Schenkungssteuer Kind zu Eltern?

Meine Ehefrau ist Eigentümerin eines Dreifamilienhauses. Alle Wohnungen sind gleich groß. Zwei Wohnungen beinhalten ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht für die Mutter und die Schwester meiner Ehefrau. In der 3. Wohnung wohnt der Sohn meiner Ehefrau. Es gibt nun folgende Überlegungen: 1. Das Haus wird durch meine Frau an ihren Sohn verschenkt (Wert des Hauses ca. 300.000 € abzüglich 43.000 € Restschulden). Im Gegenzug schenkt ihr Sohn ihr 80.000 €. Angedachte Kosten: Notargebühr bzgl. Schenkung, Kosten Grundbucheintragung, Schenkungssteuer 2. Das Haus wird für 80.000 € durch meine Frau an ihren Sohn verkauft. Die Restschulden werden vom Sohn übernommen. Alternativ wird das Haus für 123.000 € verkauft. Angedachte Kosten: Notargebühr Kaufvertrag, Kosten Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer

Welche Regelung ist die günstigere? Hat jemand eine weitere gute Idee? Welche Kosten kommen noch hinzu?