Frage von FreddyHu,

Sind Immobilienfonds gute Anlage Möglichkeiten?

Ich würde gerne Geld anlegen, weiß aber nicht genau. Ich bin grade dabei mir die verschiedenen Fonds anzusehen. Schiffsfonds hab ich inzwischen ausgeschlossen, die sind mir viel zu riskant. Was haltet ihr von Immobilienfonds? Ist das eine vernünftige Anlage wenn es zu Erträgen und Sicherheit kommt?

Expertenantwort
von gandalf94305, Community-Experte für Fonds,

Das ist entweder die falsche Frage oder zumindest fehlt etwas ganz Entscheidendes in Deiner Frage: welche sonstigen Investments hast Du und was ist Deine Erwartung an diese Art der Anlage?

Jemand, der keinerlei Geldanlagen außer Tagesgeld und ggf. Festgeld besitzt, sollte nicht in nur Immobilienfonds einsteigen, da dies ein Branchenrisiko darstellt, das sich schnell materialisieren kann, wenn die Branche in Verruf kommt oder schlecht läuft. Das gilt für alle Branchen.

So wie Du die Fonds in einem Zug mit Schiffsfonds nennst, handelt es sich bei dem Immobilienfonds zudem wahrscheinlich noch um einen geschlossenen Fonds, d.h. eine Beteiligung. Hier gibt es weitere Risiken durch die Art des Fonds.

Eine "vernünftige" Anlage ist aus meiner Sicht eine diversifizierte, die in Bezug auf Ertragschancen und Risiken zum Profil und den Erwartungen eines Anlegers passt.

  • Man sollte eine Reihe solider Kerninvestments haben, die über Jahre hinweg Bestand haben können und mit moderater Volatilität sinnvolle Erträge liefern oder Wertsteigerungen zeigen, damit nach Steuern und Inflation kein negatives Ergebnis entsteht.

  • Diese Kerninvestments können durch chancenorientiertere Investments ergänzt werden, die einzelne Assetklassen und -bereiche, die man für vielversprechend hält, jeweils beimischen.

Ein Teil eines Kerninvestments kann durchaus auch ein solider und vertrauenswürdiger, geschlossener Immobilienfonds, z.B. für eine Pflegeimmobilie, sein. Nur wäre eben ein solches Instrument alleine ein Widerspruch zur Notwendigkeit der Diversifikation. Diversifikation hilft, negative Entwicklungen eines Instruments durch wenig korrelierte Bewegungen der anderen Instrumente auszugleichen oder zumindest zu mildern.

Wenn Du nun im Rahmen einer Portfolioallokation für z.B. 250.000 EUR beispielsweise entschieden hast, daß 6% dem Thema Immobilien gewidmet sein soll, dann könnte man ja 2% in einen offenen Immobilienfonds (Renditeerwartung vor Steuern 2-4%), 2% in einen REIT-Fonds oder -ETF (Renditeerwartung vor Steuern 3-6%) und 2% in eine vertrauenswürdige, solide geschlossene Immobilienbeteiligung (Renditeerwartung vor Steuern 5-8%) stecken. Sollten die Aktienmärkte (REIT-Aktien) 50% einbrechen, so wäre das nur ein Minus von 1%. Sollte die geschlossene Beteiligung irgendwann insolvent gehen, dann wäre das auch nur ein Minus von 2% im Gesamtportfolio.

Steckst Du nun aber 30% in die Beteiligung und sitzt einem Verkäufer auf, der seine Provision schnell einsteckt, dann aber verschwindet und Dich mit einer für sich selbst die Sahne aus den Erträgen abschöpfenden Verwaltungsgesellschaft irgendwo im Ausland sitzen läßt, dann hast Du in der folgenden Insolvenz nämlich 30% Verlust im Portfolio.

Also: die Frage kann man nicht wirklich beantworten. Immobilien sind sinnvoll. Die Qualität der Beteiligungs- und Investmentgesellschaften darf man jedoch ebenso wenig außer Acht lassen wie die eigene Portfoliostruktur und die eigenen Absichten, finanziellen Möglichkeiten und Präferenzen.

Antwort
von Sabine1302,

So pauschal läßt sich das nicht sagen. Es ist abhängig von der Immobilie (Kosten, Vermietbarkeit, Preis, Lage), Vom Initiator (sehr viele Schwarze Schafe), Von der Vertragsgestaltung, dem Prospekt und Prognoserechnungen, versteckte Kosten (Provisionen), Rechtsform des Fonds....und noch einiges mehr

Es gibt wenige Gute, hunderte sind unrentabel für den ANLEGER.....

Abschreckendes Beispiel: Falk Fonds.....vom Markthelden zum Marktdepp

Genaures kann ich nur bei einem konkreten Beispiel sagen.

Schifffonds.....Finger weg, sind noch schlimmer .....es gibt überkapazitäten bei Containerschiffen. Lohnt sich vielleicht bei Spezialschiffen. Z.B.gab es einmal einen für ein Feuerschiff für die Elbe.....

Kommentar von Candlejack ,

wieso von DER Immobilie. In so einem Fonds stecken dutzende bzw. mehr als hundert Immobilien drin.

Kommentar von Sabine1302 ,

wenn er frager von schifffonds spricht, dann gehe ich davon aus, dass er geschlossene immobilienfonds meint und die beinhalten in der regel nur 1 bis 3 objekte.

des weiteren würde ich offene immobilienfonds im moment noch nicht einmal andenken. Solange die gesetzeslage ungeklärt ist und das ausmass der restriktionen nicht feststeht. Es geht von totalem Verbot bis hin zur eingeschränkten handelbarkeit. die umsetzung der europäischen aifm-richtlien wird noch spannend. Danach sehen wir weiter

Kommentar von Candlejack ,

Das ist das Problem, wenn man von einer Teil der Frage auf alle anderen Teile schließt. Sollte z.B. einem Berater nie passieren. Nur weil jemand von Schiffsfonds spricht, und auch da gibt es nicht nur geschlossene, meint er bei Immofonds nicht automatisch auch geschlossene. Die beinhalten idR tatsächlich 1 Objekt, 2-3 habe ich selten erlebt.

In OIF war ich investiert und bin es weiterhin, auch wenn ich vom Euroreal in andere schwenken musste. Wo ist die Gesetzeslage denn ungeklärt ? Viele OIF hatten doch schon die vorgeschriebenen Spielregeln und gehen deshalb ganz normal weiter. Die Fonds, die die Spielregeln ändern mussten, befinden sich zum Großteil in Abwicklung, weil die Kunden alle raus wollten. Das totale Verbot ist doch kompletter Käse. Es gibt dort eindeutige Kündigungsfristen und Freibeträge für Privatkunden. Nichts, was einen erschrecken müsste.

Kommentar von Sabine1302 ,

interessant, Du weißt es nicht?.......seit Oktober geht es durch Presse und Fachzeitschriften, dass die AIFM-Richtlinien umgesetzt werden müssen (besonders bezogen auf oif´s). Das Referendum ist in teilen bekannt geworden. in den ersten Entwürfen war von einem totalen Verbot und Abwicklung die Rede. Dies scheint vom Tisch zu sein. Im Raum steht noch die eingeschränkte Verfügbarkeit und eventuell Verkaufsverbote und einige andere Spässchen....nichts genaues weiss man.....also ungeklärte Rechtslage. Man hat auch noch nicht entschieden, ob es für Alt-Fonds oder nur für neue Fonds gelten soll. Deutsche oder auch ausländische Emitenten......

Als guter Berater würde ich erst einmal abwarten und dann die Anlageform neu bewerten. Kann ja nicht lange dauern.....Ansonsten könnte der Schuss im Rahmen der Beraterhaftung nach hinten losgehen.

Was geschlossene Fonds betrifft, der Trend war zu mehreren Objekten.....besonders in den Jahren 2000-2005.....insbesondere bei Falk, DCM, usw.........bis zu 5 im Schnitt mit sehr unterschiedlichen standorten.....naja, mache das Immo- und Fondsgeschäft (Nicht Verkauf sondern Chancen-Risiko-bewertung-Beraterhaftung) schon 20 Jahre und bin nach wie vor Immobilien-Fan und auch für oif`s, aber momentan warte ich dem Bereich lieber ab.

Kommentar von Candlejack ,

Natürlich weiß ich es, ich bekomme genügend Newsletter. Aber das ist doch im nationalen Gesetzgebungsverfahren noch lange nicht in dem Topf wo es kocht. Siehe meine Antwort oben. Außerdem gilt diese Richtlinie für geschlossene Fonds und die berate und verkaufe ich nicht. Für alle OIF gilt diese nicht ! Also was interessiert mich in der Beratung eine Richtlinie, die meine Beratung überhaupt nicht tangiert ??? Wenn mich ein Kunde nach geschlossenen Fonds fragt, dann antworte ich darauf auch, ich empfehle und berate aber nichts dazu.

Kommentar von Sabine1302 ,

Sie gilt nur für geschlossene Fonds? Sie tangiert nicht Deine Beratung? AHA

etwas für Dich zum lesen.....

http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/offene-immobilienfonds-regeln-im-investme...

Kommentar von Sabine1302 ,

Hier noch etwas umfangreicheres zu oif und aifm.....auch zur Beraterhaftung

http://www.vz-nrw.de/Anlegerschutzgesetz-die-wichtigsten-Neuerungen-im-Ueberblic...

Kommentar von Candlejack ,

die sache aus der wiwo ist doch wieder was anderes und absolut unausgegohren. fakt ist, dass die aifm für geschlossene fonds gilt. ob und was und wie da mal was auf offene abfärbt, ist noch völlig unklar und solche Hirngespinste berate ich nicht ! da ich oif ohnehin auf 5 jahre berate, interessiert auch nicht, ob da in 1,5 jahren mal eine kündigungsfrist von 1 jahr kommt...

Kommentar von Sabine1302 ,

http://www.cash-online.de/immobilien/2012/zia-aifm-umsetzungsgesetz/100178

möchtest Du noch mehr Artikel?????? dieser ist vom 12.12.12 ! Teile des Gesetzes treten am 1.1.13 in kraft andere werden bis 23.6. in Sach und Tüten sein.........

Ich hoffe, dass Du eine gute Beraterhaftpflichtversicherung hast.........

Kommentar von Candlejack ,

Du brauchst mir nicht noch mehr Artikel um die Ohren hauen. Das ändert nichts an den Tatsachen und auch nicht am selbst nachdenken. Werden bis 23.06. in Sack und Tüten sein. Das ist noch ein halbes Jahr. Bis dahin kann sich noch so viel ändern und wegfallen und egalisieren... Und ja, ich habe eine gute Haftpflicht, auch wenn ich die die letzten 16 Jahre nicht gebraucht habe. Du machst aber leider (auch gerade hier) mehr Wind um aifm und andere Richtlinien als Not tut. Einfach mal etwas mehr vertriebliche Gelassenheit trotz Richtlinien, Gesetzen und Haftung würde da gut tun ! Oder Du besprichst mit den Kunden einfach ganz brutal, was die wirklich wollen in Bezug auf Ziel, Anlage, Horizont, Liquidität, Rendite, Sicherheit, Steuern... wählst mit ihnen zusammen dann eine Anlage aus, berätst sie dazu, dokumentierst das vernünftig und dann gibts auch keine Probleme mit aifm und Co :-)

Kommentar von Sabine1302 ,

Sorry, aber ich bin nicht Berater der Kunden zum Verkauf, ich berate die OPFER von Beratungen........und ich berate Berater damit sie nicht in Beratungsfallen tappen oder nachdem sie hineingetappt sind......

Antwort
von althaus,

So toll finde ich die Idee im Moment nicht. Ich hatte 5 offene Immobilienfonds. Von denen konnte ich gerade noch 2 verkaufen. Die anderen drei werden gerade abgewickelt (in den nächsten 3 Jahren aufgelöst). Unterm Strich hat sich die Anlage nicht gelohnt.

Kommentar von Candlejack ,

Da hast Du ja voll in die Kiste gegriffen, wenn Du von den einigen aufgelösten schon 3 erwischt hattest. Allerdings wurden bei den bisherigen Auflösungen auch bisher die korrekten Auszahlungen gemacht, ging also kein Geld verloren. Und wieso musstest Du die anderen beiden verkaufen ? OIF sind nach wie vor eine lohnenende Anlage. Bei mir wird gerade einer abgewickelt, der andere läuft gut weiter.

Kommentar von althaus ,

Ich habe mir von den vielen 5 herausgesucht und mit Einmalzahlugen angefangen. Mit Kanam ging es ja ein paar Jahre gut. Aber dann ging alles den Berg runter und einer nach dem andrern fing an zu schließen. Nachdem der dritte geschlossen war verkaufte ich die anderen zwei. Das Vertrauen in Offene Immobilienfonds habe ich verloren. Ich hoffe daß ich zumindest mit der Abwicklung noch mein Geld zurückbekomme. Die Anlageform ist für mich gestorben. Tägliche Liquidierbarkeit bei Immobilieninvestments gibt es normalerweise nicht., das kann nicht gut gehen. Das Geld nutze ich nun um mir ein Fondsstamm aufzubauen. Nach und nach in den nächsten 2 Jahren. Denn dann sind die Immofonds abgewickelt.

Kommentar von althaus ,

Habe mein Immobilienanteil durch eine Eigentumswohnung ergänzt. Hatte Glück noch eine zu bezahlbaren Preisen zu bekommen. 1900 Euro/qm incl. aller N-Kosten und Renovierung.

Kommentar von Candlejack ,

Das ist leider die Meinung vieler. Hat man einmal einen Strukturfehler mitgemacht, ist alles für einen gestorben. Genauso wie Aktien nach 2000 oder 2008 für viele gestorben waren, obwohl sie es einfach falsch gemacht oder zu kurzfristig gedacht haben. Aktien und Immos sind nach wie vor eine interessante Anlage. Und hier kommt dann ein Fachmann ins Spiel, der die erklärt, WIESO diese OIF abgewickelt werden und wieso andere nicht und wieso das deswegen nach wie vor interessant ist. Täglich verfügbar funktioniert ja bei viele OIF. Also ich hab meine Gelder aus dem Euroreal in einen anderen gestopft und habe weiterhin Vertrauen darin. Aber ich kenne auch die Hintergründe und bin vom Fach udn daher erkläre ich das auch gern meinen Kunden.

Das mit den nächsten 2 Jahren würde ich mir schriftlich geben lassen. Die meisten geschlossenen haben KEINE Maximalfrist bis 2014 !

Kommentar von Sabine1302 ,

und wie gehst Du mit der Neustrukturierung der Marktes nach der Umsetzung der aifm-Richtlinie um?????

Ist es nicht fahrlässig eine Anlageform mit (noch) ungeklärter Rechtslage zu empfehlen?

Kommentar von Candlejack ,

Da wird sich weniger umstrukturieren als Du glaubst. Ich habe schon so viele Restrukturierungen, Neuordnungen etc. erlebt, die dann eher verpufft sind. Es wird ständig irgendwas neu strukturiert, geändert, nachgebessert, neu beschlossen, Gesetze geändert... wenn es darum ginge, dürfte ich gar nichts mehr machen. 1999 sollte die Lebensversicherung besteuert werden, zwei Tage vorher wurde das gekippt. 2004 lief es durch. Am 21.12. sollte Unisex kommen, zwei Tage vorher wurde das Gesetz gekippt. Vor einigen Jahren sollte Vorratsdatenspeicherung kommen, EU-Vorschrift (!!) , wurde kurz vorher in Deutschland gekippt und so geht das weiter. Auf Politik und Gesetzgebung kann man sich als Berater nicht verlassen. Natürlich gehört das mit zur Beachtung in einer Anlageberatung. Bisher ist die Rechtslage geklärt und die neuen Regeln sind weder verhandelt, noch beantragt, noch verabschiedet. Als irgendwer die neuen Liquiditätsregeln für OIF und die zwei Jahre Kündigungsfrist grundsätzlich ins Spiel brachte (die später gekippt wurde), brach DAS den heute abgewickelten OIF das Genick. Da war weder etwas geschrieben, noch beschlossen !

Kommentar von Sabine1302 ,

Aua.....Unisex-Versicherungstarife sind also nicht aktuell?

Kommentar von Candlejack ,

Ich habe nicht gesagt, dass die Unisex-Tarife nicht zum 21.12.2012 von allen eingeführt wurden. Unsere Versicherungspartner haben das alle gemacht, die konnten 48h vorher nicht mehr zurück. Nur leider ist das Gesetz dazu, auf dem das alles basieren soll, eben zwei Tage vorher vom Vermittlungsausschuß gekippt worden, ist also nicht in Kraft getreten... nicht mehr und nicht weniger habe ich zur Zuverlässigkeit und Planbarkeit solcher Gesetze gesagt.

Antwort
von jsch1964,

Kann sein, kann sein nicht...

Deine Ziele und Deine Möglichkeiten setzen den Rahmen, wie Gandalf schon sehr schön ausführlich dargelegt hat. Ich persönlich kenne auch mehr Immobilienfonds, die nicht so funktioniert haben, wie geplant, als anderherum. Auf dem Papier liest sich immer alles ganz toll, aber ob die Idee hinter dem Fonds tatsächlich dauerhaft Bestand hat, ist schwer vorherzusagen.

Für mich ist in diesem Bereich im Moment nur der Habona-Fonds interessant. Er ist langweilig, deckt ein Grundbedürfnis und investiert langfristig. Das sind gute Voraussetzungen dafür, dass er durchhält und den Anlegern die Rendite bringt, die sie erwarten. :-)

Nicht wirklich Immobilienfonds sind die sachwertbesicherten NPL-Fonds (z.B. von der GGH AG), obwohl bei denen auch der größte Teil der Gewinne aus Immobiliengeschäften kommt. Das könnte auch interessant sein. (Bitte nicht verwechseln mit den unbesicherten NPL-Fonds von z.B. Publity)

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