Spekulationssteuer beeinflussbar durch Buchgrundschuld?
Habe eine ETW in einer Zwangsversteigerung erworben. Habe die zwei Jahre knapp renoviert und einfach nicht verkauft bekommen. Selbst auch nicht bewohnt. Für meinen Hauskauf habe ich die Wohnung beliehen. Jetzt zu meiner Frage, wenn ich die ETW verkaufe, wird dann die Spekulations- oder Einkommensteuer geschmälert durch die Rückzahlung (weniger Gewinn) der Buchgrundschuld oder zählen nur professionelle Renovierungs- und/oder Kaufnebenkosten? MfG und Danke vorab.
5 Antworten
Woher kennst Du die Spekulationssteuer? Der deutsche Fiskus erhebt eine solche Steuer zumindest nicht. Aber der Gewinn aus dem Verkauf wird zu Deinem Einkommen gerechnet und entsprechend versteuert. Eine Buchgrundschuld hat in der Einkommenssteuererklärung nichts zu suchen. Ebensowenig wird die Restsumme des Kredits beim Verkauf berücksichtigt.
Der beste Rat, den man Dir geben kann, ist erstmal in die Wohnung einzuziehen. Wenn Du nämlich nach der Renovierung selbst einziehst, kannst Du dann verkaufen, ohne das es nach § 23 EStG zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft wird.
Ob und wie der Verkaufspreis zur Tilgung von Schulden verwendet wird, ist steuerlich egal, aber die Bank wird die Rückzahlung verlangen, wenn das Sicherungsobjekt verkauft wird.
Der Käufer würde dann doch die Grundschuld übernehmen, wobei ohnehin die Frage ist, ob die finanzierende Bank bereit ist, das Darlehen zu übertragen.
Allerdings ist die Grundschuldübernahme Kaufpreisbestandteil. Insofern kann Dein Plan nicht aufgehen.
Hmmm. Vielen Dank schon mal. Glaube, dass ich mich falsch ausgedrückt habe. Meine Frage bezieht sich darauf, ob die Spekulationssteuer sinkt, wenn ich das belastete Grundbuch mit dem Verkaufserlös auf Null setze?
Glaube, dass ich mich falsch ausgedrückt habe
Das kannst Du laut sagen.
Von einem Kredit kann man
- Zinsen
- Beschaffungskosten (z.B. Gebühr von Notar und Amtsgericht)
- Vorfälligkeitsentschädigung, Nichtabnahmeprovision etc.
Gewinnmindernd ansetzen. Mehr nicht.
Die Ausgaben für die Renovierung setzt Du ja ohnehin an. Wenn Du auch noch die Tilgung einsetzen würdest, wäre das doppelt.
Die (Rückzahlung der) Buchgrundschuld hat keinen Einfluss auf die Einkommensteuer.
Du hast also Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und eventuelle nachträgliche Anschaffungskosten (wenn die Renovierungskosten nicht gleich geltend gemacht wurden). Davon geht die Abschreibung weg.
Wenn du beim Verkauf mehr als diese Summe erzielst, sind das die nach § 23 EStG steuerpflichtigen Einkünfte aus dem privaten Veräußerungsgeschäft.
Eine Buchgrundschuld für ein anderes Objekt spielt dabei keine Rolle. Nebenbei auch nicht andere Kosten, die für ein anderes Objekt angefallen sind.