Frage von schneeball, 152

Müssen sonstige Betriebskosten bei Alt-Mietverträgen nachträglich vereinbart werden?

Ein Mietvertrag aus den 1980er Jahren: diverse Nebenkosten sind dort nicht namentlich gelistet, wie z. B. Dachrinnenreinigung oder die Legionellenüberprüfung. Müssen im alten Mietvertrag nicht genannte Posten, die durch neue Gesetze zu den** sonstigen** Betriebskosten dazugekommen sind, expressis verbis dort nachträglich mit dem Mieter vereinbart werden und wenn ja, wie? Genügt die einfache Information an den Mieter oder muß eine Zustimmung des Mieters vorliegen?

Antwort
von LittleArrow, 152

Dachrinnen und deren Reinigungsbedarf gab es auch schon vor 1980. Die Kosten hierfür hätten ausdrücklich (d.h. "expressis verbis") im Mietvertrag unter dem Punkt Sonstige Betriebskosten vereinbart werden können und müssen. Nach Mietvertragsabschluss kommt nur eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter in Frage, die allerdings auch durch wiederholte Zahlung dieser Kosten "erklärt" werden kann.

Anders verhält es sich mit der nachträglich gesetzlich verordneten Legionellenprüfung. Zu den Prüfungskosten und deren Umlagemöglichkeit habe ich in dieser Frage ausführlich Stellung genommen:

https://www.finanzfrage.net/frage/legionellen-pruefung-auf-den-mieter-umlegen

Ergänzend zu meiner Antwort in der verlinkten Frage sei allerdings noch der Hinweis, dass die Beseitigungskosten für die Legionellen (aufgrund der Legionellenprüfung) nicht umlagefähig sind, sondern vom Vermieter zu tragen sind. Die Heizungswartungskosten sind schließlich auch umlagefähig, die -reparaturkosten hingegen nicht. 

Antwort
von Primus, 110

Darüber gibt`s hier einen interessanten Artikel:

http://deutschesmietrecht.de/betriebskostenverordnung/sonstige-betriebskosten.ht...

Kommentar von schneeball ,

Ja, sehr interessant, aber nicht hinreichend klar.

Ein Mieter kann sich dann also weigern, konkret mietvertraglich etwas zu vereinbaren, indem er einfach die Zusatzvereinbarung (bei alten Mietverträgen) nicht unterschreibt, oder? 

Und der Vermieter?  Muß der im Fall der Weigerung eines Mieters warten, bis eine gewisse (laufende) Regelmässigkeit eingetreten ist und darf erst dann nach einigen Jahren mit dem Argument kommen, es handle sich um laufende Kosten?

Bei der Legionellenprüfung, die umlagefähig zu sein scheint, findet die Prüfung alle 3 Jahre statt. Also laufend ist hier ein 3 - Jahresrhythmus? Dann wäre vermutlich erst nach 9 Jahren (3x Untersuchung) von laufenden Kosten zu sprechen. Das kann doch nicht sein.

Eine sporadische Dachrinnenreinigung ist also nicht umlagefähig.

Kommentar von Primus ,

Auch für ältere Mietverträge gilt: Umlagefähig sind die sonstigen Betriebskosten grundsätzlich nur dann, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich im Einzelnen bezeichnet werden. Die bloße mietvertragliche Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ reichtdafür nicht aus (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03).

Das bedeutet, dass die umzulegenden Kostenpositionen im Rahmen der sonstigen Betriebskosten einzeln genannt und genau bezeichnet werden müssen. Unklare Formulierungen gehen dabei zu Lasten des Vermieters. Daher sollte im Mietvertrag etwa folgende Formulierung enthalten sein:

Zu den sonstigen Betriebskosten gehören die Reinigung der Glasdächer des Treppenhauses sowie die Betriebs- und Wartungskosten aller Feuerlöscher im Haus“.

Stillschweigende Vereinbarung über die sonstigen Betriebskosten:

Ausnahmsweise kann die Umlage von sonstigen Betriebskosten auch ohne eine Vereinbarung im Mietvertrag wirksam sein. Das ist der Fall, wenn diese Kosten jahrelang gezahlt wurden, weil darin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03). Unter „jahrelang“ dürfte ein Zeitraum von mindestens drei Jahren zu verstehen sein.

Kommentar von schneeball ,

Ja, genau so verstehe ich es auch. Da vermutlich nur wenige Mieter bereit sind, sich weitere Posten unter sonstige Betriebskosten "unterjubeln" zu lassen, läuft es wohl eher auf die stillschweigende Variante hinaus. Und das heißt für Vermieter: warten und hoffen, dass kein Protest eingelegt wird.

Kommentar von Primus ,

So sehe ich das auch.

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