Frage von althaus, 126

Sind 3% Rendite für eine Immobilie in Ordnung?

Ich frage mich wo es noch heutzutage Rendite gibt. Anleihen bringen gerade mal 1%. Bei den Aktien weiss man nicht so genau wo es hingeht. Gold hat in den letzten Jahren enttäuscht. Nun habe ich die Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben, die bei Vermietung 3,15% Rendite vor Steuern bringt. Was haltet ihr davon? Wieviel Rendite sollte eine Immobilie denn abwerfen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von LittleArrow, 109

3,15 % Rendite für die Gesamtlaufzeit oder pro Jahr? Spass bei Seite;-)

Eine Renditeermittlung ist m. E. einigermaßen schwierig, weil bei einer solchen Berechnung oftmals Schönwetterdaten/-annahmen verwendet werden und die möglichen negativen Zukunftsereignisse verdrängt werden, z. B. Mietausfälle, Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen, steigende Verwaltungskosten und negative Veränderungen des Wohnumfelds.

Ferner muss man sich immer vor Augen halten, dass die anfänglichen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler) wahrscheinlich uneinbringlich sind, denn der Immobilienwert wird dadurch nicht gesteigert. Das ist so ähnlich wie der Ausgabeaufschlag bei Fonds. Diese Negativwerte muss Du mit Deiner Bruttorendite erstmal (in welchem Zeithorizont?) kompensieren! Ferner sind die beiden Nachkommastellen bei "3,15" Rendite für mich nur eine Scheingenauigkeit.

Ob Dir in 5 oder 8 Jahren eine jährliche Rendite von ca. 3 % noch genügen, vermag ich auch nicht zu sagen. Vielleicht gelten dann wieder alte Zinsniveaus, wer weiß?

Und daher denke ich eher an Diversifikation und Risikostreuung. Du hast ja schon einige Erfahrungen mit Deinen Mietwohnungen:-)

Kommentar von LittleArrow ,

Ergänzender Lesetipp, den ich von GAFIB erhielt:

http://www.zm-online.de/hefte/Wann-platzt-die-Immobilienblase_342423.html

Kommentar von althaus ,

Vielen Dank für den Artikel. Es ist nicht wirklich sinnvoll dem fahrenden Zug hinterher zu springen. 

Kommentar von LittleArrow ,

Gerne, ich habe Deine Frage, Sorgen und Problemstellung nicht vergessen;-)

Antwort
von Privatier59, 100

Wie wird die Rendite denn ermittelt? Vor allem macht mich die zweite Stelle hinter dem Komma mißtrauisch. Kann es sein, daß da einfach Ist-Miete minus laufender Kosten genommen wird?

Wo ist das Mietausfallrisiko?

Wo sind Reparaturaufwendungen?

Und andererseits: Wo ist die Wertsteigerung?

Antwort
von NasiGoreng, 88

Wenn Du auf den Kaufpreis durch Vermietung der Immobilie nicht wenigstens eine Bruttorendite von 6% erzielst, ist das ein ganz mieses Investment.

Bedenke, dass eine Immobilie sich durch Nutzung und Alter in längstens 100 Jahren verschleißt, dass für Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung laufende Kosten entstehen und dazu auch noch die Vermietung einigen Verwaltungsaufwand verursacht. Von Mietnomaden und Scherereien mit bescheuerten oder zahlungsunwilligen Mietern ganz abgesehen.

All diese Kosten musst Du von den Mieteinnahmen abziehen, bevor Du eine Rendite errechnen kannst. Da bleibt auch von 6% Brutto nicht mehr viel Netto übrig.

Auf lange Sicht mehr Rendite - ohne Zeitaufwand - bringt die Anlage in einen guten, international anlegenden Aktienfonds.

Kommentar von althaus ,

Habe mich nochmals mit meiner Frau abgestimmt. Sie will sich nicht um einen weiteren Mieter kümmern müssen, wenn mir was zustößt, daher lassen wir das. Ich finde es schade, aber im Grunde genommen hast Du Recht. 3% Rendite ist zu wenig. Zudem hätte ich hier ein Klumpenrisiko, das nicht zu vernachlässigen ist. Ich werde wohl weiterhin bei Fonds bleiben. Danke für Deinen Rat. Gruß althaus. 

Kommentar von Rat2010 ,

Sicher die richtige Entscheidung. Das Thema ist doch: Warum ist die Rendite so, dass kein Mensch auf Dauer mit der Vermietung Geld verdienen kann? Die Alternativen sind, die Miete ist zu gering oder der Kaufpreis zu hoch.

Die Mieten hängen nur kurzristig am Markt. Längerfristig sind die aufgerufenen Mieten das, was sich Mieter einer bestimmten Region leisten können und das wird nur mehr, wenn die Konjunktur richtig gut läuft. Weil man sonst ein Objekt nicht vermieten kann. ist der Wert fix.

Der Kaufpreis ist durch Erbengeneration, Massenflucht aus Geld und gegen null gehende Zinsen aktuell (offensichtlich) Faktor 2 zu hoch. Wer in Immobilien investiert, läuft Gefahr, dass sich das (genau bei seinem jedes Jahr um ein Jahr älter werdenden Objekt) wieder legt. Das Risiko ist durch Übertreibungen an den Märkten noch wesentlich höher.

Lass mit der Doppelhaushälfte einen Eigennutzer glücklich werden. Die können nicht rechnen und sind deshalb in der derzeitigen Situation für den Kauf wesentlich mehr geeignet.

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