es ja noch Tricks, die nicht offensichtlich angepriesen werden, hier aber evtl. Hinweise geben könnte.

Wir haben jetzt von der Möglichkeit eines Mietkaufs erfahren. Damit werde ich mich jetzt als nächstes befassen.

Vielen Dank noch mal für die schnellen Antworten von euch beiden.

Gruß

Mir wurde jetzt vom Mietkauf berichtet. Darüber

Antwort
von Privatier59,

Der Fall erfordert mit Sicherheit komplizierte Berechnungen.

Ausgangspunkt der Betrachtung ist § 23 EStG:

http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

Im Prinzip muß man trennen zwischen dem fremdgentzten Teil -für den steuerbarer Veräußerungsgewinn anfallen kann- und dem selbstgenutzten Teil. So ist es auch bei den Renovierungsaufwndungen. Die können bei Fremdvermietung ja wohl als Werbungskosten laufend abgesetzt werden und doppelt gemoppelt geht eben nicht. Für den eigengenutzten Teil fällt keine Steuer auf Veräußerungsgewinn an, da stellt sich die Frage nicht.

Äußerst kompliziert wird die Sache hier dadurch, dass der eigengenutzte Teil ja nicht ausschließlich eigengenutzt wurde sondern zusätzlich von Kindern und Enkeln. Da müßte man zunächst die rechtliche Grundlage der Nutzung prüfen. Mit Sicherheit wird Dir hier auch irgendwer sagen können, ob das ohne Mietvertrag als Eigennutzung durchgeht.

Offengestanden erscheint mir der Fall weniger was für eine do-it-yourself Aktion, wozu auch eine solche Anfrage gehört, sondern in die Hände eines Steuerberaters gelegt. Das müßte bei dem Kaufpreis doch drin sein.

Kommentar von Meandor ,

Ganz so schwer ist es doch nicht.

Komplizierter wäre es, wenn ein Teil des Gebäudes zu einem Betriebsvermögen gehören würde. Hier ist das Haus aber vollständig Privatvermögen.

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