Frage von frderike,

Mietshaus als Geldanlage?

Ich spiele mit dem Gedanken ein Mietshaus als Investition zu kaufen, so dass die Mieteinnahmen die Finanzierung und Unterhaltskosten decken und noch etwas fuer mich haengenbleibt oder ich wohne selber in einer der Wohnungen. Wie gehe ich am besten methodisch vor um zu sehen ob dies machbar ist?

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Antwort
von RatsucherZYX,

Wer heute in einem Mietshaus Geld anlegt, sollte sich lieber einen Strick kaufen. Mietnomaden kennt inzwischen fast jeder Vermieter. Die Kosten jeweils zwischen 5.000 und 20.000 €. Bis du die vor Gericht rausgeklagt hast, verlierst du sämtliche Nerven. Ab heute sind auch Haustiere erlaubt, die im Mietvertrag bisher ausgeschlossen werden konnten.

Worauf wartest du denn noch, was soll noch kommen, bis du anfängst dir das mal richtig zu überlegen?

Beste Methode: Frage andere Vermieter nach ihren Erkenntnissen. Echte Freunde werden dir die Wahrheit sagen.

Wie alt bist du? Von einem Mietshaus kannst du nicht abbeissen oder einen Pflegebeitrag bezahlen. Was ist, wenn du es in den nächsten 10 Jahren nicht ohne Verlust wieder verkaufen kannst, denn zunächst wirst du reparieren und renovieren müssen.

Ende der Vorstellung, obwohl nicht alle Erkenntnisse eines früheren Vermieters hier zu Papier gebracht sind.

Kommentar von RatsucherZYX ,

Nachtrag:

Mieteinnahmen mußt du versteuern (wenn was übrig bleibt.) Wenn Du Pech hast, je nach persönlicher Situation, kannst du davon auch noch Krankenkassen- und Pflegeversicherungs-Beiträge bezahlen.

Antwort
von Privatier59,

Schau Dir mal die Angebote an, sowohl in der Zeitung wie auch im Internet. Da bekommt man ein Gefühl dafür, was Immobilien am Ort kosten dürfen. Die Unterschiede sind zwischen den deutschen Städten und Landschaften gigantisch, deshalb unbedingt auf die Lage achten in der man selber kaufen will.

Zweiter Schritt ist zu überlegen, was man für ein solches Haus an Mieteinnahme kalkulieren kann. Entscheidend ist die Kaltmiete, Neben- und Heizkosten sind durchlaufende Positionen. Sehr wichtig ist, sich anhand des Mietspiegels oder von Angeboten ein eigenständiges Urteil zu bilden. Auf so Sprüche wie "Sollmieteinnahmen" in Angeboten kann man sich nicht verlassen. Auch ist es ein gängiger Trick, vor einem Verkauf zu Mondpreisen zu vermieten und so den Kaufpreis optisch zu schönen. Die Überraschung kommt dann, wenn sich später herausstellt, dass man zu solchen Preisen dauerhaft nicht vemieten kann.

Sehr wichtig ist auch der Bauzustand. So manches Greenhorn macht sich nicht klar, dass die Totalsanierung eines Hauses genau so teuer ist wie ein Neubau. Um nicht auf die Nase zu fallen sollte man einen Fachmann hinzuziehen.

Hat man alle Ausgangswerte ermittelt, ist die Berechnung der finanziellen Möglichkeiten an sich sehr einfach: Wenn nach Abzug von der Ausgaben inklusive Finanzierung eine schwarze Null übrig bleibt, ist ,man im grünen Bereich. Sinkt man unte die Null, hängt alles vom noch frei verfügbaren Einkommen ab.

Zwei Illusionen sollte man sich aber nicht hingeben: Vollfinanzierung gibt es idR nicht, man muß 20 bis 40% des Kaufpreises als Eigenkapital haben. Und, man darf nicht glauben, dass das jetzige Zinsniveau auch in 10 Jahren noch besteht, sollte also besser mit mehr als dem einen Prozent tilgen.

Kommentar von RatsucherZYX ,

Wenn nach Abzug von der Ausgaben inklusive Finanzierung eine schwarze Null übrig bleibt, ist ,man im grünen Bereich.

Das ist kein Anreiz, denn die schwarze Null bleibt bei der Betrachtung schon unter dem Kopfkissen erhalten.

In deiner Rechnung wären keinerlei Risikorücklagen enthalten, die man z.B. für die Abwehr von Mietnomaden und die Bezahlung von Rechtsanwälten usw. vorhalten muß.

Kommentar von Privatier59 ,

Du siehst das, womöglich aufgrund eigener Erlebnisse, etwas zu schwarz. Natürlich gibt es beim Mietshaus weit mehr Risiken als beim Sparbuch, aber auch mehr Rendite. Allerdings nur dann, wenn man wirklich alles richtig macht und dazu gehört ua auch die Lage der Immobilie. Die muß man mit größter Sorgfalt und unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung prüfen. Auch sollte man sich Gedanken machen ob man gerade jetzt sich im Markt zu Spitzenpreisen bedienen muß.

Kommentar von RatsucherZYX ,

Völlig richtig, ich würde nicht mehr 1 Minute meiner Zeit in die Verwaltung eines Mietshauses verschwenden wollen und mich mit Mietern rumärgern.

Wenn du dich in der Berechnung der Umlage, oder der künftigen Mieterhöhung nur um 1 € verrechnest, bekommst du eine Ablehnung vom Mieterverein oder irgendeinem RA .

Ih werde auch nicht 1 Minute um mein Geld vor Gericht gegen einen verschwundenen Mieter kämpfen, um mir dann das Urteil für 30 Jahre an die Wand zu nageln.

Oder mich nachts um 10 Uhr vom Mieter anrufen lassen, weil seine Toilette verstopft ist.

Aber, wem erzähle ich das. Ist eben Ansichtssache.

Vorteil: Man kann das Finanzamt gut beschei... wenn man selbst im Eigenheim wohnt und auch über ein Miethaus verfügt. :-)

Also, alles keine Neuigkeiten. Schönen Abend.

Antwort
von robinek,

Hört sich theoretisch gut an, spiele mit dem Gedanken weiter. Nur, um Dir einen Rat zu geben sollte man schon wissen was es kostet und was Du hast! Wäre es somit nicht sinnvoll Rat von Fachleuten (Steuerberater usw.) einzuholen? Solltest und musst halt alle Deine Unterlagen, Einkommensverhältnisse, Vermögen usw vorlegen. Machbar ist alles!

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