Frage von Kai2012,

RENOVIERUNGSARBEITEN EIGENTUMSWOHNUNG

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Vorhaben: Wohnung kaufen - renovieren - verkaufen. Klingt nicht gerade originell, mit den richtigen Objekten lässt sich aber sicherlich Geld verdienen.

Zu meinem Problem/meinen Fragen.

Je höher der Renovierungsaufwand, desto höher auch der MÖGLICHE Gewinn - natürlich nur vorrausgesetzt, die Renovierungsarbeiten lassen sich günstig gestalten. Eine deutsche Fachfirma scheidet hierzu wohl eher aus.

Konkret: Ich kenne einen Polen, der auch in Polen wohnt und dort als Tischler arbeitet. Er ist handwerklich sehr begabt und könnte sämtliche Renovierungsarbeiten durchführen (natürlich ohne Garantie, da Privatmann). Jetzt habe ich in einem Fachartikel gelesen, dass es möglich sein soll, einen solchen Bekannten offiziel bei der BG Bau zu melden und ihm einen vereinbarten Lohn zu zahlen, welchen dieser wiederum zu versteuern hat. In diesem Fall solle es möglich sein, ihn für sich arbeiten zu lassen, OHNE Gefahr zu laufen, der Schwarzarbeit bezichtigt zu werden. Ist diese Info richtig?

Hat ein (deutscher) Handwerker bei seinen (verbindlichen) Kostenvoranschlägen eigentlich gewisse gesetzliche Vorgaben zu beachten? Oder könnte ich OFFIZIELL einen niedrigen Pauschalpreis vereinbaren, wenn ich einen Fachbetrieb finde, der mir diesen anbietet? Beispiel: Betrieb A verlangt 10.000 Euro für die Arbeiten, Betrieb B nur 2000 Euro - wird mir da nicht vorgeworfen, ich würde die Firma unter Lohnniveau bzw. schwarz beschäftigen? Als letztes, ist es weiterhin richtig, dass ich als Privatverkäufer einer Immobilie NICHT haftbar bin, solange diese notariell festgehalten wird?

Bin gespannt auf eure Antworten.

Danke und Gruss, Kai

Antwort von qtbasket,
2 Mitglieder fanden diese Antwort hilfreich

Zunächst einmal - dein Idee halte ich für wenig erfolgversprechend.

Du brauchst Immobilienkenntnisse, Kapital und einen gut funktionierenden Immobilienmarkt, und beispielsweise in München oder Düsseldorf ist eben nichts preiswert und Schnäppchen bei Immobilien dort zu suchen, die Stecknadel im Heuhaufen.

Die BG der Bauwirtschaft hat mit Arbeitserlaubnis und Steuern nichts zu tun, sondern ist für Arbeitsunfälle zuständig - deshalb müssen Arbeitnehmer per Gesetz dort angemeldet werden.

Und nur nebenbei: es gibt ja deutsche Baufirmen, die nur mit Subunternehmern aus Billigländern arbeiten, Polen ist denen zu teuer, Rumänien und Bulgarien ist in - meiner Ansicht eine etwas perfide Nutzung des Arbeitsmarktes, anders : es ist Ausbeutung.

Mein Fazit: von deiner Idee halte ich nichts.

Kommentar von LittleArrow,

Er schrieb ja: > richtigen Objekten lässt sich aber sicherlich Geld verdienen

Da soll er mal nach richtigen Objekten suchen;-))

Kommentar von Kai2012,

Beschäftige mich seit ca 6 Monaten jeden Tag etwa 1 Stunde mit der Objektsuche und bin auch schon mehrfach fündig geworden. :)

Antwort von robinek,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Bitte immer beachten, seriös zu bleiben. Dein Umfeld ist nicht blöder und schläft auch nicht Diese Idee hatten andere auch schon.

Kommentar von Kai2012,

Nur weil die Idee schon andere hatten, heisst das ja nicht, das sich hiermit kein Geld verdienen lässt oder??? :)

Antwort von LittleArrow,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Deine Absicht, Gewinn zu machen ist löblich. Ob Du auf diese Weise Gewinn machen wirst, müssen wir abwarten (also bitte später mal Feedback, sofern noch möglich;-)).

OFFIZIELL einen niedrigen Pauschalpreis vereinbaren

Ich verstehe nicht ganz, was Du unter "offiziell" verstehst. Aber denke auch daran, dass je weniger Du für Reparatur-/Modernisierungskosten bezahlst, Du umso mehr Einkommensteuer beim Verkauf bezahlen mußt (also auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten einschl. anschaffungsnahen Herstellkosten), Vergiss einfach die Idee, dass der kurzfristig realisierte Gewinn unversteuert in Deine Tasche fließt und dort bleibt.

Um den Gewinn unversteuert zu vereinnahmen, musst Du für eine längere Zeit die Immobilie selber als Wohnung nutzen. Aber davon schreibst Du nichts in Deinen Fragen. Bei übrigens drei ETWs kommst Du schon in die Nähe gewerblichen Gewinnstrebens.

...Immobilie NICHT haftbar bin, solange diese notariell festgehalten wird...

Die Immobilie wird zwar nicht "notariell festgehalten", aber der Verkaufsvertrag geht in D nicht ohne Notar. Du kannst alles mögliche versuchen, um in diesem Vertrag die Haftung auszuschließen, wenn Notar und Käufer mitspielen. Aber der Notar - wie übrigens auch die Rechtsprechung - sollten bei Arglist oder grobe Fahrlässigkeit den Rechtsausschluss ablehnen. Also z. B. ist es sehr riskant, eine verschimmelte ETW einfach nur frisch anzustreichen und dann als "unbelastet und unter Ausschluss jeglicher Haftung" zu verkaufen. Was ist, wenn Dein übertölpelter Käufer mit Gutachtern und Deinem damaligen Verkäufer/Bewohner vor Gericht aufkreuzen, die Mängel "hervorzaubern", Wandlung und Schadensersatz verlangen?

Kommentar von LittleArrow,

@ Kai2012: ich beantworte Deinen als Antwort verkleideten Kommentar hier:

Ja, Dein Gewinn wird mit Deinem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert.

Niemand hat etwas gegen die Beauftragung eines günstigeren Unternehmers. Aber guck einfach nochmal, wie Du Dein Problem geschildert hast, so ganz offiziell.

Zum Beschaffungsmarkt für günstige Arbeitskräfte kann ich Dir für den Münchener Raum keine Hilfestellung bieten. Du könntest es auch bei myhammer.de versuchen.

Sofern Du in Deinen Zahlen die Grunderwerbsteuer, die Notar-/Gerichtskosten, die Mehrwertsteuer (auf die Handwerkerleistungen), die anteiligen Betriebskosten, die Zwischenfinanzierungskosten und die nötige Liquidität für die vorübergehend "geparkte" Instandhaltungsrücklage berücksichtigt hast, besteht m. E. kein Anlass für eine Neubewertung Deiner Fragen.

Kommentiere bitte die Antworten direkt und nicht als eigene Antwort auf Deine Fragen!

Kommentar von Kai2012,

Ok, das mit dem direkt kommentieren werde ich mir merken - bin ja ganz neu hier, also bitte etwas Nachsicht. :)

Nochmal zu der Begrfflichkeit "offiziell": Natürlich sind mir Foren/Internetseiten wie myhammer.de bekannt. Ich wundere mich nur, weil Angebote teilweise extrem unterschiedlich sind und kann schwer glauben, dass es hierzu keine Vorgaben geben soll (z.B. Fliesenlegearbeiten min. X Euro/Std.).

Mal ein völlig konstruiertes Beispiel: Ein Bekannter hat einen Handwerksbetrieb. Lasse ich ihn nach Feierabend bei mir arbeiten ohne ihn zu bezahlen ist das ab einem gewissen Rahmen als Schwarzarbeit zu werten. Macht er mir aber einen OFFIZIELLEN Kostenvoranschalag über 1 Euro, so ist das ok, das er selbst die Preise bestimmen kann?? Das kann ich irgendwie nich glauben!!!

Grunderwerbs- bzw. Notarkosten sind eingerechnet, Zwischenfinanzierung gibt es nicht, da das hierfür notwendige Kapital vorhanden ist (Zinsausfall wäre noch zu berechnen). Mit "anteiligen Betriebskosten" meinst du sicherlich das Hausgeld, welches während der Renovierungs- bzw. Verkaufszeit anfällt, richtig?

Kommentar von LittleArrow,

Manche nennen das "Hausgeld", der gesetzliche Begriff ist "Betriebskosten".

Daneben steht die einmalige bzw. monatliche Einzahlungspflicht für die Hausinstandhaltungsrücklage, die gelegentlich auch "Hausgeld" genannt wird, weil sie wirklich für's Haus ist. Beim ETW-Verkauf bekommt man normalerweise den Rücklagenanteil zurück.

Antwort von Rabbicook,
1 Mitglied fand diese Antwort hilfreich

Immer bedenken, wenn Du mehrere Immobilien innerhalb von einer bestimmten Zeitspanne verkäufst, dann wird das gewerblich.

Antwort von Kai2012,

Zunächst einmal danke an alle, die so schnell geantwortet haben, auch wenn ich leider bislang noch keine Antworten auf meine eigentlichen Fragen finden konnte. :(

Vorab: Ich versuche gar nicht irgendwelche Tricks sondern ganz im Gegenteil, ich möchte alles rechtlich einwandfrei abwickeln! Das ich bei Täuschung haftbar wäre is mir völlig klar, aber absolut nicht in meinem Sinne. Das ich bei mehrfachem Kauf-Wiederverkauf gewerblich handeln würde, ist mir auch bereits bekannt - im Übrigen lautet hier die Frist 3 Immobilien in 5 Jahren sind ok, ab der Vierten wäre ein Gewerbe anzumelden. Auch das ich den Gewinn nicht versteunern muss, wenn ich die Immobilie wenigstens drei Jahre bewohnt habe, ist mir klar...

Um die weiteren Nachfragen zu beantworten - ja, es ist Kapital vorhanden und ja, es sind auch lukrative Objekte in Aussicht. Natürlich lässt sich auf diese Weise Geld verdienen und nicht wenig - habe es selbst zur Genüge im Bekanntenkreis erlebt. Bitte sagt jetzt nicht, frag einfach deine Bekannten...da sind die Vorraussetzungen andere, was aber hier zu aufwendig wäre zu erklären.

@Little Arrow: Den Punkt, dass ich mehr Einkommenssteuer bezahlen muss, wenn die Reperaturkosten niedriger sind, verstehe ich nicht. Angenommen ich kaufe eine Wohnung für 100.000, stecke dann nochmal 20.000 in die Renovierung und verkaufe sie dann für 150.000, so muss ich doch den Gewinn von 30.000 mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern, richtig?

Meine Frage bezüglich niedrigen Arbeitskosten meinte ich eher so: Wenn ich z.B. eine Firma eines Freundes beauftrage, den Ausbau vorzunehmen und er mir 2000 Euro veranschlagt, was aber offenkundlich ein Freundschaftspreis ist, wenn andere Firmen hierfür 10.000 verlangen...ist das dann rechtlich trotzdem ok???

Die Idee mit "dem Polen" wäre nur eine Möglichkeit. Versuche eigentlich nur herauszubekommen, wo ich günstige, zuverlässige Arbeiter herbekomme OHNE gegen das Gesetz zu verstossen!

Ich habe z.B. ein Objekt in Aussicht, was ich für ca. 30-35.000 bekommen könnte. Renovierungskosten laut Gutachten ca. 15-20.000, Wert nach Renovierung etwa 85-95.000. Ich denke, dass reicht als Info. :)

Vielleicht bewertet ihr ja unter diesen Aspekten meine Fragen neu?!

Gruß, Kai

Kommentar von hildefeuer,

Vorsicht! Wert ist nicht gleich Verkaufspreis und Gewinn......

Antwort von sicherfrei,

Deinen unternehmerischen Mut in Ehren, aber das klingt nach schnellem Gewinn-machen wollen: "Ich kenne da einen Polen..." Das mit dem Polen geht dann in Ordnung, wenn Du alles rechtlich absicherst. Mit Tricks würde ich vorsichtig sein. Natürlich kann man eine Gebäude privat renovieren und die vereinbarten Löhne an einen zugelassenen Handwerker zahlen. Ich würde aber auch in Deinem Interesse darauf achten, dass bei allen Arbeiten, deutsche Handwerker-Richtlinien eingehalten werden, z.B.beim Schall-, Wärme-und Feuchtigkeitsschutz.

Kommentar von Kai2012,

Natürlich möchte ich schnellen Gewinn machen...ist doch nichts verwerfliches!

Kommentar von hildefeuer,

Warscheinlich kannste dann die Immobilie abreißen und 2 neue drauf bauen!

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