Frage von Struppi78354, 12

Neubaufinanzierung: Fehlkalkulation vor Fehlberatung - Wer kann uns helfen?

Wir haben folgendes Problem: Nach Planung des Abrisses eines Alten Wohngebäudes und eines Neubaus an dessen Stelle wurde eine Summe von rd. 360.000 € für o.G. BV kalkuliert. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit 2 Ferienwohnungen welche gewerblich genutzt werden sollen und uns mit erwarteten Einnahmen in die Selbstständigkeit "trieben". Die kalkulierten und tatsächlichen Herstellungskosten driften nunmehr um rund 150.000 € auseinander. Die finanzierende Bank erklärt sich nicht bereit eine Nachfinanzierung zu übernehmen, da keine weiteren Sicherheiten verfügbar seien. Als Sicherheit ist u.A. eine Grundschuld auf besagtem Grundstück eingetragen. Andere Banken lehnen Gespräche von vornherein ab, da es sich um ein teilweise gewerblich genutztes Objekt handele. Nun wäre folgende Möglichkeit: Grundschuld auf Grundstück der Eltern? Wohnhaus ist abgezahlt und von Eltern bewohnt. Eigentliche Frage: Ist eine Umschuldung bei einer anderen Bank z.B. mit Eintragung einer Grundschuld auf dem Elterngrundstück ratsam? Oder wer kennt eine andere sinnvolle Alternative? Danke vorab!

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Antwort
von Franzl0503, 9

Struppi:

Andere Banken fühlen sich vermutl. nicht als "Reparaturbetrieb" berufen und schätzen das Gesamtrisiko als zu hoch ein. Zudem könnte bei der Baukostendifferenz von immerhin 42 % der Verdacht mangelnder Sorgfalt und Zuverlässigkeit aufkommen. Ein weiterer Grund könnte sein, dass die Nettoeinnahmen aus den Ferienwohnungen als eher unrealistisch kalkuliert worden sind (und die Einnahmen aus einer norm. Vermietung nicht ausreichen).

Wenn es dir dennoch gelingen sollte, einen anderen seriösen Finanzier zu finden, solltest du dir Gedanken über die Finanzierung der hohen Vorfälligkeitsentschädigung machen.

Deine Eltern bieten ihr lastenfreies Hausgrundstück zur Besicherung der fehlenden 150 000 € an. Naheliegend wäre es, zunächst mit der Bank zu sprechen, bevor du dich mit einem Wechsel beschäftigst.

Antwort
von wfwbinder, 7

Ein Wortreicher, aber mit schwachen Fakten ausgestatteter Sachverhalt.

  1. Die Bauskosten sind nun 510.000,- statt 360.000,-

wie groß sind die beiden kleinen Wohnungen, welche Einnahmen wurden kalkuliert?

  1. Wie groß ist die Hauptwohnung?

  2. Wie hoch ist das Familieneinkommen, wieviel Köpfe?

  3. Gab es Eigenkapital, oder sind die Gesamtkosten = Fremdkapital?

  4. Würden denn die Eltern mit einer Grundschuld helfen?

Die Vorträge, warum nicht mit Festpreisgarantie usw. spare ich mir mal.

Entscheidend für jede Bank ist, ob die Raten getragen werden können. bei 510.000,- Euro bewegt sich die Rate für Zins und Tilgung in die Größe von 2.500,- monatlich.

Das muss ganz vorsichtig neu kalkuliert werden. Eventuell kann man ja vom Gewerbeweg und vermietet es als normale Einzimmerappartements. Aber wie schon geschrieben, es fehlen Daten.

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