Frage von shanty, 520

Restschuld noch bei Hausbank und KfW...muss ich bei meiner Hausbank bleiben? 1.Rang?

hallo, folgende situation: habe mir vor 10 jahren ein haus gebaut, und mir mir zu diesem zweck geld von der hausbank und geld von der kfw geliehen. nun wurde die weiterfinanzierung der restschuld durch die kfw bereits genehmigt. die hausbank war vom zinsangebot nicht wirklich interessant und ich wollte alternativ-angebote einholen. nun zur frage: ein bekannter hat mir erzählt, dass ich das gar nicht versuchen brauche, da ich an meine hausbank gebunden wäre. ich müsste akzeptieren, was die mir anbieten. er hat es auch erklärt...hab´s aber nicht ganz verstanden :-( es hat was mit der grundschuld und dem 1.Rang zu tun!?? wer kann mir helfen? lg adel

Antwort
von barmer, 520

Quatsch !

Wenn die Zinsfestschreibung jetzt endet, kannst Du wechseln, wenn eine andere Bank ein besseres Angebot hat. Natürlich muss das deutlich besser sein, denn Kosten für Notar und Grundbuchamt für den Wechsel der Grundschuld werden anfallen.

Viel Glück

Barmer

Kommentar von shanty ,

vielen dank für die schnelle info... hast du eine ahnung, was es mit diesem 1.rang auf sich hat?

Kommentar von barmer ,

WEnn mehrere Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sind, kommt es auf die Rangfolge an, wie sie im Problemfall befriedigt werden. Und daher sind die Konditionen für die Grundschuld im 1.Rang am besten. Banken verlangen im Gegensatz zu Bausparkassen oft den 1.Rang.

siehe auch Wikipedia

Befriedigung des Gläubigers

Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung.[1] Der Rang eines Rechtes in Abt. II und III richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung.[2] Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenen Recht vor.

Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach befriedigt. Daher verlangen viele Banken heute zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges.

Die Rangverhältnisse können durch Einigung und Eintragung geändert werden (sog. Rangbestimmung). Die betreffenden Erklärungen bedürfen nach § 29 GBO der notariellen Beglaubigung.[3]

Antwort
von hypothekenteam, 476

Das stimmt nicht. Wenn die Zinsbindung des Darlehens bei der Hausbank jetzt endet, dann können Sie beliebig wechseln. Was hier gemeint ist, ist die Tatsache, dass das KfW-Darlehen bereits verlängert wurde. KfW-Darlehen laufen aber nicht direkt über die KfW, sondern immer über die Hausbank, bzw. die Bank, welche auch den Rest des Darlehens finanziert. Die Grundschuld ist i.d.R. in voller Höhe (Hausbank+KfW-Darlehen) an erster Stelle im Grundbuch eingetragen. Wenn Sie jetzt die Bank wechseln, kämen die Rangstellen durcheinander. Merke: jede Bank will immer an erster Stelle im Grundbuch stehen. Im Falle einer Zwangsversteigerung bekommt nämlich immer der an erster Stelle erstmal alles vom Erlös und die anderen den Rest.

Die Lösung ist aber einfach, es gibt bei der KfW die Möglichkeit eines sog. "Hausbankwechsels". Sie können dort anrufen und sich erkundigen. Oder Sie suchen sich erst eine neue Bank und die übernimmt den Service für Sie.

Alexander Solya

Kommentar von shanty ,

ok...das ist ja ein super tipp...vielen dank :-)

Kommentar von shanty ,

hallo...habe heute bei der kfw angerufen....hausbankwechsel ist kein problem....wenn ich jedoch das darlehen ablösen will, sind - je nach vertrag - natürlich vorfälligkeitszinsen zu entrichten..die möchte ich umgehen. ich brauche also eine möglichkeit um das kfw-darlehen weiter laufen zu lassen und den anderen kredit bei einer attraktiveren bank zu bekommen....und das wird offenbar unmöglich, weil diese bank dann im nachrang wäre, richtig?.....puh

Kommentar von hypothekenteam ,

Ich dachte, dass die Zinsbindung für beide Verträge abgelaufen war und nur das KfW-Darlehen verlängert wurde. Oder wann endet die Zinsbindung für das Bankdarlehen?

Kommentar von shanty ,

Das kfw-darlehen wurde 2012 verlängert. die zinsbindung für das bankdarlehen ist im letzten monat abgelaufen und im moment habe ich einen variablen zinssatz....ich muss mich also bald mal festlegen :-)

Kommentar von hypothekenteam ,

Nochmals, damit es keine Missverständnisse gibt: Ist das KfW-Darlehen bei der KfW direkt verlängert worden oder von der Bank, bei der auch das andere Darlehen läuft? Die ist häufig der Fall, da die Verlängerungsangebote der KfW häufig nicht attraktiv sind.

Welches KfW-Programm haben Sie genutzt? Ich nehme an, das Wohneigentumsprogramm mit der Nr. 124.

Kommentar von shanty ,

meine hausbank hat diese kfw-sachen alle geregelt... welches programm weiß ich leider nicht...schäm...aber ich könnte genau nachschauen, wenn es entscheidend ist.

Kommentar von hypothekenteam ,

Es ist entscheidend. Bitte sehen Sie in Ihren Darlehensvertrag, ob dort die Bank oder die KfW der Darlehensgeber ist.

Ist übrigens ungewöhnlich, dass die Zinsbindung vom Bankdarlehen ein Jahr nach der des KfW-Darlehens ausläuft. Normalerweise hat man für beide Darlehen die gleiche Zinsbindung, z.B. 10 Jahre. Hatten Sie bei der Bank 11 Jahre Zinsbindung?

Kommentar von shanty ,

Also...in meinem 2002 geschlossenen Vertrag steht: Verbraucherdarlehensvertrag...Darlehensnehmer und Bank schließen folgenden Vertrag....die Bank stellt dem Darlehensnehmer ein Darlehen zur Verfügung i.H.v...

Und unter Punkt 2: Verwendungszweck: Bau eines Einfamilienhauses Darlehen aus dem KFW-Wohneigentumsförderungsprogramm

keine spezielle Nummer...

bin gerade total verwirrt...hört sich ja fast so an, als hätte die KFW da nix mit zu tun...

Ich hatte auch bei der Bank eine 10-jährige Zinsbindung...aber im letzten Jahr stand bei mir finanziell alles auf wackeligen Füßen, da mein Verdienst immer sehr knapp war. Ich hatte mich zu der Zeit mehrfach auf andere Stellen beworben...aber noch keine Zusagen. Habe also um eine 1-jährige Frist gebeten.

Kommentar von hypothekenteam ,

Ich meinte nicht den Vertrag aus 2002, sondern den aus 2013. Mir geht es darum, ob die Verlängerung des Darlehens über die KfW lief oder ob das ursprüngliche KfW-Darlehen jetzt von Ihrer Bank übernommen wurde. Ansonsten ist da nix Verwirrendes, das war ein ganz normales KfW-Darlehen in 2002.

Kommentar von shanty ,

ah...ok...Sie merken sicherlich, das ist nicht mein Thema.

Das ürsprüngliche KFW-Darlehen wurde in 2012 wieder von der KFW verlängert. Und das Bankdarlehen muss jetzt verlängert werden.

Antwort
von HilfeHilfe, 374

Hallo

diese Problematik hat (fast) jeder Hausbesitzer der finanziert. Oftmals sind es sogar 3 Darlehensbausteine.

Du hast meherere Möglichkeiten:

Option 1:

  • Kfw Teil ablösen und die Fremdbank ist so attraktiv im Zins das Sie bereits ist im Nachrang zu bleiben

Option 2:

  • die Fremdbank übernimmt das Kfw Darlehen UND die Hauptfinanzierung zu 2 Terminen. Für das spätere Darlehen könntest du ein Forwarddarlehen angeboten bekommen

Option 3:

  • die Fremdbank übernimmt das Kfw Darlehen UND die Hauptfinanzierung sofort. Allerdings müsste da deine Hausbank mitspielen und die Vorfälligkeitsentschädigung nicht zu hoch sein. Diese Option ist am unwahrscheinlichsten. Fragen kostet nix !
Kommentar von shanty ,

hm, wenn ich das jetzt richtig verstanden habe (alle antworten mal mitgerechnet), entfällt option 1, da ich vermutlich keine bank finden werde, die den nachrang akzeptieren wird...? option 2... wie meinst du das...zu zwei terminen? option 3.....was heißt das, meine hausbank müsste da mitspielen? haben die eine rechtliche grundlage mir das zu verweigern? die zinsfestschreibung ist ja bereits abgelaufen und im moment habe ich einen variablen zins.... man, ist das kompliziert :-(

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