Frage von Finanzierung112, 431

Neues Haus kaufen bevor höherwertiges altes verkauft ist - wie vorfinanzieren ohne Bonität ?

Hallo,

ich bin Eigentümer eines Hauses, das verkauft werden soll. Ich möchte aber bereits jetzt ein anderes Haus erwerben, das nur ca. die Hälfte des Werts des alten Hauses kostet. Ich gehe davon aus, daß eine Bank mir den Kaufpreis vorfinanzieren könnte, wenn ich den zu erwartenden Erlös aus dem Hausverkauf als baldige Auslöse (plus Gebühr für diese Aktion) anbiete.

Ich habe bereits mit einem Bankberater gesprochen, der mir aber sagte, selbst in diesem Fall sei in erster Linie meine Bonität wichtig, die aber kaum vorhanden ist, da ich dafür zu wenig verdiene. Das alte Haus biete keine Sicherheit, da es mir ja frei stünde, es danach doch nicht mehr verkaufen zu wollen.

Doch es handelt sich ja gar nicht um einen Kredit, der mit Bonität abbezahlt werden soll.

Ich kann mir nicht vorstellen, daß beiden Beteiligten so ein Geschäft nicht möglich sein sollte. Ich kann mir aber vorstellen, daß es möglich ist, daß ich das Recht, das alte Haus nicht zu verkaufen, vertraglich an die Bank abtrete. Ist dem so ? Dann hätte die Bank die benötigte Sicherheit. Das Haus ist ein gepflegtes Reihenhaus in ruhiger Großstadtlage, also problemlos zu verkaufen. Man könnte sich auf einen realistischen Preis einigen, der einem Verkauf nicht im Wege stünde. Ich wohne nicht selbst in diesem Haus, und der Mieter zieht bald aus.

Müßte der Bank dann eine Hypothek eingetragen werden ? Das kostet dann natürlich auch Gebühren. Würde ich evtl. in Kauf nehmen, weil ich das neue Haus sehr gerne kaufen möchte.

Wenn diese Version eines von der Bank überbrückten Haus"tausches" möglich ist, müßte dann die Bank auch die Maklerfunktion übernehmen ?

Ich habe nämlich vor kurzem einen Makler mit dem Verkauf beauftragt - ohne Vertrag, er macht sich in Kürze erst einmal ein Bild davon.

Über sachkundige Auskünfte wäre ich sehr erfreut !

Vielen Dank schon mal...

Antwort
von wfwbinder, 431

Du darfst die Vorschriften der Banken nicht vergessen.

Eine Bank darf keinen Kredit vergeben, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sicherheiten verwertet werden müssen, oder das der Kredit nicht aus dem Einkommen getilgt werden kann.

Daher:

  1. Was wäre, wenn das alte Haus nicht verkauft werden könnte? Wäre es wieder vermietbar? Könnte daraus der Kredit bedient werden?

  2. In welcher Höhe ist das alte Haus (zur Zeit) belastet?

  3. Die Bank ist kein Immobilienhändler. Also das Haus zu übereignen geht nicht.

  4. Eine Lösung wäre ein Makleralleinauftrag an die Maklerabteilung der Bank, wenn die eine haben. Müssen sich aber nicht darauf einlassen.

  5. Die Grundschuldeintragung für die Bank ist obligatorisch, ausserdem sparst Du die Kosten über die geringeren Zinsen ein.

Kommentar von Finanzierung112 ,

Hallo, danke für die Antworten / Fragen.

zu 1) Ich kann mir nicht vorstellen, daß ein gepflegtes Reihenhaus (wenn auch mit alter Heizungsanlage - aber das ist nur ein Problem des Verkaufs-Preies) in ruhiger Großstadtlage nicht verkauft werden kann.

Und es wäre natürlich nach Austausch der Heizung vermietbar.

Ich denke schon, daß die Miete den kredit decken würde, der ja aber nur 1-2 höchstens 3 Monate zu bedienen wäre bevor er komplett abgelöst werden kann.

zu 2) DAs Haus ist komplett schuldenfrei, abbezahlt.

zu 4) Ja, müßte man probieren. Eine Bank in der Nähe des Hauses. (weit weg von mir)

Kommentar von wfwbinder ,
  1. eine Bank muss immer mit dem schlimmsten rechnen, also auch ein Problem beim Verkauf. ich würde das übrigens sogar auch mal als echte Alternative rechnen.

2.Ich würde bei der Bank fragen, die Dich am besten kennt, also dort, wo Deine Bezüge eingehen.

Antwort
von Franzl0503, 392

Finanzierung:

Hier geht es um die Schwierigkeit, die Verfügbarkeit des Erlöses aus dem beabsichtigten Immobilienverkauf mit der Fällligkeit des Kaufpreises für den Neuerwerb sicher herzustellen. Synchron lässt das i.d.R. nur selten erreichen, so meine Erfahrungen.

Was bleibt: Wenn dein demnächst geräumtes gepflegtes Reihenhaus in ruhiger Großstadtlage sich, wie du schreibst, problemlos verkaufen lässt, solltest du die Veräusserung auch forcieren und dem Verkäufer etwas anbieten, um einen Zeitaufschub für die notarielle Beurkundung des Vertrags zu erreichen.

Kommentar von Finanzierung112 ,

Hallo,

ja, eventuell läuft es darauf hinaus. Ich müßte mal mit dem Makler des neuen Hauses sprechen.

Ich will mich aber im Vorhinein absichern, da die Antwort / Kontakt mit dem Verkäufer (über den Makler) möglicherweise etwas dauern kann (dazu kommt, daß es wohl noch eine Erbengemeinschaft ist, die verkauft), und ich dann sofort Plan B anbieten können will.

Danke schon mal an alle für die Antworten, ich bin ein Stück weiter gekommen, auch wenn mein Kopf noch voller Fragezeichen ist...

Antwort
von Privatier59, 320
Das alte Haus biete keine Sicherheit, da es mir ja frei stünde, es danach doch nicht mehr verkaufen zu wollen.

Diese Aussage des Bankberaters ist so natürlich nicht richtig. Sicherheit bietet das Haus, aber eben nicht durch seine bloße Existenz. Die Bank müßte Zugriff auf den Hauswert haben und einen solchen Zugriff bieten nun einmal eingetragene Grundpfandrechte.

Allerdings möchte sich keine Bank mit einem Kreditnehmer einlassen den sie für einen Problemfall hält, Sicherheit hin oder her. Ein eventuell notwendiges Zwangsvollstreckungsverfahren würde sich über Jahre hinziehen und wäre mit viel Arbeit und Risiko für die Bank verbunden. Deshalb zögert man da.

Keine Bank ist im übrigen verpflichtet, als Makler tätig zu werden. Da fast jede Bank aber eine Immobilientochtergesellschaft hat die Maklergeschäfte betreibt, würde sie das ohne Verpflichtung gerne übernehmen. Kostenlos ist das jedoch nicht. Es fällt Maklerhonorar an, eventuell sogar für den Verkäufer und gerade im Einfamilienhausbereich -wo Maklerhonorar eben nicht steuerlich absetzbar ist- verschlechtert Maklerbindung die Verkaufschancen und drückt den Kaufpreis. Ob es daher von Dir wirklich klug war, einen Makler zu beauftragen, wage ich zu bezweifeln.

Kommentar von Finanzierung112 ,

Hallo,

ja bei den Bonitätsüberlegungen im Gespräch mit dem Bankberater meiner Bank, die aber weit weg ist von dem zu verkaufenden Haus, ist die Miete des Hauses nicht berücksichtigt worden. Eventuell sieht das dann andres aus.

Allerdings ist zu Ende Juni gekündigt, und ein neuer Mieter ist erstmal nicht geplant, weil es eben verkauft werden soll. Und es müßte wohl die Heizanlage erneuert werden laut ENEV. Aber das beträfe ja nur den Kaufpreis, nicht die prinzipiellen Fragen.

Also das Haus in etlichen Hundert km Entfernugn zu verkaufen, traue ich mir nicht zu. Erstmal keine Erfahrungen mit Preisen (eventuell Gutachter einschalten - kostet auch) bzw. Preispolitik (wann wieviel senken bei Nicht-Resonanz), und dann vor allem, wie mache die Termine bzw wie komme ich dahin zu 1-x Anlässen ? Wenn Du da eine Idee hättest (es geschehen noch Wunder !), aber ich denke, ich komme um einen Makler nicht herum.

Antwort
von Privatier59, 276

Hey, Du hast einen siamesischen Zwilling auf gutefrage.net:

http://www.gutefrage.net/frage/neues-haus-kaufen-bevor-hoeherwertiges-altes-verk...

Kommentar von Finanzierung112 ,

Hallo,

nein so ein Zufall ! Hab ich grade auch gesehen !

Scherz beiseite, nein es ist so, daß ich mein Anliegen zuerst bei gutefrage reingestellt hatte, mir aber nicht sicher war, ob und wie das gefunden wird. So öhnlich wie bei gutefrage.de und gesundheitsfrage.de, wo bei letzterem die Qualität der Antworten (und auch der Fragen!) höher ist, wie ich meine.

Am besten antwortest Du in meinem Fall dann nur auf einer Seite ! schmunzel

Antwort
von HilfeHilfe, 227

Guten Morgen,

ich gehe davon aus das deine (Haus)bank sich mit den regionalen Gegebenheiten gut auskennt und weiß ob ein Verkauf möglich ist oder nicht.

Anscheinend ist es eher Schwieriger. In Zeiten der Regulierung ist eine Bank auch verpflichtet Bonität zu prüfen. Wenn die Konstelation "wackelt" finanziert Sie es nicht.

Wie verhält es sich mit dem anderen Haus ? Kann man diese auch zu einem späteren Zeitpunkt erwerben ?

Falls ja würde ich deinen Verkauf abwarten, das andere dann mit dem Erlös kaufen. Du wärst Vogel und Bankfrei :)

Viel Erfolg !

Kommentar von Finanzierung112 ,

Hallo,

also meine Hausbank ist weit weg von diesem Haus, ich müßte mal eine ganz in der Nähe dort anfragen.

Das andere ("neue") Haus kann ja jederzeit weg sein. Daß es noch nicht so lange zum Verkauf steht, kann natürlich positiv sein oder nicht fürd ei Spekulation, wie lange es noch erhältlich ist. Es ist eben etwas Spezielles, was ich sonst nicht sah.

Ich könnte eventuell dem Verkäufer anbieten, einen späteren Notartermin und Finanzierungs-Unterlagen der Bank zu vereinbaren. Eventuell gegen einen Aupreis. Ob man das vertraglich regeln kann ?

Antwort
von mig112, 209

Ich fürchte, du hast den Begriff der BONITAET nicht richtig verstanden und verwechselst ihn daher mit ANNUITAET.

Der Banker hat dir völlig richtig erklärt, wo das Problem liegt und sobald du BONITAET gegoogelt, oder alternativ geschaffen hast ;-)) bist du einen Riesenschritt weiter.

Kommentar von Finanzierung112 ,

Sind die Annuit nicht die Ureinwohner von Japan ?

Eher laut Wikipedia eine in der Investitionsrechnung gleichbleibende regelmäßige Zahlung.

Aber das ist es doch grade nicht. Die Bank sollte doch nur für das zu erwerbende Haus vorschießen, und nach baldigem "Abwickeln" des zu verkaufenden Hauses einen höheren Betrag kassieren.

WIKI: Bonität ... oder Kreditwürdigkeit ist in der Finanzwirtschaft die Fähigkeit ... die aufgenommenen Schulden zurückzahlen zu können (wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit) und die Bereitschaft diese zurückzahlen zu wollen (Zahlungswilligkeit).

Beides kann ja garantiert werden, zwar nicht durch mein Einkommen oder zu erwartende Mieteinnahmen (dies kann man natürlich unnötigerweise zur Sicherheit / Plan B kalkulieren), aber durch den baldigen Verkauf des ersten (höherwertigen) Hauses.

Kommentar von mig112 ,

Eigentum verpflichtet! z.B. zur Zahlung von Grundgebühren, Versicherungen, Steuern, Abgaben, Instandhaltungen und und und.

MEHR Eigentum verpflichtet zu MEHR Zahlungen.

Ohne ausreichende monatliche Einkünfte ist deine Bonität am Boden, bzw. gar nicht vorhanden!!!

Wenn du das nicht verstehst, tuts mir leid.

Kommentar von Finanzierung112 ,

@mig112: Militante Rhetorik ist meistens nicht hilfreich.

Wie kommst Du dazu anzunehmen, ich könnte etwas Sinnvolles nicht verstehn ? Der Hinweis auf Steuern, Abgaben usw. ist hilfreich, danke, natürlich kann man dran denken, aber dieser Punkt ist zu vernachlässigen, da es sich nur um einen sehr kleinen Zeitraum handelt, der dann durch den baldigst zu erreichenden Mehrwert (das alte Haus bringt erwartungsgemäß ca. das Doppelte wie das neue kostet) aufgelöst wird.

Außerdem bin ich ja nicht komplett pleite, das wäre überbrückungsmäßig kein Thema, oder die Bank stellt ein klein wenig mehr zur Verfügung für eine kurze Zeit.

Kommentar von mig112 ,

Du bist sehr anstrengend:

Ich behauptete mit keinem Wort du seist PLEITE, sondern versuche dir darzulegen, was BONITAET bedeutet! Fakt ist, dass deine laufenden Einkünfte nicht annähernd ausreichen um die laufenden Kosten zweier Immobilien zu tragen. Der zu überbrückende Zeitraum ist zweitrangig.

Eigentlich hat dein Banker alles gesagt! Ohne einen geeigneten Bürgen (mit Liquidität und Bonität) kannst du dir dein Vorhaben abschminken und Fertig...

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